Как сдать квартиру, которую вы занимаете по договору социального найма

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру, которую вы занимаете по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно договор считается расторгнутым по истечению срока договора, если не было принято решение о пролонгации. Но если срок не указан, инициатор расторжения договора должен предупредить другую сторону за 3 месяца до планированного переселения. Если срок был указан, расторгнуть договор можно по обоюдному согласию сторон.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

• обменивать или заменять жилье;
• требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
• иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

Наниматель обязан:

• использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
• поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
• вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
• сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

1. Неприватизированную муниципальную квартиру можно сдавать. Это называется процессом поднайма.

2. Для этого необходимо получить письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц и подать заявление в департамент управления недвижимостью в местных органах самоуправления. Заявление рассматривают в течение десяти рабочих дней.

3. Положительный ответ дают, если все зарегистрированные согласны на подселение, среди них нет хронически больных людей, после подселения на каждого жильца будет приходится на менее 6 м² жилой площади.

4. Муниципальную квартиру сдают по договору поднайма. Кроме заголовка, он практически ни чем не отличается от обычного договора найма жилого помещения.

5. Если вы сдаёте комнату в неприватизированной квартире по договору поднайма, то получаете доход. За него ежегодно необходимо уплачивать НДФЛ в размере 13%.

О чём ещё следует знать?

Как и в любом деле, есть вещи, о которых необходимо сказать отдельно:

• Просто так наймодатель не может выгнать жильца до окончания срока договора. Он должен обратиться в суд с указанием причины расторжения договора, и только суд вправе принимать решение.
• Ответственность за жилье, его состояние, ремонт, наличие приборов учета, за то, как ведет себя поднаниматель, ответственность несет наймодатель. Поэтому важно указывать в договоре, что на время его действия, ответственность будет переложена на поднаемщика.
• Если договор составлен без указания сроков, то предупредить жильца о его прекращении необходимо за 3 месяца.
• Если по каким-либо причинам муниципалитет прекращает договор социального найма, то и договор поднайма перестает действовать.
• В случае, когда договор расторгнут, а бывший поднаниматель не хочет съезжать, придется обращаться в суд с просьбой о принудительном выселении.
• Стоимость оплаты рассчитывается не наймодателем, а государственными органами, как правило, эта сумма ниже арендной стоимости частных квартир.
• Плата может быть увеличена не раньше, чем через 3 года. Исключение составляют индексированные увеличения суммы коммунальных платежей.
• В каждом регионе свои методы расчета оплаты по договору поднайма.
• Наниматель теряет право на субсидии по оплате коммунальных услуг с момента заключения договора поднайма.

Социальный наем и его виды

Договора

Начнем с того, что договоры социального найма бывают разные: первый (условно называемый «брежневским») был принят в 1966 году, второй («черненковский») – в 1985-м. Третий был утвержден в 2005 году (Постановление Правительства РФ №315), и на его основании квартиры предоставляются по сей день. Но хитрость в том, что и оба предыдущих варианта тоже действуют: по закону, ранее заключенные договора социального найма не подлежат переоформлению. Так что все договора, которые появлялись начиная с 1966 года, не переписывались и действуют в той форме, в которой были заключены. Что в этом существенно важного? А важно то, что, несмотря на общее сходство всех трех вариантов, они расходятся именно по вопросу сдачи жилья в поднаем. Причем расходятся принципиально.

Какой из вариантов социального найма безопасен при сдаче квартиры в аренду?

Степень суровости по отношению к сдаче квартиры, занимаемой по договору социального найма, в поднаем уменьшается по мере приближения к нашим дням. Так, «брежневский» договор однозначно предусматривает изъятие такого жилья, как только обнаруживается, что там живет тот, кто в нем не прописан.

Прекращение и расторжение договора поднайма

Прекращение и расторжение договора поднайма происходит согласно законодательству.

Под расторжением подразумевается досрочное прекращение действия этого договора, которое происходит:

Инициатором расторжения заключенной сделки аренды может быть как поднаниматель, так и наниматель, сдавший эту жилплощадь в поднаем.

Законодательством не предусмотрено конкретных оснований для расторжения договора поднайма, поэтому он может быть прекращен по любой причине.

Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора в этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например:

В п. 4 ст. 79 ЖК РФ установлен особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:

Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.

