Аренда земельного участка без торгов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земельного участка без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Комментируемой статьей введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).

Основания предоставления земельного участка в аренду без торгов

• Арендовать участок без аукциона можно в случае, если его планируется использовать для общественно-полезных целей. Например, это строительство социального или культурного объекта, реализация крупного инвестиционного проекта, размещение различных коммунальных объектов, которые входят в комплекс инфраструктуры жилых домов или производств (электроснабжение, подача воды, газоснабжение и пр.).
• Сельское хозяйство. Также землю могут арендовать, минуя аукцион, собственники тех или иных недвижимых объектов, находящихся на этом участке, включая владельцев недостроенных зданий.
• Наличие на земельном участке помещений в собственности. Одним из самых распространённых случаев приобретения земельного участка без аукциона, как для физических, так и юридических лиц, является то, что вы являетесь собственником помещения- жилого или не жилого, расположенного на конкретном земельном участке. В данном случае вы имеете безусловное права требовать заключить с Вами договор аренды земельного участка.
• Льготные категории граждан. Аренда земельного участка без проведения торгов доступна и определенным категориям граждан, подробнее Вы всегда можете получить информацию, записавшись на консультацию земельного юриста.
• Отсутствие в собственности помещений. В данном случае, по общему правилу, у вас также имеется возможность реализовать свое право на оформление аренды без проведения торгов:

Основания отказа в предоставлении аренды земли без торгов

Фактически в случае если Вы претендуете на земельный участок, на котором у Вас уже имеются зарегистрированные объекты недвижимости, единственным основанием для отказа в предоставлении аренды земли без торгов, может служить предоставление неполного и ненадлежащего комплекта документов. Или же неверно оформленного заявления.

В условиях же, когда, вы намерены приобрести свободный участок в аренду, перечень оснований для отказа увеличивается:

• Со дня публикации извещения о намерении передать земельный участок в аренду, в уполномоченный орган поступили такие же заявления. В данном случае приобретение участка возможно не иначе как посредством проведения торгов
• Вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует целям его предоставления
• В отношении земельного участка, уже ведутся работы по его передачи третьим лицам по ранее поданным заявлениям

Если участок еще не одобрен и его только предстоит сформировать, то заявитель может столкнуться со следующими проблемами:

• В период предварительного согласования границ земельного участка, также поступило заявление лица, намеренного приобрести указанный земельный участок
• Предполагаемый к образованию земельный участок, расположен в зоне, в которой не допускает возведение ИЖС
• На участке расположены не зарегистрированные строения и/или сооружения

Основания для получения земли в аренду

Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:

• ведение садоводства и огородничества;
• выпас скота, сенокошение;
• организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
• производства сельхозпродукции.

Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:

• строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
• ЛПХ;
• возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
• строительства дорог и транспортных узлов;
• возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.

Чтобы узнать особенности процедуры оформлении сделки на конкретный участок в 2020 году, необходимо установить его статус и наличие (отсутствие) льгот у потенциального арендатора.

То, как взять в аренду муниципальную землю, определяет ст. 39.6 ЗК РФ. Существует два способа:

1. Заключение договора на торгах в виде аукциона. Последний может быть инициирован:

• администрацией территориального образования для передачи муниципальной земли в аренду;
• самими гражданами с правом выкупа участка в будущем.

1. Без проведения торгов:

• для граждан, относящихся к льготным категориям;
• на наделы, не состоящие на кадастровом учете;
• для отдельных целей использования.

Далее рассмотрим их подробно.

Взять участок под бизнес, сельхоз деятельность или строительство может:

• гражданин, достигший совершеннолетия, дееспособный;
• индивидуальный предприниматель;
• фирма, общество и другое юридическое лицо.

Не ограничивается арендатор ни по юридическому статусу, ни по «прописке»: арендовать может не только субъект, зарегистрированный в РФ, но и иностранец

.

Чтобы сделка завершилась успешно, нужно собрать документы, заключить договор и провести его регистрацию. Но прежде – определиться с целью аренды:

• для частных нужд (возведение жилого дома для семьи, возделывание);
• создание собственного рабочего пространства: офиса, гаража, бокса, площадки и тд;
• возведение крупного капитального сооружения: жилого или офисного дома, магазина, парковки и тд;
• сельскохозяйственная деятельность в крупных масштабах (с использованием производственных мощностей).

