Кто должен платить долги по ЖКХ: бывший или новый владелец квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен платить долги по ЖКХ: бывший или новый владелец квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основываясь на положениях ГК РФ, ЖК РФ, разъяснении Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», можно сделать вывод о том, что у нового собственника обязанность по уплате за ЖКХ возникает с момента государственной регистрации права собственности и внесение сведений о новом собственнике в ЕГРН.
Определение надлежащих ответчиков и иных лиц.
Следующим ключевым моментом иска является правильное определение ответчика . Если верно заявлен предмет исковых требований, но сторона (ответчик) к которой предъявлен иск (с правильным предметом исковых требований) является ненадлежащей, в удовлетворении исковых требований может быть отказано.
Например в деле № 33-30563/2018 истица обратилась с исковым заявлением к домоуправляющей компании. Суд отказал в удовлетворении иска. Апелляция оставила решение суда без изменений.
В частности, Мосгорсуд мотивировав принятые решения указал на то, что обязанности по формированию единых платежных документов, расчет и перерасчет жилищно-коммунальных услуг, открытие новых финансовых лицевых счетов возложены на многофункциональные центры (ГБУ «МФЦ г. Москвы») и управляющая компания — ответчик неправомочен производить указанные действия в связи с чем, данное исковое требование предъявлено к ненадлежащему ответчику.
Исключение из общего правила
Существует всего одно исключение, и оно затрагивает вопрос взносов за капительный ремонт. Все дело в том, что долги по обязательствам, сорванными предыдущим собственником квартиры, будут переходить новому лицу. Регламент: ЖК РФ пункт третий, статья 158.
Иными словами, вам придётся погасить долги по взносам за капитальный ремонт, даже если вы в этом не виноваты. Это регламент действующего законодательства, и в случае с долгами за капремонт, ничего сделать не удастся, придётся оплатить.
Впрочем, если речь идет о процессе приватизации, то такие долги переходить к новому собственнику не будут. Иными словами, если собственником было государство, а человек приватизировал квартиру, то долги от государства не перейдут в адрес нового собственника. Это еще одно исключение из правил.
Лицевой счёт не поменяли, долг сохранился
Если компания отказалась менять сведения по лицевому счёту, можно обратиться к ним напрямую (если до этого было обращение в МФЦ), с требованием о создании нового лицевого счёта на собственника квартиры. Пишется отдельное заявление в Управляющую компанию с требованием:
- Выделения или разделения лицевого счёта.
- Перерасчёта.
Важно: составьте 2 экземпляра заявление и передайте их в управляющую компанию самостоятельно. В момент приёма заявления, настаивайте на том, чтобы на второй копии заявления была поставлена отметка о принятии документа. Одну из копий заявления вы забираете себе.
Есть и альтернативный вариант: если вам некогда ходить по офисам, можно отправить заявление почтовым отправлением. Но обязательно:
- С описью вложения.
- С обратным уведомлением.
Кто оплачивает долги предыдущего собственника квартиры?
Обязанность оплачивать коммунальные платежи за квартиру или другую недвижимость напрямую связана с правом собственности на нее. Возникает и прекращается в моменты, соответственно, появления и прекращения этого права (ст.153 ЖК РФ).
При этом, в соответствии с положениями ст. 210 ГК РФ, новый владелец недвижимости не отвечает за задолженность, образовавшуюся при прежнем владельце. Это общее правило, из которого также есть исключения.
В частности, долг за капремонт переходит к новому собственнику. Это предусмотрено положениями ст. 158 ЖК РФ (ч.3). При смене собственников новому владельцу переходит неоплаченная задолженность по расходам на капитальный ремонт.
Для справки! Нередко даже риелторы не обращают внимание на наличие задолженности по оплате расходов на капитальный ремонт. Потенциальному покупателю необходимо запросить у продавца справку о его наличии или отсутствии.
Это не единственный случай, когда долги за квартиру при смене собственника переходят последнему. Они могут переводится на него через заключение договора купли-продажи или другого соглашения по отчуждению недвижимости. Предусмотрено положениями ст.391 ГК РФ.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
-
Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов. -
Написать претензию управляющей компании.
Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре. -
Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте. -
Напишите претензию агенту по недвижимости.
Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.
