Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?

Семейное право 19 сентября, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Право на снижение арендной платы

2. Как прописать арендные каникулы в договоре аренды

3. 👨 Что подразумевает понятие арендных каникул

4. Налоговые последствия

5. Варианты оплаты за период арендных каникул

6. Как получить снижение аренды из-за коронавируса?

7. Еще одна мера поддержки пострадавших из-за коронавируса отраслей бизнеса

8. Нюансы составления дополнительного соглашения

9. Рекомендации арендаторам

Если какие-либо работы в помещении проводятся в то время, когда юридическое или физическое лицо приняло решение арендовать его – стороны составляют договор аренды. Если работы проводятся через некоторое время после оформления сделки – составляется дополнительное соглашение к договору.

В документе необходимо указать следующие моменты:

причину введения каникул;
продолжительность каникул;
размер арендной платы, установленной в этом периоде;
порядок оплаты арендных платежей.

Также в договоре следует оговорить такие нюансы:

перечень помещений, где будут проведены работы;
перечень работ;
сроки проведения работ.

Владельцы редко соглашаются на полное освобождение арендаторов от арендной платы. Напротив, в связи с кризисом собственникам выгоднее снизить арендную плату.

Поэтому арендатор должен убедить контрагента в невозможности оплаты в связи с финансовым кризисом. Например, можно сослаться на полное прекращение поставок из-за санкций или приостановку продажи товаров.

При необходимости следует приложить документацию, подтверждающую доводы сотрудника. Например, копию письма от контрагента о том, что он не может исполнить свои обязательства по заключенному договору и не может исполнить свои обязательства на основании отказа контрагента от обязательства.

Больше полезной информации есть в системе «Главбух».

Право на снижение арендной платы

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.

Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.

Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.

Как прописать арендные каникулы в договоре аренды

Арендные каникулы в договоре (образец можно найти в открытых источниках информации) – рискованная сделка как для арендатора, так и для арендодателя. Рисков можно избежать, заключив юридически договор. Есть небольшие хитрости, как правильно прописать «каникулы» в договоре аренды, чтобы ни у одной из сторон не возникло никаких неприятностей, споров и неожиданных претензий ни от налоговой, ни от второй стороны договора.
Итак, арендатор желает прописать в договоре «арендные каникулы». Для этого требуется, для начала, определить, в чем будут заключаться «каникулы», например, это понятие может включать в себя:

ремонт (косметический или капитальный) объекта недвижимости;
100% скидку на определенный период аренды для привлечения арендатора к долгосрочному сотрудничеству;
переоборудование объекта недвижимости при смене его целевого назначения для нужд арендатора;
ремонт, новая планировка или переоборудование объекта по техническому заданию арендодателя с последующей арендой.

👨 Что подразумевает понятие арендных каникул

Основным пунктом любого договора аренды является пункт по внесению денежных средств за предмет аренды. В жизни бывают различные ситуации от банальных – нет денег, до каких-либо реальных трудностей, всего в договоре не предусмотришь. Как раз на различные непредвиденные обстоятельства и существуют арендные каникулы, что говорит о том, что в этот период арендатор будет платить меньшую сумму либо не платить вовсе. Для грамотного заключения договора аренды, наймите юриста для разовой сделки, который подскажет, как правильно составить договор и избежать трудностей в будущем, связанных с налоговой инспекцией.

Необходимость перестройки помещения, ремонт, в связи с чем арендатор не может заехать
Проведение необходимого оснащения, во время которого арендатор не может работать

Налоговые последствия

Что такое арендные каникулы: как оформить, сроки и образец Целесообразно указывать возможность их оформления непосредственно в арендном договоре. Для их использования важно оговаривать все условия с владельцем жилья. Если оговариваются условия, на которых предоставляются арендные каникулы, то следует разобраться в правильных формулировках. Для этого в договор или дополнительное соглашение включаются следующие условия:

владелец помещения обязан уплатить НДС за оказание безвозмездной услуги, для чего учитывается рыночная стоимость аренды;
не сможет арендодатель причислить амортизацию к затратам;
пользователи жилья должны учесть доход, который возникает за счет получения безвозмездной услуги, поэтому на основании рыночной цены объекта уплачивается налог на прибыль.

