Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большинство жителей России стараются сдавать свою недвижимость в обход государственной системы. Это выгодно тем, что не нужно платить налоги и сумма от арендатора полностью поступает в карман хозяину квартиры. Но что же случится, когда незаконного арендодателя поймают?

Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах?

Теперь самозанятые могут заниматься сдачей недвижимости в аренду. Но какие объекты недвижимости можно сдавать? Самозанятый может сдавать как свою собственную квартиру, так и чужую недвижимость за какую-то плату.

Сдача жилья посуточно подходит для тех, кто хочет сдавать гостиничным способом. Но не забывайте, что за сдачу в аренду недвижимости нужно платить налоги.

Чтобы сэкономить на налогах, необходимо правильно оформить сдачу квартиры в аренду. Самозанятый может получить налоговые вычеты за плату по кредиту на квартиру, если данный объект сдаётся в аренду.

Штрафы за неуплату налогов могут быть немаленькими, поэтому лучше всего оформить сдачу квартиры в аренду самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, чтобы избежать неприятностей.

• За сдачу своей квартиры в аренду самозанятый может получить налоговые вычеты за плату по кредиту на квартиру
• Сдача недвижимости посуточно подходит для гостиничного типа сдачи
• Необходимо правильно оформить сдачу квартиры в аренду, чтобы сэкономить на налогах
• Лучше оформить сдачу квартиры в аренду самостоятельно или с помощью агентства, чтобы избежать штрафов за неуплату налогов

Что такое самозанятость

Многие россияне предпочитают трудиться самостоятельно, не имея начальников и подчиненных, полагаясь только на свои умения. Государство пошло им навстречу, ввело новый налоговый режим НПД — налог на профессиональную деятельность (на самозанятость). Он небольшой, всего 4–6%, в зависимости от того, с какими клиентами работает самозанятое лицо: с физическими или юридическими.

Самозанятость — это работа на себя, которая имеет ряд преимуществ:

• Никаких претензий от налоговой службы, если плательщик не скрывает доходы и ежемесячно платит налоги.

• Нет отчетности, не нужно вести документацию, заполнять декларацию или покупать кассу.

• В год можно зарабатывать до 2,4 млн. рублей (при превышении суммы статус теряется, нужно будет перейти на иной налоговый режим).

Самозанятые – кто это?

В России много самозанятых – людей, которые работают неофициально. Это мастера ногтевого сервиса, сантехники, веб-дизайнеры, репетиторы и другие сотрудники, которые получают деньги напрямую от работодателя.

До 2019 года самозанятые практически не платили налоги, а после было решено провести государственный эксперимент. Самозанятым из Калужской и Московской областей, Татарстана и Москвы предложили платить минимальный налог – 4% (меньше, чем при ИП, и оформление быстрое).

Эксперимент распространился на всех специалистов такого рода. Исключением стали люди, которые работают по договору поручения, а также продают и покупают подакцизные товары и полезные ископаемые. Важно, чтобы доход самозанятого не превышал 2,4 миллиона рублей в год. При этом месячный доход не регламентируется!

Стоит ли переходить из ИП в категорию самозанятых? Да, если:

• планируете сдавать квартиру физическому лицу (в случае с юридическими лицами сохраняется общий процент в 6%);

• хотите сократить сопутствующие расходы – самозанятые не платят взносы за ОМС и страховые взносы;

• хотите избежать формальностей – декларация доходов, сбор документов, подготовка отчетности;

• годовой доход не больше 2400000 рублей.

Может ли самозанятый сдавать квартиру через риэлтора?

Да, при сдаче квартиры через агентство недвижимости собственник также может платить налог по ставкам 6% и 4%. Но есть нюансы:

• деньги от клиентов самозанятый получает через риэлтора. Но налог на профессиональный доход оплачивает по ставке не 6%, а 4%, поскольку конечный получатель услуги – физическое лицо;

• обозначенный процент от арендной платы риэлтор берет себе, но налог самозанятый оплачивает со всей суммы;

• если сдаваемая квартира – совместно нажитое с супругом имущество, перед его сдачей через риэлтора нужно от него письменное распоряжение. Иначе сделка будет считаться недействительной.

• передача недвижимости в доверительное управление обязательно регистрируется в Росреестре как ограничение прав. Оплачивается госпошлина за регистрацию 2000 Р. В противном случае агентство или риэлтор не будет иметь права сдавать вашу недвижимость в аренду.

Особенности функционирования налогового режима в статусе самозанятого

Самозанятый при сдаче квартиры в аренду, или в случае осуществления любой другой деятельности должен отказаться от всех прежних налоговых режимов, которыми он пользовался (УСН, ЕСХН или ПСН). В противном случае ему откажут в праве платить НПД.

Важной особенностью является то, что в случае превышения планки дохода 2.4 млн. рублей самозанятый не имеет права использовать свой статус. Это предусмотрено законом и распространяется на все виды деятельности. Например, если сдача квартиры самозанятым гражданином проводилась по тарифу 350 тыс. рублей в месяц, то деятельность принесла ему прибыль с января по июнь 2 400 000 рублей. Тогда начиная с августа хозяин квартиры будет платить налог как физическое лицо в размере 13%.