Процесс принятия долгов
По закону (391 статья Гражданского Кодекса), можно принять старые долги предыдущего собственника квартиры. Вся процедура прописана на уровне Гражданского Кодекса, это называется переводом долга. Тут важно понимать, что без волеизъявления нового собственника, перевод долга осуществлён быть не может.
Исключением являются платежи за капитальный ремонт, обязанность по погашению долгов ляжет на плечи нового собственника квартиры независимо от того, хочет он этого или нет.
Без волеизъявления нового собственника квартиры, перевод долга по остальным услугам осуществлён быть не может, это исключено. Даже если представители компании сфальсифицировали документацию (во что сложно поверить, но теоретически такая ситуация возможна), вы всегда сможете добиться справедливости через суд.
Если есть долги по коммунальным платежам предыдущего собственника
В таком случае самое верное и простое решение – обращение в суд. Причем, подавать иск следует вовсе не новому хозяину, а тому, кому это нужно – управляющей компании. Если в договоре купли-продажи нет упоминания о переходе задолженности по коммунальным платежам на покупателя, то оплачивать услуги по ЖКХ он обязан только после прохождения государственной регистрации жилья за себя, а не за кого-то, проживающего ранее (ст. 153 ЖК).
Никакая управляющая компания не имеет права на взыскание долгов за прошлого хозяина с нового владельца: хоть самостоятельно, хоть через суд. Если покупатель квартиры получил извещение о задолженности, образовавшейся до получения им свидетельства на жилье, ему следует потребовать от УК прекращения высылки подобных бумаг в его адрес.
Приобретение жилого помещения с долгами за коммунальные услуги и капитальный ремонт
В случае если покупатель приобрел у гражданина или юридического лица квартиру с долгами за коммунальные услуги, а управляющая организация, ТСЖ или кооператив требует погасить долги прежнего собственника, следует представить выписку из ЕГРН, в которой содержится информация о дате перехода права собственности к новому владельцу. Если на основании представленных документов соответствующие изменения в лицевой счет не будут внесены, необходимо обратиться с жалобой в прокуратуру.
При приобретении квартиры с задолженностью по капитальному ремонту, оплачивать долги предыдущего собственника за капремонт придется новому владельцу. Новый владелец, исполнивший обязательство предыдущего собственника по оплате взносов на капремонт, вправе взыскать с него эти суммы путем обращения с исковым заявлением в суд. Поэтому при покупке квартиры нужно не только проверять правоустанавливающие документы, но и наличие задолженности по взносам на капремонт.
Переход долгов по ком Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо: Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте». Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них. Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.
Рекомендуемые действия перед покупкой квартиры
Избежать проблем с квартирой поможет бдительность и внимательность во время покупки.
Несколько советов, которые помогут обезопасить себя от обмана:
- если в покупке помогает риэлтор, не нужно стесняться требовать у него подтверждений о чистоте квартиры;
- при самостоятельной покупке тщательно проверять собственника, его документы и чистоту квартиры желательно несколькими способами;
- при обнаружении задолженности по квартплате проверить, нет ли у собственника других долгов, которые могут быть связаны с квартирой;
- не верить продавцу на слово, не ограничиваться устными договоренностями – всё должно быть зафиксировано документально;
- не соглашаться на аванс или задаток без заключения договора.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Порядок переоформления лицевого счета на оплату жкх после покупки квартиры
Внесенные изменения будут влиять на формирование квитанции по лицевому счету, а также других отчетов, в которых предусмотрен вывод владельцев лицевых счетов: Если ответственный собственник является жильцом, тогда становится видимой таблица, в которой необходимо указать, какими родственными отношениями связаны текущие жильцы данного лицевого счета с новым ответственным владельцем. 4. Продажа и прочие изменения Для данного вида операции также необходимо указать лицевой счет: В табличной части можно установить необходимые флажки: зарегистрирован, проживает, собственник, периоды регистрации и проживания, а также можно сменить ответственного собственника, выделив жильца и нажав на кнопку «Ответственный». Данный вид операции может быть использован, например, для оформления продажи квартиры без закрытия лицевого счета.
Судебное разбирательство
Даже обоснованные письменные отказы в оплате долгов старых владельцев и обращения в прокуратуру не могут в некоторых случаях повлиять на управляющие компании и коммунальные службы. Тогда новому собственнику остается только одно — готовиться к судебному разбирательству.