На практике арендными каникулами принято называть определенный период договора аренды, в течение которого арендная плата не взимается (или ее размер существенно снижается), при этом за арендатором сохраняется право пользования арендуемым помещением (зданием).

Варианты оплаты за период арендных каникул

Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.

Вариантами такого снижения могут стать:

прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.

Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».

Как получить снижение аренды из-за коронавируса?

Законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя снизить арендатору плату за пользование помещением, не важно входит арендатор в Перечень № 434 или нет. Однако, по практике арендатор может направить арендодателю уведомление о снижении стоимости или расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и вступить с арендодателем в переговоры. С высокой долей вероятности, учитывая сложившуюся в связи с пандемией обстановку на рынке аренды, массовое освобождение арендных площадей, арендодатель будет вынужден пойти на существенное снижение арендной платы. В среднем по рынку Москвы, такое снижение достигает 50 %. Снижение арендной платы оформляется подписанием между сторонами дополнительного соглашения, простого письма или уведомления будет недостаточно.

Еще одна мера поддержки пострадавших из-за коронавируса отраслей бизнеса

Из-за коронавируса, самоизоляции людей и введения ограничений для бизнеса многие арендаторы не могут платить за свои офисы, торговые площади, склады и выставочные залы.

Государство решило предоставить пострадавшим отраслям специальную меру поддержки — так называемые арендные каникулы.

Это период, когда можно законно не вносить арендную плату по договору, даже если помещением владеет не государственная, а частная компания.

Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.

Эта формулировка используется в разных значениях. Например, до коронавируса так называли период, когда арендатор после заключения договора мог не вносить платежи за время переезда или пока не обоснуется на новом месте.

Из-за пандемии арендные каникулы были введены на федеральном уровне — постановлением правительства. Это отсрочка для арендаторов на условиях, которые устанавливает государство, — они для всех общие. И соблюдать их тоже должны все стороны, даже если изначально в договоре или гражданском кодексе написано что-то другое.

При рассмотрении вопроса о том, что это такое – арендные каникулы, следует помнить о некоторых полезных советах, которые дают юристы на консультациях.

Рекомендации, на которые стоит обратить внимание арендаторам, следующие:

Приходя на переговоры, нужно заранее четко прописать на бумаге план, в котором указать тип работ, который будет производиться в помещении. Также следует упомянуть и о сроках их выполнения. Подобные действия позволят усилить обоснованность в необходимости использования каникул.
Если интересующее вас помещение — это уже не первый шаг в развитии личного бизнеса (данное здание уже сдавалось другим арендаторам), то желательно поговорить о ремонте внутренней части здания, если таковой необходим. Важно упомянуть о планируемых улучшениях, например, дизайна, что будет выгодно и самому владельцу. Инновации нужно также распланировать и продумать заранее.
Если законодательство РФ требует получение лицензии, необходимой для осуществления вашей идеи, то лучше будет дать конкретные ссылки на закон, в котором описывается процесс и сроки ее получения.

Это перечень основных рекомендаций. Если арендатор обладает четкой картиной видения собственного дела, осознает все тонкости процесса и возможные сроки осуществления намеченного плана, а собственник заинтересован в быстрой реализации недвижимости, то договаривающиеся стороны всегда смогут прийти к консенсусу. Немало зависит также и от брокера, услугами которого пользуются наниматель и собственник.

Нюансы составления дополнительного соглашения

Нередко люди, заключающие арендный договор, не задумываются о том, что такое арендные каникулы и когда в них возникает необходимость. Это приводит к тому, что перед непосредственными ремонтными работами невозможно воспользоваться условиями контракта. Поэтому, для того чтобы официально оговорить все условия сотрудничества, формируется дополнительное соглашение.

В этом соглашении приводятся следующие сведения:

причина проведения ремонтных работ;
длительность процедуры;
правила внесения арендных платежей;
дата, когда вносятся изменения в правила перечисления средств;
другие значимые условия для сторон.

Данное соглашение составляется в двух экземплярах. Оно является официальным приложением к арендному контракту.