Как перевести землю под дачное строительство и что нужно учесть?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю под дачное строительство и что нужно учесть?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При переводе участка в земли, предназначенные для ведения садоводства и огородничества, следует учитывать уровень плодородия почвы. Низкий уровень плодородия сам по себе не является основанием для отказа в переводе сельхозземли в садоводство. Таким основанием будет заключение экологической экспертизы. Но чаще всего невозможность перевода связана с другими проблемами.
Выбор земельного участка для перевода в СНТ
- Члены товарищества уплачивают взносы на развитие инфраструктуры. Приобретя земли сельхозназначения с развитой инфраструктурой, Вы сможете быстрее и с большей выгодой ее продать.
- Учитывайте местоположение участка. Наиболее привлекательные варианты расположены неподалеку от населенных пунктов и рядом с транспортными развязками.
- Качество и плодородность почвы имеют огромное значение. Учитывайте это при поиске земельного участка.
- Важно заранее определиться с площадью приобретаемых земель.
- Не забывайте об экологической составляющей и самой возможности перевода в СНТ. Разобраться со всеми нюансами выбора такой земли помогут специалисты нашей компании. Они же предложат наиболее подходящие для извлечения прибыли варианты.
Что должно быть в ППТ и проекте межевания территории при переводе участка в садоводство?
Проект планировки территории (ППТ) составляется для обеспечения нормального развития земель, относящихся к садоводству. Наличие этого проекта позволяет установить границы участков, разместить линейные объекты, определить места пролегания улиц, проходов и других элементов. Чтобы получилось организовать целевую деятельность на территории, которую переводят в садоводство, ПТТ должен содержать:
- места прохождения красных линий;
- обозначение дорог и проездов;
- отметки о размещении линий связи;
- места прокладки коммуникаций;
- положения о размещении различных объектов.
Если проект планировки грамотно составлен, собственники земель смогут без проблем осуществлять прирезку участка, узаконивать строительство на территории СНТ магазинов и прочих объектов. Благодаря ППТ получится увеличить мощность энергоснабжения, при необходимости, либо разработать схему водопровода. В этих целях в данный проект включают обоснование и расчет требуемых для осуществления целевой деятельности объектов.
На основании ППТ разрабатывается и проект межевания территории. В его составе отображается следующая информация:
- перечень образуемых участков;
- площади каждого надела;
- какие земли станут территориями общего пользования;
- где проходят границы улиц и других дорог;
- места расположения красных линий;
- в каких пределах действуют сервитуты.
Как поменять: порядок действий
Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.
Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.
В составленном заявлении требуется указать:
- кадастровый номер переводимого участка;
- категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
- объяснения необходимости замены на другую;
- полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.
К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:
- проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
- извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
- ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
- выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
- заключение экологических экспертов, если потребуется;
- согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
- согласование с исполнительным органом.
По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.
В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:
- аргументация,
- границы земельного участка,
- описание места,
- площадь,
- кадастровый номер.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Как уже было сказано ранее, постройка дома на землях сельхозназначения невозможна в силу действующего российского законодательства. Но если участок является приусадебным, то владелец имеет право возвести на нем объект ИЖС.
Перед началом строительства направляют в администрацию направляют уведомление, заполненному по установленному образцу.
После завершения работ гражданину вновь придется уведомить уполномоченный орган о завершении возведения дома.
В таком случае постановка недвижимости на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществляется администрацией. Именно муниципалитет отправляет документы в Росреестр для совершения рассматриваемых действий.
Владелец получает выписку из ЕГРН на возведенный объект ранее указанным методом. За регистрацию права собственности придется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Преимущество ИЖС в сфере строительства
Постройка жилья не только улучшает жилищные условия, но и укрепляет возможности владельцев ЗУ по освоению территории. Законами РФ предусмотрена возможность возведения жилого дома на следующих землях с/х категорий:
- Садовый ЗУ. Возведение объектов капитального строительства ограничено (если участок включен в особую территориальную зону). Можно выстроить садовый дом, гараж, хозпостройки. Но он является нежилым строением и предназначен для сезонного использования, и в нем нельзя зарегистрироваться.
