Какой порядок купли-продажи части земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой порядок купли-продажи части земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

Стандартный пакет документов для продажи земли включает:

• паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
• выписку из ЕГРН
• документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство

Дополнительно могут потребоваться:

• межевой план
• разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
• нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
• справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ

Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.

Затраты при оформлении

Конечная сумма на подготовку в первую очередь зависит от итоговой суммы сделки. Также потребуется оплатить ряд пошлин и налог на продажу, если это предусмотрено законом в вашем случае.

К расходам относятся:

• подготовка всех необходимых документов и справок — стоимость будет зависеть от количества необходимых бумаг и расценок вашего региона;
• налог в размере 13 % стоимости доли в случае, если вы владели недвижимостью менее 5 лет;
• услуги нотариуса — стоимость его помощи также зависит от региона и составляет обычно от 5 тысяч рублей;
• нотариальное удостоверение — стоимость в пределах 0,5 % от суммы сделки;
• регистрация в Росреестре — наименее затратный пункт, обойдется вам всего в 2 тысячи рублей.

Продажа без межевания

Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.

В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.

Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.

Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.

При продаже доли в земельном участке важно учитывать нюансы, которые являются причиной возникновения дополнительных этапов и расширения пакета документов. Поэтому каждая процедура купли-продажи территории отличается друг от друга бумагами и алгоритмом действий.

Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

1. Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
2. Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

Ситуация 1. Дом и земля в собственности

Российское законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, поясняет кандидат юридических наук, преподаватель РААН, почетный адвокат адвокатской палаты Москвы Елизавета Селезнева. То есть если продается дом, автоматически реализуется участок, на котором он расположен.

Если у дома несколько собственников (например, три, и им принадлежат равные доли) и один из них решает продать свою долю, то у покупателя вместе с долей в доме возникает право на долю земли, на которой стоит дом. Отдельно выделить землю и продать в данном случае нельзя, добавил руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. «Нельзя продать свою долю в доме так, чтобы человек, который приобретает ее, не имел права на землю», — отметил он.

Сам участок вокруг дома может быть как в собственности, так и в аренде или субаренде. А вот участок под домом прочно связан с домом в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, отметила руководитель отдела загородной недвижимости офиса Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. «То есть на участок под домом право может и не перейти, но пользоваться и владеть участком собственник здания будет», — пояснила эксперт. Таким образом, продажа участка и дома будет зависеть от того, в собственности земля и дом или нет.

Ситуация 4. У дома и участка разные частные собственники

Подобных случаев в принципе не должно возникать, поскольку это не соответствует законодательству. Но на практике такие случаи встречались. Особенно это характерно для недвижимости, которая была построена до 2021 года. По словам юристов, если у дома и земельного участка разные собственники, подобную ситуацию следует привести в соответствие с законом. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформления договора аренды с владельцем земельного участка.

Мнение риелторов

Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «МИЭЛЬ Сущевский»:

— Сделки, когда продается дом без участка, в Московском регионе редки. Если они и проходят, то это покупка здания и приобретение участка в аренду, но с правом последующего выкупа участка. У нас есть в продаже сейчас дом, который стоит на участке, арендованном на 49 лет. Но администрация права выкупа не дает, так как участок находится в первом поясе водоохранной зоны. Несмотря на интересную цену на этот дом, продать мы его не можем уже год. Покупатель желает не только пользоваться и владеть землей, но и распоряжаться, что невозможно при аренде.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Если мы говорим про Москву или другие крупные города, то здесь часто земля принадлежит муниципалитету и купить ее нельзя. Например, вы покупаете особняк или какое-то отдельно стоящее здание без земли. Но у вас возникают определенные права на пятно застройки, которая под домом. Часто такой участок сдают в долгосрочную аренду — на 49 лет. Если говорить про загородный рынок в целом, то сейчас такое предложение можно встретить редко. Подобные сделки чаще встречались лет 15 назад, когда загородный рынок был активнее. Были поселки, в которых дома продавались, а земля оставалась в аренде ввиду своей ценности. Сейчас такие предложения единичны. В загородке участок обязательно должен быть, иначе смысл покупки теряется.

