Претензия о взыскании задолженности по договору аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия о взыскании задолженности по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.

Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему

Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:

• отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
• сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
• несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
• недостатки в арендуемом помещении;
• неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
• сворачивание или закрытие бизнеса. Например, в 2020 году, когда в Россию пришла пандемия;
• иные обстоятельства и форс-мажоры.

Как взыскать долг за аренду квартиры: порядок действий

Если в досудебном порядке получить просроченную оплату за аренду не получилось, нужно готовить обращение в Арбитражный суд. Как взыскать долг за аренду квартиры пошаговая инструкция:

• проверить информацию о банкротстве арендатора;
• подготовка доказательств соблюдения претензионного порядка (отправленная ранее письменная претензия должнику);
• составление и подача иска (требование о взыскании долга по аренде, включающей регулярные оплаты по договору, а также проценты, имеет срок исковой давности 3 года);
• оплата государственной пошлины;
• рассмотрения иска в суде;
• получение решения суда и исполнительного документа;
• фактическое взыскание просроченной задолженности плюс проценты.

На каждом этапе есть свои нюансы, поэтому лучше обратиться за помощью и сопровождению к опытному специалисту. Юрист по недвижимости проконсультирует по каждому шагу, посоветует, как правильно написать исковое заявление. Вместе с адвокатом по недвижимости арендодатель разработает эффективную модель поведения, отстаивающую его интересы. Также юрист может действовать по доверенности вместо истца.

Если меры не дали результата

Если ни отключение электричества и прочих благ, ни ограничение доступа не дали результата – обращайтесь в суд.

Заставить арендатора принудительно освободить занимаемое помещение можно лишь в судебном порядке. Любые самостоятельные действия в этой части являются незаконными и могут попасть под самоуправство.

Подготовку обращения в суд лучше всего поручить опытному юристу, как и сопровождение дела о понуждении освободить занимаемое помещение.

Иск в суд — это крайняя мера, к тому же при длительном неисполнении арендатором обязательств по оплате заставить его в судебном порядке освободить помещение удастся в самом лучшем случае через 4-5 месяцев и при условии, что и суд сработает идеально, и сам арендатор не будет мешать процессу рассмотрения дела. Если арендатор не съезжает и не платит, то сперва придется потратить месяц на досудебное урегулирование, 3-4 месяца на сам суд и далеко не факт, что вам будут выплачены задержанные средства – ведь он вполне может быть банкротом.

Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*

*Поэтапная оплата услуг. Предоплата — только сумма государственной пошлины: от 2 000 рублей в зависимости от суммы иска. Остальное — после решения суда в вашу пользу.

Порядок взыскания задолженности

Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.

Схема взыскания просрочки:

1. Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
2. Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
3. Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
4. После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
5. У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.

Аренда нежилого помещения: предъявление претензии

Нередки ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за нежилое помещение. Что делать в этом случае? Если собственник устал от обещаний, а должник использует все ресурсы, чтобы уйти от прямого разговора, необходимо предъявить ему письменную претензию. Этот шаг является последним этапом перед обращением в суд. Такой документ может написать юрист, а потом его нужно отправить по почте письмом с уведомлением и описанием вложений.

Письменная претензия – это еще не иск, но неплательщик должен понимать, что собственник помещения намерен идти до конца. В большинстве случаев должник ищет финансирование или предлагает свой вариант оплаты долга в письменной форме.

По общему правилу, договоры аренды предусматривают порядок рассмотрения и сроки предъявления претензии в письменной форме. Поэтому в случае, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, необходимо в кратчайшие сроки предъявить ему письменную претензию. Пока это не будет сделано, неплательщик все еще может пользоваться квадратными метрами и по-прежнему не платить.

Аренда жилья: заключать или не заключать договор?

Если в этом случае арендатор не платит арендную плату, что делать арендодателю? Проблем можно избежать и при аренде жилья. И нередки случаи, когда должник пропадает, оставляя долги за коммуналку, испорченную технику и уничтоженный ремонт.

Такие проблемы в значительной степени предотвращает арендный договор. Он регулирует многие вопросы — от того, кто должен оплачивать счета за электроэнергию и воду, до требований об одностороннем расторжении договора по требованию одной из сторон и размера компенсации. Стандартный договор устанавливает:

• условия аренды;
• сумму оплаты за проживание;
• обязанности и права обеих сторон;
• причины досрочного расторжения;
• сроки оплаты коммунальных услуг.

Опись ценных активов также прилагается и заверяется обеими сторонами.

В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.

На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.

Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.

Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке

Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.

Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок.

В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.

Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).

Основания для расторжения договора:

• Акт сверки
• Переписка между сторонами
• Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности.

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выгодная формулировка

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Односторонняя приемка имущества

При заключении договора аренды стороны вправе определить действия арендодателя по односторонней приемке недвижимого имущества (если договор будет расторгнут досрочно или истечет срок его действия). В такой ситуации арендодатель избегает необходимости обращаться в суд с иском о выселении арендатора.

Рекомендация:

• В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.
• При одностороннем принятии помещения важно зафиксировать не только его состояние, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору. Целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя (3 -5 человек), уполномоченную на принятие имущества.
  К участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, коммунальные служб)
• Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы
• Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации, с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора

Как действовать арендодателю, если жилец не платит деньги за найм?

Самый просто способ решить проблему – это пойти навстречу арендатору и предоставить ему отсрочку платежей. Лучше всего, зафиксировать достигнутую договоренность документально и у юриста.

Когда жилец уходит от ответа и отказывается съезжать, то решение может быть только одним – действовать согласно простой инструкции:

1. Составить и направить жильцам досудебную претензию. Следует отправлять документ по почте с уведомлением.
2. По завершению срока, который был отведен арендатору на исполнение претензии, у владельца жилья возникает право на одностороннее расторжение соглашения аренды.
3. После расторжения договора, принимается решение о выселении жильца и судье имущества, оставленного в помещении.

Когда квартира освобождена, у владельца жилья возникает право взыскать долги по арендной плате через суд. Для этого, необходимо обратиться с исковым заявлением и дождаться решения судебной инстанции. К обращению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованность претензий арендодателя.

Составление соглашения

Договор найма жилья выступает гарантом для обеих сторон. В нем необходимо прописать все права и обязанности обоих участников сделки. Также в договоре следует обозначить ситуации, при которых владелец имущества может потребовать освободить помещение или подать претензию на взыскание.

Самым надежным является письменное соглашение. Договор в такой форме считается в суде весомым доказательством.

Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения такой сделки рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:

• аудиозапись устного договора;
• видеозапись;
• расписка.

Если жилец не захочет добровольно покинуть жилье, то собственник может подать в правоохранительные органы заявление, в котором укажет, что его имущество на незаконных основаниях занято посторонними людьми. Но без договора аренды взыскание арендной платы невозможно.

При отсутствии соответствующего соглашения владелец не сможет компенсировать расходы. Именно поэтому рекомендовано заключение письменных договоров.

Похожие записи:

• Как делится ипотека при разводе супругов с детьми и без в 2023 году
• Как поменялись правила поступления в вузы России в 2023 году
• Сохранение номеров в ГИБДД