Коммунальные услуги в сдаваемой квартире

Мы уже обратили ваше внимание на то, что если стоимость каких-либо коммунальных услуг зависит от количества лиц, проживающих в квартире, то необходимо уведомить организацию, которая осуществляет расчет этих коммунальных платежей. Это может быть, как ТСЖ/кооператив, так и сама компания, предоставляющая услуги.

Что же касается коммунальных услуг целом, то в соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплачивать их обязан наниматель (то есть, ваш квартирант). В договоре можно закрепить эту обязанность и за вами – здесь все зависит от достигнутых соглашений. Однако обращаем ваше внимание на то, что даже если обязанность по оплате коммунальных услуг будет возложена на нанимателя, претензии из-за неуплаты будут предъявлены вам, т.к. по договору с компанией, предоставляющей услуги, обязательства продолжаете нести вы.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения Ксения Буслаева:

Формально договор поднайма (то, что на рынке принято называть субарендой — арендой от арендатора) не запрещен законом. Но для его оформления потребуется соблюсти ряд условий и учесть ограничения.

Во-первых, собственником неприватизированной квартиры является муниципалитет. Потребуется его согласие на оформление договора, а для этого, в свою очередь, согласие всех остальных жильцов квартиры. Во-вторых, наниматель по договору поднайма не получит права распоряжения квартирой и, следовательно, нести ответственность за имущество не будет, все риски официально возьмет на себя ответственный квартиросъемщик. В-третьих, после заселения субарендатора в квартире должны сохраниться меры площади не менее 10 кв. метров на каждого жильца. Также запрещено заселение арендатора, заболевание которого делает невозможным совместное проживание с ним.

Все коммунальные услуги по статье 678 Гражданского Кодекса РФ оплачивает арендатор. В договоре можно акцентировать на этом внимание и зафиксировать обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги отдельной оплатой. Но вы должны четко следить за прохождением оплаты, поскольку все претензии со стороны коммунальных служб будут именно к вам.

Приватизированная квартира — это квартира, которая является вашей собственностью. Согласно пункту 2 статьи 35 Конституции РФ, а также пункту 2 статьи 209 ГК РФ любой гражданин вправе распоряжаться своим имуществом по своему желанию. Из этого следует, что если вы собственник вашей квартиры, то за вами юридически закреплено право решать кому и за какую стоимость сдавать свою квартиру в аренду.

Как сдать квартиру в аренду

• отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
• неуплата за коммунальные услуги арендатором, в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
• возможность кражи или повреждения имущества, находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
• возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
• арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
• арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду, что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).

Для начала следует внимательно перечитать имеющийся договор социального найма.

Такие соглашения бывают трех видов:

Брежневские.

В них указано, что в том случае, если арендатор сдает муниципальную жилплощадь в поднаем ради получения личной прибыли и нетрудового дохода, то помещение подлежит немедленному изъятию в пользу государства.
Черненковские.

Указывается, что сдавать квартиру в субаренду можно в соответствии с ЖК РФ. Однако, если органами власти будет установлено сокрытие налогов или систематическое предоставление жилплощади в поднаем, ради получения личной прибыли, то арендатора ждет выселение, а квартира будет изъята в судебном порядке.
Новые.

Регламентируются разделом III ЖК РФ. Сдавать социальную квартиру в субаренду разрешается, даже в случае получения нетрудового дохода.

Законодательное регулирование аренды неприватизированного жилья

Нанимателя часто интересует, можно ли сдать муниципальную квартиру. Ответ на этот вопрос кроется в Жилищном кодексе: при соблюдении определенных условий наниматель жилья, выданного государством, имеет право его сдавать.

В п. 1 ст. 76 ЖК РФ говорится о праве нанимателя сдать часть жилища или всё жилое помещение при условии временного выезда из площади нанимателя и членов его семьи.

В п. 3 ст. 76 ЖК РФ утверждается, что поднаниматель, т.е. гражданин, которому сдается квартира, не получает самостоятельно права пользования жильем, поэтому он не становится частью договора социального найма. Ответственность за выполнение обязанностей, возложенных на нанимателя, остается по-прежнему лицо, указанное в договоре.

Прекращение и расторжение договора поднайма

Прекращение и расторжение договора поднайма происходит согласно законодательству.

