Кто вправе зарегистрировать ОНС
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто вправе зарегистрировать ОНС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Относятся ли к капитальным строениям баня и гараж
Баню относят к некапитальным объектам при следующих признаках:
- один этаж;
- лёгкий фундамент или несколько опор.
Капитальным строением баня признаётся при наличии:
- двух и более этажей;
- заглубленного фундамента;
- подведённых коммуникаций;
- дополнительных помещений.
Гараж контейнерного типа, установленный на утрамбованной, асфальтированной, засыпанной щебнем площадке, — это некапитальное строение. Его можно перемещать с места на место.
Кирпичные, блочные гаражи с фундаментом, подвальным помещением — капитальные строения. При их строительстве осуществлялись земляные работы.
Признание объекта незавершенным строительством
Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:
- Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
- Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
- Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
- В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.
Регистрация объекта незавершенного строительства
В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.
А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.
Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:
- провести техническую инвентаризацию объекта;
- получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
- внести объект в кадастровый реестр;
- пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.
Бухгалтерский и налоговый учет
Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:
В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.
Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.
Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:
К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.
По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).
Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).
У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.
Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).
Регистрация собственности: полный перечень документов
В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:
- стандартный бланк заявления;
- оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
- весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
- документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т.е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
- документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).
Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.
Нужно ли регистрировать недострой?
Согласно действующей налоговой политике нашего государства, на собственника недвижимости автоматически ложится обязанность уплаты налогов за недвижимость. Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован должным образом, то и уплату налогов по нему производить не нужно. Именно по этой причине люди достаточно часто до последнего оттягивают момент регистрации недостроя.
Есть ли случаи, когда постановка на учет является обязательной? Процедура регистрации необходима, к примеру, если речь идет о возведении дома на участке, выделенном для многодетной семьи. Если учитывать, что для возведения такого дома могут устанавливаться определенные сроки, доказательством того, что на участке ведется строительство, будет являться кадастровый паспорт. Тариф сегодня определяется по региональной стоимости. По сравнению с инвентаризационной, она намного ближе к рыночной.
В обязательном порядке объект незавершенного строительства должен иметь некоторые отличительные особенности. Одной из них является наличие непосредственной связи с землей. Перемещение в пространстве данного объекта без нанесения ущерба его целостности является невозможным. Ведь фундамент дома нельзя разобрать без разрушения.
Таким образом, можно четко разграничить здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Раньше часто возникали спорные ситуации по вопросам определения статуса торговых конструкций и киосков. Они устанавливаются без крепления в землю, поэтому не могут быть отнесены к ОНС.
На протяжении долгого времени отсутствует четкое определение ОНС как объектов недвижимости. Однако сегодня уже часто встречаются случаи, когда через подачу заявления в суд осуществляется признание объектов строительства незавершенным строительством. Для подачи заявления не нужно привязываться к конкретно взятой территории. Вы можете написать его в любом удобном для вас отделении.
Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства? Выше был приведен полный перечень документов, необходимых для проведения этой юридической процедуры. Однако иногда возникают ситуации, в которых гражданам может быть отказано в регистрации права собственности. Но не стоит отчаиваться раньше времени. В этом случае есть способ решения проблемы – подать в суд заявление о неправомерности действий. В случае вынесения положительного решения стоит повторно подать заявление о регистрации. При этом ко всем необходимым для регистрации документам прикладывается решение суда.
Каковы правовые последствия регистрации или признания права на объект незавершенного строительства?
Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.
Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.
Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.
Что такое незавершённое строительство?
Объект незавершённого строительства – это объект строительства, возведение которого по каким-то причинам не было завершено в срок. Приостановление строительства не связано с технологическими перерывами в строительном процессе, а, соответственно, не требует расторжения договора строительного подряда и позднее может быть введено в эксплуатацию.
Чтобы сооружение было признано незавершённым, оно должно отвечать следующим параметрам:
- Иметь целевое назначение
- Быть крепко связанным с землёй
- Иметь месторасположение
- Обладать определёнными размерами
- Иметь необходимую документацию, зарегистрированную в БРТИ
Классифицируют объекты по трём направлениям:
- Объекты, на которых строительство ещё не завершено и продолжается
- Объекты, на которых строительство приостановлено, законсервировано или полностью прекращено
- Объекты, которые уже находятся в эксплуатации, но акты о приемке на них не были оформлены в официальном порядке и согласно всем нормам законодательства
Любой объект незавершённой постройки облагается налогом на недвижимость.
Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге
Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.
В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Консервация объекта незавершенного строительства
Часто возведение объектов, удачно начавшись, не может так же удачно завершиться по многим причинам. Иногда вообще проведение строительных работ становится убыточным для заказчика.
В этом случае может применяться заморозка объекта. Имеется в виду приостановка ведения строительства. Заморозка объекта должна быть оформлена в соответствии с требованиями по проведению такой процедуры.
Принимать решение о заморозке объекта имеет полномочия только заказчик строительства. Процедура заключается в написании приказа, где указаны сроки проведения инвентаризации на объекте.
Так же инвестор занимается разработкой документов по консервации данного строительного объекта. Далее о своем решении заказчик уведомляет подрядчика, и они совместно занимаются процедурой консервации строительного объекта.
Не смотря на то, что объект строительства не завершен он подлежит обязательной регистрации в надзорных органах. Ниже представлен требуемый список документов:
- Документ, подтверждающий личность (паспорт).
- Квитанция с оплаченной государственной пошлиной.
- Документы и смета на строительство объекта (техпаспорт, отчетные документы из бухгалтерии и прочие).
- Документ о правах собственности на землю.
- Разрешение на строительство, выдаваемое местным муниципалитетом.
- Документы, который подтверждают отсутствие любого вида обременения, также документы, которые подтверждают, что на здание не претендуют другие граждане или организации.
- Документы, которые подтверждают отсутствие любого вида подряда на объект.
- Любые иные документы, которые потребуют надзорные органы для регистрации.
Консервация объекта незавершенного строительства
Часто возведение объектов, удачно начавшись, не может так же удачно завершиться по многим причинам. Иногда вообще проведение строительных работ становится убыточным для заказчика.
В этом случае может применяться заморозка объекта. Имеется в виду приостановка ведения строительства. Заморозка объекта должна быть оформлена в соответствии с требованиями по проведению такой процедуры.
Принимать решение о заморозке объекта имеет полномочия только заказчик строительства. Процедура заключается в написании приказа, где указаны сроки проведения инвентаризации на объекте.
Так же инвестор занимается разработкой документов по консервации данного строительного объекта. Далее о своем решении заказчик уведомляет подрядчика, и они совместно занимаются процедурой консервации строительного объекта.
Следующим этапом является создание комиссии по инвентаризации. Среди состава этой комиссии должны быть как представители инвестора или заказчика, так и представители подрядной и проектной организации.
Целью комиссии является составление инвентаризационной описи объекта. В описи указывается:
- Название объекта;
- Перечисление его основных элементов;
- На какой стадии находятся строительные работы на момент проведения инвентаризации.
Список необходимых документов
Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.
Смотрите также: Как снять дом с кадастрового учета?
Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:
- Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
- Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
- Личный документ хозяина (паспорт).
- Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
- Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
- Документация на объект (техническая, проектная).
- Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.
Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.
Документы, нужные для оформления прав на ОНС
Этот перечень включает в себя следующее:
- Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
- Документ, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
- Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
- Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
- Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
- Кадастровый паспорт.
- Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.
Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:
- Свидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
- Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
- Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
- Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.