- Огородный участок. Аналогичная ситуация: разрешено строительство некапитальных сезонных построек без права регистрации проживания.
- Дачный участок. Можно возвести садовый или жилой дом, а также хозяйственные постройки (теплица, баня, сарай). Если дом оформлен как садовый, то прописаться в нем вы не сможете. Для устранения запрета дом придется реконструировать, чтобы превратить в капитальное жилье, утеплить, провести коммуникации.
Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения
Земли крестьянско-фермерского хозяйства можно использовать под строительство, если недвижимое имущество нужно для полноценного ведения бизнеса на земле. На практике такое возможно при получении разрешения на строительства. А его можно взять у местной администрации в случае предоставления нужной документации. Регистрация по месту жительства на такой территории маловероятна.
На территориях под садоводческие товарищества и с видом разрешенного использования «для дачного строительства» возводить жилые сооружения разрешается. Построенный коттедж при этом должен соответствовать СНиПу, который регулирует застройку в садоводствах.
Есть существенный плюс использования дачных земель, так как на них распространяется «дачная амнистия». Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость позволяет обойти множество нюансов оформления. Например, не нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию готового объекта. Но прописаться на сельхоз землях сложнее было до 2019 года. Сейчас автоматически можно прописаться в них по месту жительства, согласно новому дополнению к закону № 217.
Перевод участка земли из сельхозназначения в другой статус
Если вы задались вопросом перевода земли из одной категории в другую, то будьте готовы к тому, что столкнетесь с финансовыми затратами. Власти не всегда охотно идут на изменение статуса земель, так как это может повлиять на кадастровую стоимость участка. Если при переводе она уменьшится, то вас могут попросить возместить разницу в этой стоимости.
Для перевода нужны веские основания. Например, если участок находится вблизи населенного пункта и давно используется под жилую застройку, или эти земли планируется в будущем включить в состав населенного пункта.
Перевод земельного участка в статус ИЖС открывает перед его владельцем ряд преимуществ:
- ваш кусочек земли могут включить в план по газификации, электрификации, могут подключить вас к центральному отоплению, водоснабжению и канализации;
- к вашему участку обязаны подвести дорогу, сделать подъездные пути;
- участок включат в план строительства другой инфраструктуры.
Стоимость и сроки перевода
Самая главная статья затрат — это возмещение разницы в кадастровой стоимости между участком сельхозназначения и участком, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство. Также может измениться налогооблагаемая база, из-за чего изменится размер налогового платежа. Также может понадобиться уплатить госпошлину. Включите сюда расходы на подготовку документов и расходы на экологическую экспертизу. В разных регионах эти расходы могут различаться, и в Московской области они будут не самыми маленькими.
Сроки для рассмотрения заявления составляют около 3-х месяцев. Это зависит от того, насколько много работы в данный момент в администрации, не ли всероссийских выходных и т.п. Однако, если вам будет отвечено отказом, то такой ответ придет в течение месяца.
Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.
Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:
- компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
- расходы на проведение экологической экспертизы;
- стоимость подготовки проектной документации;
- стоимость оплаты регистрационных услуг;
- расходы на получение справок и выписок.
Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.
Перевод земли из сельхозназначения в садоводство 2021
Обстоятельства дела изучаются специалистами землеустроительного подразделения в течение 10 дней. Юридическому лицу в просьбе создать дачу на месте фермы будет отказано. Отрицательный ответ последует от органа власти, если рассматриваемые земли обладают повышенным плодородием. ИЖС — разрешенное использование ТОЛЬКО на землях населенных пунктов. Следовательно, для начала выясните, какая категория земли на которой находится Ваш земельный участок. Далее, сменить вид разрешенного использования (с большим трудом и материальными затратами) можно только в том случае, если Ваш участок крайиний и примыкает к какому-либо населенному пункту.
Обратите внимание => Отсрочка платежа по договору купли продажи недвижимости
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.