Под расторжением подразумевается досрочное прекращение действия этого договора, которое происходит:

• по соглашению сторон;
• при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

Инициатором расторжения заключенной сделки аренды может быть как поднаниматель, так и наниматель, сдавший эту жилплощадь в поднаем.

Законодательством не предусмотрено конкретных оснований для расторжения договора поднайма, поэтому он может быть прекращен по любой причине.

Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора в этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например:

• несвоевременное внесение платы за жилое помещение;
• отказ от внесения платы;
• порча жилого помещения, его оборудования и т.д.

В п. 4 ст. 79 ЖК РФ установлен особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:

• использование жилплощади не по назначению;
• нарушение прав и условий соглашения;
• разрушение жилья или его повреждение.

Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.

Процедура оформления договора поднаема

Прежде всего, потребуется получить разрешение собственника, то есть муниципалитета. Для этого пишется заявление в орган, который распоряжается жилым фондом. К заявлению должно быть приложено письменное согласие всех проживающих в квартире. Если заключается договор поднайма в коммунальной квартире, потребуется получить согласие и у всех соседей по жилой площади.

При этом орган, выступающий в качестве арендодателя, не может по своему желанию отказать в разрешении сдачи в аренду. Запретить аренду муниципалитет может, только если прямо нарушаются условия, обговоренные в Жилищном Кодексе: проживание хронических больных, несоответствие нормативам полезной площади.

Однако есть пункт, который может быть использован против сдачи в поднаем. С одной стороны, разрешается сдача в поднаем всей неприватизированной квартиры целиком, в случае, если живущие в ней люди выезжают на длительное время. С другой стороны, одна из причин, по которой жильцы, прописанные в муниципальном жилье, могут выселяться – их выезд на длительное время из указанной квартиры.

Какую информацию должен заключать договор поднайма?

• В первую очередь, это данные нанимателя и поднанимателя. Это: ФИО, паспортные данные, номер телефона.
• Второе — это четкое определение предмета договора. То есть, адрес, площадь, собственник, и прочее.
• Срок сдачи. Если срок не указан, автоматически считается, что он заключен на год.
• Также необходимо добавить к этому документу копию договора найма. Это служит подтверждением правдивости информации со стороны нанимателя о том, что эта квартира государственная. И что к ней не будет претензий со стороны третьих лиц, или огромной задолженности, и прочих проблем.
• Права и обязанности сторон. В этом разделе также находится перечень всех людей, проживающих в квартире.
• Акт приема-передачи квартиры. Здесь прописано состояние недвижимости, которая сдается.
• Оплата. Здесь прописаны сроки, в которые необходимо вносить квартплату. Это, как правило, раз в месяц до определенного числа. Также прописано кто платит коммунальные платежи (наниматель или поднаниматель). Также в примере договора есть пункт о возможности изменения квартплаты в течении действия договора.
• Дополнительно подается информация, когда и каким образом наниматель будет проверять состояние квартиры, и пункт по поводу проведения ремонта.

Приватизированная комната в коммунальной квартире

Приватизированная комната является вашей собственностью. Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так.

В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел. Они находятся в общей собственности всех жильцов. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.

Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями.

Настоятельно рекомендуем сказать нанимателю про особенности ваших взаимоотношений с соседями, а самые важные моменты отразить в договоре.

Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.

Контроль за ситуацией

Как мы сказали, неформально вы можете попросить соседей или представителя ТСЖ/кооператива приглядывать за новыми жильцами, и сообщить вам, если будут проблемы. Но за своим имуществом всегда надежнее следить самому. Заметим, что официально проживающий в квартире наниматель приобретает право на неприкосновенность жилища. Данное право гарантируется нам всем Конституцией и Жилищным кодексом. Поэтому, если вы просто придете без спроса, тем более в отсутствие нанимателя, его это, скорее всего, “не обрадует”.

Что же делать, как, не нарушив ничьих интересов, проведать свою квартиру?

Вы можете заранее согласовать с нанимателем время и периодичность таких проверок, и зафиксировать это в договоре. Например, ежемесячно во время получения арендной платы.

составление договора аренды квартры юристами портала с учетом всех ваших пожеланий

Похожие записи:

• Компенсация за неиспользованные медицинские услуги по полису ОМС
• Налоговые нарушения и преступления
• Можно ли работать на больничном по договору подряда