Если дом покупается без участка, а земля, к примеру, арендуется, то при прочих равных условиях ликвидность такого объекта будет ниже, его сложнее продать. Следовательно, его цена тоже будет ниже — на 20–30%. Но в некоторых случаях скидки может не быть, потому что сам участок ценный и его в принципе нельзя приобрести в собственность. Например, это берег водохранилища, где предлагается только участок в аренду. Поэтому цена зависит от расположения объекта и уникальности такого предложения.

Можно ли продать землю отдельно от строения, расположенного на ней?

Можно ли продать свою землю, не продавая дом, расположенный на ней, если строение покупать не хотят? Земля под капитальным жилым строением должна продаваться только совместно с домом, так как имущественные права землевладельца и владельца жилого дома выступают единым механизмом, определяющим правомочие, которое допускает вступление покупателя в права собственности. То есть, земля под домом и сам дом должны отчуждаться одному лицу и не могут принадлежать разным собственникам.

Это положение регулируется нормами статьи 35 ЗК РФ. Договор купли-продажи земли без возведённого на ней дома будет признан ничтожным и не вступит в юридическую силу.

Исключение могут составлять случаи:

• дом признаётся погибшим объектом и подлежит сносу;
• постройка была не санкционированной, без официального оформления;
• продаётся только часть участка, отчуждённая от придомовой территории межеванием.

Можно ли оформить куплю-продажу доли в доме без земли

Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.

Дом и участок, на котором он расположен, является неразделимыми объектами. Гражданин не может продать дом или долю в нем, а участок не продавать.

При этом доля участка может быть продана отдельно от жилья. Для этого его необходимо выделить в отдельный надел и поставить на учет в Росреестре.

Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.

Закон предусматривает ряд исключений:

1. На оборот участка наложен запрет.
2. Земельный участок находится в аренде, принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или в пользовании.
3. Размер доли в доме не позволяет выделить ее в натуре.
4. Если выделение участка создает препятствия для свободного выезда и въезда на землю, где расположен дом.

Сложности покупки земельного участка с незарегистрированным домом

Сложности покупки земельного участка с незарегистрированным домом заключаются лишь в нескольких пунктах:

• продавец может отказать в оформлении сделки на участок, если покупатель потребует получить документы на дом перед продажей;
• может оказаться так, что построенный дом не соответствует нормам градостроительства, тогда придется проводить ремонтные работы за свой счет;
• зная особенности участка и дома, соседи могут отправить жалобу, в которой будет указано, что на земле стоит неоформленный объект, но этот пункт легко обойти, если начинать регистрацию недвижимости сразу после покупки.

В остальном новый владелец не получит проблем. Избежать и дополнительных вопросов можно будет, если как можно скорее оформить все необходимые документы на объект.

Как оформить продажу дома — пошаговая инструкция без посредников

Сегодня есть много посреднических фирм, которые за весьма приличную плату возьмутся оформить для клиентов продажу либо покупку недвижимого имущества. Для экономии времени и сил можно воспользоваться услугами одной из них. При желании можно заняться оформлением сделки самостоятельно. Для успешного проведения операции рекомендуется действовать в соответствии с несложной инструкцией, состоящей их нескольких последовательных шагов.

Во-первых, нужно выяснить, есть ли в бумагах на дом, оставшихся от предыдущего владельца, также документы на землю. Если вдруг их не обнаруживается, нужно написать в местные административные органы заявление на перевод участка земли в собственность или на получение его в аренду.

Во-вторых, надо получить на земельный участок:

1. кадастровый план;
2. технический паспорт;
3. технические документы;
4. кадастровый паспорт.

В последней редакции законодательства предусматривается необязательность кадастрового паспорта, если размер участка земли маленький.

В-третьих, следует выяснить, какой размер участка входит в ведение строения. Если площади земли недостаточно для продаваемого здания, понадобится постановление, решающее данный вопрос. Ведь по нормам права собственнику постройки принадлежит как земля под домом, так и участок около него.

В-четвертых, потребуется пригласить специалистов из земельной организации, чтобы:

1. обозначить границы участка;
2. составить его план;
3. выполнить топографическую съемку.

Затем все полученные бумаги нужно подать в центр регистрации земельных участков и получить оттуда на руки выписку из техдокументов.

Кто имеет право на наследство без завещания?

Законодательство Республики Казахстан подчеркивает, что при уходе из жизни человека его имущественные ценности разделяются между наследниками. После смерти наследодателя первыми претендентами на наследство умершего человека выступают лица, располагающие правом на свою обязательную долю. В эту категорию входит нетрудоспособный ребенок (если детей несколько, то все они будут претендентами на имущество), нетрудоспособный супруг и родители. Согласно требованиям законодательства, именно эти люди и наследуют часть имущества.

