Как обменяться квартирами между родственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменяться квартирами между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Законодательство, регулирующее обмен жилья

Производя обмен жилья между родственниками, необходимо ориентироваться на следующие нормативные акты:

• Гражданский кодекс (ГК) РФ. В нём закреплено понятие такой сделки, как мена, а также её отличия от договора дарения или купли-продажи.
• Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В нём раскрывается понятие мены применительно к объектам недвижимости (и жилью в частности), а также описывается процедура обмена в тех случаях, когда квартиры жильцам не принадлежат (обмен жилья, используемого по договорам социального найма и принадлежащего муниципалитету или государству).
• Семейный кодекс (СК) РФ. Он определяет степень родства и указывает, кто считается близким родственником.
• Налоговый кодекс (НК) РФ. Он устанавливает размер пошлины при совершении такой сделки – и размер льготы, существующей именно при родственном обмене.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 г. №218-ФЗ (далее для краткости «ФЗ №218»). В нём описывается процедура регистрации сделок с недвижимостью. По закону, сделка, касающаяся любого недвижимого имущества (включая жилые помещения) имеет юридическую силу только с момента регистрации.

Перечень неполный, поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств могут применяться и другие нормативные акты. Например, если одна из обмениваемых квартир находится в здании, признанном историческим памятником, применяться будут и нормы Федерального закона №73-ФЗ от 2002 года «Об объектах культурного наследия…».

Родственный обмен квартиры на квартиру может требоваться для достижения разных целей. К ним относится:

• Территориальные предпочтения (семьи хотят поменять район проживания).
• Одна семья желает переехать в город, а другая предпочитает уединение в деревне или ПГТ.
• Необходимость получения определенной денежной суммы одним участником сделки, если по результатам обмена предполагается использование доплаты.
• Переезд семьи в другой город, что приводит к междугороднему обмену.
• Решение разногласий, относящихся к совместному проживанию граждан. Нередко такая процедура выполняется принудительно, поэтому предварительно проводится судебное разбирательство.

Конкретный способ обмена зависит от имеющихся причин, а также учитывается, является недвижимость приватизированной или муниципальной. При осуществлении обмена квартирами между родственниками требуется регистрировать право каждого участника на полученный объект.

Если недвижимость является муниципальной, то процедура мены осложняется, так как на ее реализацию придется получать согласие местных властей.

Нюансы обмена муниципальной недвижимости

Многие граждане до сих пор проживают в муниципальной недвижимости. Даже при таких условиях разрешается обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную. К особенностям данного процесса относится:

• Правила обмена (содержатся в ст. 72 ЖК).
• Договор мены подписывается в трех экземплярах, так как один документ обязательно передается в местную администрацию.
• Каждый участник обязан передать в муниципалитет нужный пакет документов для совершения сделки.
• Все прописанные лица должны быть согласны на обмен.
• Не допускается наличие доплаты, так как недвижимость не принадлежит непосредственным жильцам. Это правило действительно и в случае, если одна меняемая жилплощадь гораздо больше другой.

Для совершения процесса требуется наличие согласия от муниципалитета, выступающего владельцем недвижимости.

Документы, которые понадобятся родственникам

Чтобы обменяться квартирами, родственники заключают договор. Обычно он содержит:

• персональные данные сторон сделки;
• данные о каждом из объектов. Если речь идёт об обмене квартирами, то это будет кадастровый номер, полный адрес, этаж, количество комнат, площадь, особенности каждой из квартир. При обмене на автомобиль указываются технические данные о транспортном средстве: свидетельство о регистрации, номер двигателя, марка и модель, цвет, объём двигателя и другие параметры;
• условия сделки: права и обязанности каждой стороны;
• обстоятельства оформления свидетельства о праве на объект;
• прочие условия: договорённости, возможная компенсация, доплата и тд.

Чем более полно будет отражена информация об обмене, тем спокойнее будет каждой из сторон.

Требования к родственному обмену квартирами

Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.

Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

• Наименование договора, отражающее предмет сделки;
• Информация о сторонах сделки;
• Права и обязанности сторон при совершении сделки;
• Ответственность за несоблюдение условий договора;
• Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
• Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
• Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.

Как правило, договоры мены, заключаемые между близкими родственниками, не удостоверяются нотариусом. Это происходит ввиду того, что доверие между сторонами существует на высоком уровне и дополнительная защита и гарантия сделки игнорируются.

Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.

1. Для договора обмена применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно.
2. Можно обменивать как приватизированные, так и неприватизированные квартиры.
3. При наличии несовершеннолетних собственников квартиры для регистрации договора мены необходимо разрешения органа опеки.
4. Для уменьшения риска при обмене квартиры желательно, чтобы передача обеих квартир происходила одновременно, а квартира принадлежала одному владельцу, не являющемуся должником банка и не страдающему алкоголизмом и наркоманией.

Обмен собственного жилья на жилье, не находящееся в собственности

Подобный тип обмена отдельно не оговорен законодательством РФ, потому оформления такой сделки доставит участникам ряд сложностей. Перво-наперво нужно жилье срочно перевести в частную собственность, то есть приватизировать. Иначе сделка не состоится. А затем можно переходить непосредственно к моменту дарения, обмена, или оформлению сделки купли-продаже. Выбирать из представленных вариантов нужно то, который наиболее полно подходит к ситуации.

Есть еще способ обмена жилой площади в случае, когда одно жилище не в собственности у хозяина. Этот способ сопряжен с некоторыми трудностями, но тоже имеет право быть. Потребуется зарегистрировать (прописать) достигшего 18-летнего возраста гражданина, который является членом семьи на неприватизированной площади, но предварительно выписаться из жилья, которое прошло процедуру приватизации и находится в собственности. Если габариты жилплощади подходят под шаблон соцнайма, тогда процесс регистрации будет достаточно быстрым и недоставит трудностей. Впоследствии воспользовавшись официальным документом, который свидетельствует процесс дарения, нужно реализовать смену владельца собственной квартиры.

Поскольку мена влечет изменение собственника, следует серьезно отнестись к сбору необходимых для ее проведения документов, учитывая, что существуют нюансы, связанные со статусом жилья.

Перечень документов при обмене приватизированных квартир должен включать:

1. Заявления от каждой стороны, в которых обозначены приобретатели имущества и договор, являющийся основанием для проведения сделки.
2. Внутренние гражданские паспорта участников обмена.
3. Бумаги, подтверждающие право гражданина совершать действия с недвижимостью: покупка, вступление в наследство, приватизация.
4. Полученный из БТИ кадастровый паспорт на предмет сделки.
5. Согласие лиц, имеющих в силу законных оснований право голоса. Это могут быть супруг, дети или опекун.
6. Выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось собственникам ранее.
7. Квитанции об уплате госпошлины от обеих сторон, поскольку мена подразумевает две регистрационные записи. На сегодняшний день размер платежа равен 2 тыс. рублей.

Правовое регулирование

Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.

В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.

Данное соглашение является:

• консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях;
• двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон;
• возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.

Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.

Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

1. Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
   Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.
2. Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
   В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.
3. Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

• стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
• описание состояния жилых помещений;
• механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

• договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
• гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
• брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
• справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
• согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
• паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
• кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

Обмен социального жилья

В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

По общему правилу в обмене отказано быть не может, за исключением следующих случаев:

• обмениваемое жилое помещение является непригодным для проживания;
• к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма жилого помещения;
• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в суде;
• дом, в котором планируется обмен, подлежит сносу либо капитальному ремонту с перепланировкой жилых помещений;
• в результате обмена в коммунальную квартиру вселится человек, страдающий хроническим заболеванием, при котором совместно проживание с ним является опасным или невозможным.

Обмен приватизированного жилья

Порядок обмена жилья, находящегося в собственности граждан (обмен приватизированного жилья), мало отличаются от порядка купли-продажи данного жилья.

Между сторонами сделки заключается договор мены по правилам ст. 567 ГК РФ.

Основное отличие договора мены от договора купли-продажи – это то, что во втором случае имущество (товар) меняется на денежные средства, а в случае мены имущество меняется на другое имущество, при этом, если обмениваемое имущество является неравноценным, возможна денежная компенсация.

Несмотря на то что по количеству подготавливаемых документов сделка мены является более сложной по сравнению с куплей-продажей, несомненным плюсом мены является возможность не связываться покупателю квартиры с крупными суммами наличных денежных средств, которые надо инкассировать из банка в банк, закладывать в банковские ячейки.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об обмене доли жилплощади). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Похожие записи:

• Управление по организации деятельности административных комиссий
• Права матери на ребенка при разводе
• Кто заплатит за врачебную ошибку?