Если коммунальные услуги оплачивают арендаторы самостоятельно владелец квартиры не должен платить за них налоги. Но если коммуналка входит в стоимость арендной платы, а жильцы переводят фиксированную суму, то она полностью считается доходом и должна облагаться налогом.

Арендодателю даётся право брать залог с жильцов при заселении. Он является потенциальной компенсацией за возможный причиненный ущерб имуществу владельца квартиры. Если залог в полном объеме возвращается клиентам — налог с него оплачивать не нужно, но, если арендодатель потратил его полностью на ремонт (или только часть) он считается как доход.

Самозанятые граждане имеют право сдавать в аренду только жилые помещения, например, квартиры или дома. Но наем апартаментов, гаражей, коммерческой недвижимости этот режим не подразумевает.

После регистрации самозанятым гражданам предоставляется бонус в виде налогового вычета в размере 12 130 рублей. Их невозможно обналичить, но разрешается применять эти средства для оплаты налогов за свою профессиональную деятельность.

Статус самозанятого можно использовать при сдаче жилья посуточно с использованием интернет-агрегаторов. Но налог тогда считывается как при сотрудничестве с юридическими лицами, в размере 6%.

Регистрация в качестве самозанятого

Многих беспокоит, могут ли они зарегистрироваться в качестве самозанятого, если трудоустроены. Однако запрета на это нет.

То есть вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать там конкретный вид дохода, который подходит в данном случае. Это не помешает вашему работодателю обычным способом отчислять налоги с зарплаты. И вы также сможете продолжать заниматься бизнесом в качестве индивидуального предпринимателя.

Зарегистрироваться как самозанятый очень просто. Для этого необходимо воспользоваться приложением «Мой налог». Скачать его можно через App Store или Google Play. Для авторизации достаточно использовать пароль от личного кабинета (его выдадут в вашем отделении ФНС РФ) и ИНН.

Есть и другой вариант: сделать селфи и сфотографировать паспорт. Регистрацию в качестве самозанятого сегодня предлагают Сбербанк и Альфа-банк.

Сам процесс регистрации очень простой: приложение находит ваши данные по ИНН. То есть многое уже автоматизировано.

Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого

Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:

• режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
• нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
• отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
• система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.

В чем плюсы самозанятости?

Многие собственники не хотят регистрироваться в качестве самозанятого, боясь бумажной волокиты и строгой налоговой отчетности. Однако получая нелегальный доход со сдачи квартиры, они рискуют получить штраф.

Платить налог с дохода от аренды нужно в любом случае, а при переходе на НПД налоговая ставка составляет всего 4-6%. И это не единственное преимущество самозанятости. Плюсы режима НПД:

• Ведение легальной деятельности;
• Не нужно самостоятельно считать налоги – все происходит автоматически;
• Отсутствие обязанности по уплате страховых и социальных взносов;
• Никакой строгой отчетности;
• Возможность получить налоговый вычет 10000 рублей, который можно потратить на уплату налогов.

Чего нельзя при статусе самозанятого

1. Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
2. Нельзя получать доход в натуральной форме.

Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».

И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

1. Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов. Если Вы получаете 40000 рублей, включая коммунальные платежи, которые составляют 7000 рублей, то налог заплатите с 40000 рублей, а не с 33000.

Какой налог будут платить самозанятые за сдачу жилья?

По закону, если граждане сдают жилье в аренду, они должны платить:

• 4 и 6% — с дохода физлица и юрлица соответственно (на территории спецрежима);
• 13% — за пределами регионов, где введен спецрежим.

Любой человек, постоянно проживающий на территории РФ (при соответствии требованиям закона). вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Новый правовой статус откроет поле для экспериментов в выборе подходящего налогового режима.

Приобретение патента для самозанятых граждан, возможно, один из вариантов по уменьшению налога при сдаче квартиры (для тех, кто не может применить спецрежим).

Привлекательные стороны ПСН (патентная система налогообложения):

1. Ставка 6%.
2. Фиксированная оплата, т. е. стоимость рассчитывается исходя из предполагаемого дохода, а не фактического. Возможный предельный доход при этом не должен превышать 1 млн. руб.
3. Отсутствие декларации (заполняется книга учета доходов).
4. Постановка (получение патента) и снятие с учета в течение 5 дней (заявление подается в налоговый орган за 10 дней до начала ведения деятельности).
5. Отсутствует уплата НДФЛ.
6. Нет оплаты налога за имущество.
7. Освобождение от обязанности уплачивать НДС (в рамках ПСН и за исключением — ввоз товара в РФ, деятельность по договорам простого и инвестиционного товарищества, доверительного управления имуществом или концессионным соглашением (облагаемая в соответствии со ст. 174.1 НК РФ)).

Размер стоимости патента и период оплаты будут зависеть от того, на какой период он приобретен и региона.

Так уплата налога до окончания действия патента возможна при его приобретении на срок до 6 месяцев.