В законе Казахстана также фигурирует такое понятие, как наследование по официальному праву представления. В данном случае подразумевается смерть наследника, которая состоялась одновременно со смертью наследодателя или сразу же после его кончины. В таких случаях наследство переходит кровным потомкам. В таких нестандартных ситуациях наследственные права на имущество у потомков наследника возникают независимо от того, составлялся наследственный документ (то есть официальное завещание) или нет.

Как делится наследство между родственниками?

Официальное наследственное право в Казахстане, которое определяет ГК РК, устанавливает 8 официальных очередей наследников (статьи 1061-1064 ГК РК). Они возникают в зависимости от степени кровного родства, которая имела место между умершим человеком и лицом, претендующим на наследственные блага, а также ряда фактических обстоятельств.

Законодательство Казахстана защищает права наследников первой очереди, располагающих законным правом на вступление в наследство, разделив его поровну между собой.

Под первой очередностью понимают всех отпрысков наследодателя, в том числе детей, родившихся после ухода в мир иной наследодателя (но важно, чтобы эти дети действительно имели кровную связь с наследополучателем). В группу наследников первой очереди входят супруг упокоившегося лица и его кровные родители. Рассматриваться в качестве наследников могут внуки наследодателя только при условии, что наследник скончался одновременно с умершим лицом либо в ближайшие после его кончины месяцы.

Если же наследники второй очереди официальным образом отказались от наследства или просрочили интервал времени вступления в наследственное право по неуважительным причинам, либо если наследников вообще не было, поднимается речь о получателях наследства, которые относятся ко второй очереди. В таком случае будет идти речь о полнородных, а также неполнородных братьях, а также сестрах наследодателя. Ко второй законной очереди относят еще и бабушку как со стороны папы, так и со стороны мамы упокоившегося лица. Стоит подчеркнуть, что чада полнородных и неполнородных братьев и сестер официальным образом наследуют ценности и блага покойного только по возникшему у них праву законного представления.

Третья очередь тоже может претендовать на наследство, если наследников предыдущей очереди не оказалось, либо если они умерли, либо по неуважительной причине не вступили в наследство на протяжении законом отведенных первых шести месяцев после кончины наследодателя. К третьей очереди относят родных дядю и тетю.

Четвертая степень – это родственные лица умершего лица, то есть прабабушки, а также прадедушки наследодателя.

Пятая очередь – это кровные родственники четвертой степени родства. В эту группу входят чада родных племянников и племянниц. Еще в эту категорию законодательством включены родные братья и сестры бабушек либо дедушек умершего.

В законодательстве Казахстана есть упоминание еще о трех очередях претендентов на наследственные ценности. Подразумеваются наследники шестой, седьмой и восьмой очередей.

Под шестой очередью наследования понимают группу родственников предыдущей пятой степени родства – это чада двоюродных внуков и внучек лица-наследодателя.

Седьмая очередь – это сводные сестры, а также сводные братья.

Падчерицы, а также пасынки тоже включены в эту группу, также, как и отчим с мачехой. Но здесь есть условие. Эти лица должны были совместно проживать под одной крышей с наследодателем не меньше десятка лет.

В восьмую последнюю очередь включены иждивенцы, которые являются нетрудоспособными. Эта группа лиц, как утверждает наследственное право РК, может не входить со второй по седьмую очередь, но она все равно может претендовать на наследство при условии, что такие граждане проживали под одной крышей с наследодателем как минимум 365 дней до его кончины и обязательно находились официально на его иждивении.

Стоит понимать, что наследники одной очереди будут наследовать имущество и иные ценности наследодателя в абсолютно одинаковых долях.

В статье 1060 ГК РК говорится, что каждая последующая очередь лиц получает официальное право на старт процедуры наследования при условии, что не оказалось (по любым причинам) наследополучателей предыдущей очереди.

Столь большой список наследников исключает переход наследственных ценностей в категорию выморочных.

Похожие записи:

• Как оформить материнский капитал
• ПАМЯТКА ДЛЯ МНОГОДЕТНЫХ СЕМЕЙ ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
• Как получить лицензию на медицинскую деятельность в 2023 году?