Вполне возможно, управляющая компания или коммунальные службы подадут иск в суд о взыскании задолженности. В этом случае владельцу недвижимости необходимо в ходе разбирательства отстаивать свою позицию, ссылаясь на указанные выше статьи Жилищного кодекса, письма, которые ранее посылались в эксплуатирующие организации, подтверждающие, что новый собственник уведомлял их о том, с какого числа он зарегистрировал право собственности на недвижимость, и судебную практику по подобным делам.
Например, в 2010 году городской суд Санкт-Петербурга вынес кассационное определение , в котором было указано, что задолженность по коммунальным платежам должна взыскиваться с момента возникновения права собственности на жилье.
Того же мнения придерживается и Томский областной суд , который в 2014 году вынес решение, в котором четко говорится, что нельзя заставлять новых собственников помещения платить по долгам старых владельцев.
Но, к сожалению, в некоторых случаях суд становится не на сторону владельцев недвижимости и принимает решения в пользу эксплуатирующих организаций о взыскании задолженности. В подобных случаях юристы советуют сразу же обращаться с возражением к мировому судье и требовать отмены приказа о взыскании задолженности.
Правовые основы оплаты потребленной электроэнергии
Спорная ситуация с выставлением счетов за электроэнергию, когда она фактически не потреблялась, имеет несколько юридических обоснований.
Согласно статье 155 ЖК РФ, оплата коммунальных услуг – обязанность владельца жилых объектов. Временное или постоянное неиспользование объекта от оплаты не освобождает.
Электроэнергия – один из видов коммунальных платежей. Если у вас не установлен электрический счетчик, то именно вышеупомянутые законодательные акты требую от вас ежемесячно оплачивать электропотребление согласно установленным среднемесячным тарифам. Это может продолжаться не более 6 месяцев. После этого стоимость электроэнергии будет рассчитываться по нормативам потребления.
Если вы не устанавливали приборов учета и не потребляете электроэнергию, достаточно обратиться в Энергосбыт по месту регистрации вашего объекта с заявлением, после чего линия будет отключена и опломбирована, а плата начисляться не будет.
Если же электросчетчик установлен, то все расчеты за потребленное электричество и выставление счетов на оплату производится на основании другого «раздела» законодательства – ГК РФ (ст. 544), ФЗ №35 и ПП №354 (п.59).
Что делать, если задолженность возникла?
Специалисты энергетического рынка рекомендуют конечным потребителям электроэнергии периодически проверять состояние своего счета на информационных ресурсах:
— на сайтах региональных энергосбытовых организаций (они сейчас есть повсеместно) – по номеру лицевого счета или адресу жилья в Личном кабинете пользователя;
— по телефонам Энергосбыта по месту жительства (номер лицевого счета);
— на портале Госуслуги (номер лицевого счета и личные данные).
Чтобы избежать ситуации с возникновением задолженности без факта потребления электроэнергии, рекомендуется два варианта действий:
— регулярно подавать данные со счетчиков с нулевым расходом (последнее оплаченное значение) — на сайте Энергосбыта, через Госуслуги, через контактный центр, МФЦ, по номеру телефона;
— написать заявление в энергосбытовую организацию или управляющую компанию. В заявлении необходимо указать номер лицевого счета, текущие показания электросчетчиков, причину и период временного отключения.
Энергосбыт должен обесточить вашу электрическую линию и опломбировать приборы учета. По возвращении, необходимо лично посетить компанию и в течение суток восстановить энергопотребление (подключение + распломбировка приборов учета).
На кого возлагается обязанность по уплате долгов
Имущественные правоотношения регулируются нормами и положениями «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ, с внесенными в него изменениями и дополнениями. Начиная с января 2013 года, на владельцев жилья в многоквартирных домах возлагается обязательство по уплате средств, израсходованных на капремонт. Он рассчитывается исходя из квадратуры помещения, числящегося за собственником.
Пункт 3 статьи 158 ЖК РФ регламентирует два варианта развития событий:
- Обязательства по уплате долга возлагаются на хозяина жилья вне зависимости от того, когда они возникли. То есть новый владелец, купивший недвижимость у физического лица, задолжавшего перед государством за капремонт, обязан уплатить их самостоятельно.
- Если предыдущим собственником был орган власти или субъект Российской Федерации, муниципальное или публичное образование, долговые обязательства не перейдут на нового владельца. Если он решил не рисковать и уплатить числящиеся за государством или муниципалитетом задолженности, то вся сумма переносится на счет будущих платежей.