Этапы аренды земли у администрации

Лицо, принявшее решение арендовать землю у администрации, должно провести подготовительную работу. Сделка эта не из простых, поэтому лучше получить консультацию специалиста или даже обратиться за помощью в подготовке и оформлении бумаг.

Первый этап – поиск нужного участка. Он должен подходить по назначению к цели аренды, быть достаточным по площади, удобным по расположению.

Второй этап – участие в торгах или составление заявки на аренду.

После одобрения сделки – третий этап. Арендатор должен:

• подготовить документы
• заключить договор с администрацией;
• зарегистрировать его в Росреестре. На этом этапе могут понадобиться дополнительные действия: проведение межевания, получение документов на участок, кадастрового номера.

В дальнейшем остаётся лишь придерживаться пунктов договора и вовремя вносить арендную плату, продлевать договор или выкупать надел.

Аренда земельного участка через аукцион

В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.

Для участия в торгах заявители должны предоставить:

• заявление на участие;
• копию паспорта (для физ.лиц);
• ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
• чек об оплате задатка.

Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.

Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.

В настоящее время в РФ существует шесть основных нормативно-правовых актов, в которых закреплены особенности регулирования арендных отношений земельных участков, принадлежащих муниципалитетам.

Это такие федеральные законы, как:

• ФЗ № 181 от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в РФ»;
• ФЗ № 101 от 24. 07. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
• ФЗ № 112 от 07.07.2003 «О личном подсобном хозяйстве»;
• ФЗ № 217 от 21.07.2014 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»;
• ФЗ № 171 от 23.06.2015 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»;
• ФЗ № 334 от 03.07.2016 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Этапы аренды земли у администрации

Лицо, принявшее решение арендовать землю у администрации, должно провести подготовительную работу. Сделка эта не из простых, поэтому лучше получить консультацию специалиста или даже обратиться за помощью в подготовке и оформлении бумаг.

Первый этап – поиск нужного участка. Он должен подходить по назначению к цели аренды, быть достаточным по площади, удобным по расположению.

Второй этап – участие в торгах или составление заявки на аренду.

После одобрения сделки – третий этап. Арендатор должен:

• подготовить документы
• заключить договор с администрацией;
• зарегистрировать его в Росреестре. На этом этапе могут понадобиться дополнительные действия: проведение межевания, получение документов на участок, кадастрового номера.

В дальнейшем остаётся лишь придерживаться пунктов договора и вовремя вносить арендную плату, продлевать договор или выкупать надел.

Подписанный договор должен быть в кратчайшие сроки доставлен в Росреестр (или МФЦ) для регистрации. Делает это, конечно, арендатор. В целом, это в его интересах: зарегистрированная сделка накладывает запрет на совершение иных регистрационных действий на участок: его нельзя будет повторно сдать в аренду или передать во владение. Законной может быть признана только зарегистрированная сделка, если срок аренды в договоре более 1 года.

Регистрация занимает 5-7 дней при обращении напрямую в Росреестр и 10-14 дней, если обращаться через посредника – многофункциональный центр. Полученное свидетельство о регистрации (кадастровый паспорт с отметкой) нужно отнести в муниципалитет. Предоставление окончательного разрешения на использование земли происходит после этого визита.

Как правильно заключить договор?

Договор оформляется в письменном виде в 3-х экземплярах: для арендатора, для собственника и для регистрации в Росреестре.

Стандартный договор включает следующие положения:

• сведения о сторонах (Ф.И.О. арендатора/название организации, адрес, наименование местного органа власти, уполномоченного предоставлять участок в аренду);
• сведения об участке (кадастровый номер, адрес, площадь, цель предоставления и т.д.);
• порядок и сроки передачи участка;
• стоимость аренды, порядок перечисления платы, условия изменения цены;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• иные положения (право арендатора на продление срока действия договора, порядок разрешения споров и т.д.);
• реквизиты и подписи сторон.

При получении права аренды по упрощённой системе шаблон договора также готовится представителем собственника. Арендатор может предложить изменения, но обычно администрация не корректирует условия соглашения.

Подробная информация об условиях договора в этой статье.

Основания для получения земли в аренду

Предоставление муниципальной земли в аренду, с согласия местной администрации, допускается на основании Законодательства РФ, а точнее, гл. 34, ст. 606 Гражданского Кодекса. Здесь важно уточнить, что в случае если целью аренды выступает строительство, территория предоставляется в пользование лишь на срок возведения на ней сооружения. По окончании процесса, наниматель обязан выкупить участок у муниципалитета и оформить его в собственность либо продлить сроки договора.

