Перепланировка квартиры в Пензе

Наследование 29 августа, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры в Пензе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Административный алгоритм

2. Я получил разрешение. Что дальше

3. Возможные способы узаконить перепланировку квартиры в Пензе

4. Юридическое согласование работ

5. О чем говорит российское законодательство

6. Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

8. Можно ли узаконить перепланировку после ее проведения?

9. Какие действия относят к перепланировке

10. Перечень обязательных документов

11. Провести строительные работы согласно проекту

12. Когда нужно обращаться в суд

13. Процедура узаконивания самовольной перепланировки

Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.

Административный алгоритм

Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?

В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.

Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.

Я получил разрешение. Что дальше

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Возможные способы узаконить перепланировку квартиры в Пензе

Существуют два способа легализовать несанкционированные изменения в планировке квартиры:

подача документов в Администрации г. Пензы задним числом (как будто перепланировка еще не сделана);
узаконивание перепланировки квартиры через суд.

Первый способ является наименее затратным в финансовом и временном отношении. Он возможен для узаконивания простых конструктивных изменений, к которым относятся:

корректировка формы проемов;
демонтаж перегородок, которые не являются несущими;
перенос сантехнических элементов и кухонных плит;
возведение других перегородок в пределах квартиры.

Второй способ используется, если перепланировка затрагивает инженерные сети и/или несущие конструкции дома. Узаконивание перепланировки квартиры в судебном порядке требует солидной документальной базы и аргументированной правовой позиции. В противном случае суд может отказать в выдаче разрешения на перепланировку, обяжет владельца заплатить штраф и вернуть жилье в исходное состояние. Избежать подобного развития событий помогут адвокаты нашей компании.

Юридическое согласование работ

Для всех строительных и монтажных работ, проводимых в отдельных пространствах, требуется юридическое согласование. При этом предполагается, что меняются сооружения, не являющиеся несущими, в стенах выполняются проемы, устанавливается или демонтируется сантехника и инженерное оборудование. Это значит, что при достаточно серьезной переделке квартир необходимо обращаться в государственные органы, чтобы эти действия носили законный характер.

Узаконить работы по перепланировке проще всего, используя эскиз, но в этом случае невозможна смена назначения помещений, а также изменение несущих стен. Узаконить перепланировку, используя проект, гораздо труднее, но при этом можно делать изменения в несущих конструкциях. Для юридического согласования необходимо обратиться в жилищную инспекцию для оформления разрешения на действия, связанные с перепланировкой. После этого готовятся эскизы или проекты, по которым будет осуществляться перепланировка, а затем выполняются соответствующие им работы. Впоследствии необходимо снова обратиться в жилищную инспекцию для приглашения специальной комиссии, которая должна будет ознакомиться с объектом и составить соответствующий акт.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
Жилищный кодекс РФ
СанПиН и СНиП
Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
написать заявление на согласование переустройства
приложить паспорт владельца жилого помещения
добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Можно ли узаконить перепланировку после ее проведения?

Иногда граждане на свой страх и риск проводят изменения в планировке своего жилья без всякого согласования. Законом не запрещено документальное оформление изменений постфактум, но затягивать с их легализацией не следует, чтобы оградить себя от многих неприятностей.

Рассмотрим, как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире, избежав негативных последствий.

Существуют 2 варианта узаконивания изменений после перепланировки:

Оформление изменений задним числом (как если бы работы еще не проводились).
Оформление перепланировки через суд.

Первый вариант приемлем только для случаев небольших изменений жилого помещения (простой перепланировке). Узаконить такие изменения можно, используя только эскиз перепланировки, выполненный красной линией на существующем плане квартиры, взятом в БТИ. В жилищную инспекцию также нужно предъявить акты проведенных работ.

При проведении значительных изменений в планировке потребуется пройти процедуру узаконивания через суд. Для него придется также предъявить индивидуально составленный проект, выполненный лицензированной компанией. Проект должен быть согласован со всеми заинтересованными организациями. Если документация оформлена правильно и согласована со всеми инстанциями, а комиссией не было зафиксировано никаких нарушений, суд может одобрить перепланировку.

Когда перепланировка одобрена, ее нужно отразить в кадастровом учете. Для этого проект нужно передать инженеру кадастровой службы, чтобы он внес изменения жилого помещения в графическую и текстовую часть технического плана. Без наличия обновленного технического плана квартиры зарегистрировать изменения в Росреестре не получится. Сделать это можно через МФЦ или непосредственно обратиться в Росреестр.

Какие действия относят к перепланировке

Статья жилищного кодекса 25 определяет список работ, которые заранее оговариваются с уполномоченными органами. В ней указана следующая информация:

Перепланировка – работы по ремонту, которые нужны для изменения конфигурации помещения. После этого вносятся сведения в техпаспорт.
Переустройство – изменяется местонахождение сетей инженерии, смена коммуникаций и прочее. Несмотря на то, что этот вид работ не считается масштабным, он также требует внесения изменений в паспорт.