Если патент получен на полгода и до 12 месяцев, выплаты производятся:

• ⅓ — в течение трех месяцев с начала действия ПСН;
• ⅔ — до конца срока действия ПСН.

Если деятельность прекратилась раньше, чем срок патента, то налоговым периодом будет считаться фактический промежуток времени.

Это существенный момент, который может иметь значение при уплате страховых взносов, т. к. если доход составит более 300 тыс. в год, то будут уплачиваться дополнительные взносы из расчета 1% со сверх прибыли, а если доход был в пределах установленных законодательством, то несмотря на более высокой предполагаемый доход, дополнительные взносы не уплачиваются.

Перечисленные налоговые тарифы не единственные возможные ставки для физлиц (но самые щадящие). Есть и другие способы, которые могут оказаться оптимальными для добросовестного плательщика (зависит от размера дохода), особенно для тех, кто не подпадает под специальный налоговый режим.

Если вы — самозанятое лицо

Ну вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Если ваш съемщик – физическое лицо, ставка налога, который называется налог на профессиональный доход — НПД, составит всего 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (это такой «подарок» тем, кто решился легализоваться как самозанятый) – всего 3%. Но это до момента, пока вычет не будет исчерпан. То есть, с 300 тыс. годовой выручки (как в первых двух случаях), — это 9 тыс. руб.

Дальнейшие расчеты и исходные данные (они те же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в год, или 16,75 в месяц.

А что, так тоже можно? Да, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в список разрешенных видов деятельности. Точнее, такого списка на самом деле нет. В законе перечислено только то, что нельзя.

Да, аренда жилья с точки зрения закона о самозанятости – законный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — просто находка. Потому что 3-4% — это намного гуманнее, чем 13.

Кто может стать самозанятым? С 1 января 2020 года любой человек, ведущий предпринимательскую деятельность в одном из 24 регионов, входящих в зону действия эксперимента (Петербург и Ленинградская область – в их числе). Даже если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.

Почему же нас продолжают пугать?

Почему о том, что на рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье теперь могут решать все свои проблемы в легальном правовом поле, не трубят на всех углах.

Почему сами налоговики не пропагандируют самозанятость?

Во-первых, не перестроились. Самозанятость – дело новое и непривычное. А процедура заполнения декларации по форме 3-НДФЛ прописана во всех подробностях.

Во-вторых, налоговики на местах, очевидно, люди азартные: им нравится выполнять и перевыполнять планы, выявлять и наказывать нарушителей – словом, работать.

Ну и, наверное, ставка 13% им все-таки нравится больше чем 3, 4 или 6.

Поэтому давайте не будем давать им поводов выявлять и наказывать. Если ваши близкие сдают или снимают жилье – поделитесь с ними этой публикацией.

Из ИП – в самозанятого

Вопрос: что нужно сделать, чтобы из «ипэшника» перейти в статус самозанятого?

Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»:

«Сначала нужно скачать приложение “Мой налог” на свой смартфон (айфон) или зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика НПД. В первом случае вам понадобится паспорт и селфи (программа сличит его с фото на развороте паспорта), во втором – только ИНН. Процедура максимально проста и не требует много времени.

Получив подтверждение о том, что вы поставлены на учет как самозанятый, нужно в течение месяца направить в ФНС уведомление о прекращении применения прежнего налогового режима (например, УСН). Это все».

Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»:

«Если же через некоторое время вы захотите вернуться в прежний статус (по любой причине), нужно в приложении «Мой налог» выбрать функцию «Снятие с учета», и с помощью всего одного клика вы перестанете быть самозанятым. Вернуться в другую систему налогообложения можно будет сразу после отказа. Для этого необходимо подать заявление о постановке на учет плательщика в срок до 30 календарных дней».

Вопрос: планирую сдавать в аренду квартиру, но боюсь, что придется тратить много времени на походы в налоговую, составление отчетов, деклараций. Расскажите, как часто самозанятому придется отчитываться о своих доходах? Как это происходит, сколько времени занимает?

Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Хорошая новость: самозанятым вообще не придется ходить в налоговую, составлять декларации, платить страховые взносы. Все доходы нужно будет фиксировать через приложение ФНС «Мой налог»: вписываете сумму оплаты, название услуги, например, «арендная плата за квартиру», дату, номер телефона или адрес электронной почты арендатора. Также необходимо будет указать, является ваш арендатор физическим лицом или юридическим, от этого зависит сумма налога, которую вы будете оплачивать. Это займет не более 5 минут. Как правило оплата за квартиру поступает раз в месяц, поэтому фиксировать доходы в приложении нужно будет ежемесячно».

Сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане

• Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
• Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
• Закон действует только в 4 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
• Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
• Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
• Можно по-прежнему сдавать квартиру как физлицо с уплатой НДФЛ или как ИП с упрощенной системой. Пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
• Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Похожие записи:

• Какой налог выбрать для салона красоты
• Кто из военных пенсионеров имеет право на вторую «гражданскую пенсию»?
• Как заполнить декларацию 3-НДФЛ на имущественный вычет: пошаговая инструкция