Более детально основания и порядок предоставления земли в аренду рассмотрены в Земельном Кодексе РФ. Здесь освещаются следующие аспекты:

• определение надела земли;
• порядок предоставления территории в аренду органами местной власти;
• нормы, регулирующие право владения землей;
• моменты, освещающие особенности аренды и владения чужим участком;
• вопросы относительно получения прав на земельные площади, находящиеся во владении государства и муниципалитета.

Получив одобрение от органов местной власти, обозначенное в соответствующем акте, нанимателю следует обратиться с указанным документом в органы кадастра для регистрации и получения плана участка. После оформления бумаг потребуется вновь совершить визит в администрацию, где на основании предоставленных регистрационных документов будет подписан договор аренды и земля перейдет в пользование гражданина или юридического лица.

Процедура аренды земли у администрации требует скрупулезного и внимательного подхода. Важно изучить все нюансы вопроса и определить, какой именно вариант получения территории в пользование оптимален в конкретном случае. При необходимости следует получить консультацию специалиста, что существенно сократит временные затраты на процедуру и избавит от возможных трудностей.

Прежде чем перейти к обсуждаемую вопросу рассмотрим последние изменения, которые коснулись Земельного Кодекса и, соответственно, внесли коррективы в процесс аренды у городской администрации:

• Если земля не разграничена и не утверждены основные правила застройки, право распоряжаться участком переходит к районной администрации. Например, пригородного села или деревни.
• Появилась возможность получить в аренду земельный участок, который не состоит на кадастровом учете. При этом передача происходит по обычному заявлению и не подразумевает проведение торгов.
• В Земельном кодексе прописаны ситуации и категории граждан, которые могут рассчитывать на льготную аренду у администрации города.
• Публичная земельная собственность так же подлежит аренде, но при ряде условий. Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь возможность подвести коммуникации (газ, вода, электричество и т.д.)

Как промежуточный итог скажем, чтобы взять в аренду земельный участок не обязательно обращаться в городскую администрацию. Это существенно экономит время, а то и деньги. Не нужно ехать в город чтобы оформить массу бумаг.

Достаточно обратиться в администрацию поселка, где гражданин желает арендовать землю и предоставить пакет документов. К тому же сделку можно совершить на льготных условиях.

Определенная категория населения

Если вы относитесь к одной из льготных категорий граждан, то процесс аренды существенно упрощается. Участие в аукционе не предусмотрено вовсе. Обозначим льготные категории граждан:

1. Инвалиды (1 и 2 категории)
2. Многодетная семья
3. Молодая семья
4. Ветераны боевых действий
5. Герои труда
6. Участники специализированных программ: участки для переселенцев с Крайнего Севера, граждане, которые осваивают гектар на Дальнем Востоке,участки для жителей Крыма,прочие земельные программы
7. В каждом объекте РФ существуют особые категории граждан, которые могут рассчитывать на льготы. Перечень их следует уточнить в местной администрации.

Достаточно обратиться с заявлением в органы самоуправления или отправить через МФЦ. После одобрения гражданин встает на очередь. Получить можно даже земельный участок, который администрация оставила для собственных нужд. К тому же максимальная стоимость арендной платы существенно снижена и не может быть выше установленной по закону для льготной категории граждан.

Комментарии к статье 39.6 ЗК РФ, судебная практика применения

В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) определены следующие правовые позиции:

Предоставление земельного участка для сельхозпроизводства без проведения торгов

Предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании пункта 8 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных организаций, имеющих право на предоставление участка по данному основанию. В целях установления названных лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.18 ЗК РФ. См. подробнее п. 1 Обзора.

Продление договора аренды земельного участка для сельхозпроизводства без торгов и извещения о предоставлении

Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения, предусмотренного статьей 39.18 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка не требуется. См. подробнее п. 2 Обзора.

Если после 01.03.2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком для сельхозпроизводства, то договор считается возобновленным на неопределенный срок

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды. См. подробнее п. 3 Обзора.

Предоставление земельного участка для осуществления сельхозпроизводства казачьему обществу в аренду без торгов

Земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта Российской Федерации, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом нуждаемости такого общества в земельном участке. См. подробнее п. 12 Обзора.

Похожие записи:

• ​Пособие по инвалидности в 2023 году
• Налог на имущество организации
• Провоз багажа и ручной клади в самолёте