К перепланировке относят работы:

создание проемов для дверей, лестниц в несущих стенах;
монтаж дополнительных стен, оказывающих нагрузку на главные несущие конструкции, а также перекрытия, находящиеся между этажами;
изменение обустройства пола, если это повысит нагрузку на несущие перегородки;
уменьшение либо увеличение проемов в стенах, относящихся к несущим;
самостоятельное оборудование балкона, лоджии;
перенос функциональных комнат из одной в другую.

Перечень обязательных документов

Список документации может варьироваться. Данный момент обусловлен законодательством, действующим в конкретном регионе, а также особенностями каждого случая – у всех ситуации разные.

Приблизительный пакет документации выглядит следующим образом:

удостоверение личности владельца квартиры;
документы, подтверждающие право владения объектом;
согласие на проведение работ всех лиц, проживающих на территории недвижимости (письменно);
план здания поэтажно;
технический план;
техпаспорт;
эскиз планируемой перепланировки;
тех заключение от уполномоченных контролирующих инстанций.

Если узаконение будет осуществляться в судебном порядке, в таком случае истец должен предъявить заявление с иском, а также квитанцию, подтверждающую, что госпошлина была оплачена.

Провести строительные работы согласно проекту

После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.

Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:

акт о перепланировке
решение о законности перепланировки

Когда нужно обращаться в суд

Направляя документы на узаконивание в местный орган власти, учтите, что вы можете получить отказ в подписании акта приемочной комиссии. Хотя закон обязывает должностных лиц указывать аргументацию такого отказа, достаточным основанием для отрицательного решения является нарушение порядка согласования перепланировки. Получив письменный отказ, вы должны обратиться в суд со следующим комплектом документов:

исковое заявление;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости — выписку из госреестра ЕГРН, свидетельство о праве и т.д.;
перепланировочный проект и/или техзаключение эксперта;
технический план;
письменный отказ местного органа власти в узаконивании;
платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины в сумме 300 руб.

Основные правила, в соответствии с которыми должна проводиться перепланировка, все еще регламентируются главой 4-й Жилищного Кодекса РФ. Однако процедура получения разрешительной документации упрощена. Проведение косметических и отделочных работ в процессе ремонта не требует специального разрешения. Но действия, предполагающие существенные конструкционные изменения, должны быть обязательно согласованы.

В соответствии с принятыми нововведениями, узаконить изменения в квартиры после перепланировки невозможно, не оплатив штраф. Основная сложность процедуры заключается не в финансовых вопросах, а согласовании разрешения и документов. Чтобы государственные органы утвердили проект перепланировки, он обязательно составляется на профессиональном уровне с учетом всех рисков и издержек.

Процедура узаконивания самовольной перепланировки

Ввиду отсутствия разрешения, осуществляя перепланировку, владелец квартиры фактически нарушает закон. Чтобы изменения были признаны на официальном уровне, необходимо выполнить ряд действий. Людям, которые не знают, как узаконить самовольную перепланировку квартиры, следует руководствоваться следующей схемой:

Собрать необходимую документацию. Дальнейшие действия возможны при наличии выписки из реестра на объект недвижимого имущества, технического паспорта (заказывается в БТИ), справки из СЭС, проекта квартиры
Оповестить администрацию. Для этого необходимо отправиться в отдел архитектуры с ранее собранным пакетом документов.
Обратиться в суд. Собственник квартиры должен составить исковое заявление с просьбой легализовать выполненную перепланировку. Дополнительно к имеющимся документам требуется предоставить проект, утвержденный организацией, получившей лицензию на подобные действия.
Сообщить об изменениях в кадастровый учет. Если исковое заявление удовлетворено судом в пользу владельца жилья, необходимо составить заявку в БТИ для получения нового техпаспорта. Только после этого перепланировку можно будет отразить в кадастровом учете.
Сообщить об изменениях в Росреестр. Данный этап предусмотрен, если в результате перепланировки изменилась площадь жилья.

Требования к документам регламентируются статьями 26 и 28, главы 4 ЖК РФ. Если суд не удовлетворит исковое заявление, попытки поиска, где можно узаконить перепланировку квартиры, не принесут результата. Другие инстанции не имеют права принимать документы заявителя. Владелец недвижимости в свою очередь обязан погасить штраф и вернуть изменения в исходное состояние, зарегистрированное в кадастровом учете.

Людям, которые не знают, как можно узаконить перепланировку квартиры, следует учитывать, что штраф будет назначен независимо от решения суда.

Когда осуществляется самовольная перепланировка квартиры, с вопросом, как узаконить в 2023 году данную процедуру, следует разобраться заранее. Суд ответит отказом в легализации действий владельца недвижимого имущества, если в процессе работы:

затронуты общие системы коммуникации;
нарушена целостность несущих стены;
ущемлены права остальных жильцов;
проведено объединение газифицированной кухонной зоны с жилой частью помещения;
разрушена перегородка между комнатой и балконом (или лоджией) с целью увеличения ее площади;
один из совершеннолетних собственников жилья был против изменений.

В остальных случаях можно надеяться на удовлетворительное решение суда.

Получается, что многое можно узаконить официально, но для этого требуется очень много времени сил и денег, а на данный момент чаще всего люди не занимаются этой процедурой. А как делали вы ? Делитесь в комментариях.