Сделки с долевой собственностью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

Можно ли продать свою долю

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
6. Получение вступившего в силу решения суда.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Переоформление в судебном порядке

Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.

Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.

В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:

1. Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
2. Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
3. Составление заявления.
4. Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
5. Получение судебного решения.
6. Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.

Порядок эксплуатации объекта, которым владеет несколько лиц

Предусмотрено два способа определения порядка эксплуатации недвижимости:

1. Достижение согласия между всеми участниками. Граждане обсуждают и устанавливают взаимные права и обязанности на Жилое помещение и землю, иное имущество, которое относится к общей собственности.
2. Судебное определение, как будет происходить совместное владение домом. Для этого участник подает Исковое заявление, в котором излагает суть требований.

При рассмотрении вопроса суд обращает внимание на следующие факторы:

• размер доли и количество владельцев;
• наличие/отсутствие семейных связей между участниками;
• прописка родственников;
• планировка объекта, техническая возможность выделения изолированных помещений;
• количество входов, выходов;
• устоявшийся порядок пользования домом.

Оформление земельного надела под домом

Для законного использования жилого помещения нужно стать владельцем или постоянным пользователем территории, на которой оно находится. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ , возможна приватизация земли под домом.

Кроме того, владельцы могут выкупить участок или оформить на него аренду ( п.3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» ).

При этом на землю следует оформить правоустанавливающие документы. Без них эксплуатация участка влечет административную ответственность ( ст. 7.1 КоАП РФ ).

Крайне редко встречаются случаи, когда владельцам приходится решать, что делать, если земля не в долевой собственности. Такое право является исключительным, если другое не предусмотрено законом. Иными словами, дом всегда идет вместе с землей как неразрывное целое.

Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли

Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.

Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.

Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.

В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.

С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.

У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:

• приватизация недвижимости на семью;
• покупка недвижимости у единоличного собственника;
• покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.

Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Особенности переоформления доли в квартире на родственника

В отличие от единого права на собственность владение долей в некоторых обстоятельствах требует согласование сделки с остальными владельцами объекта. Тот факт, что получатель части недвижимости является близким или дальним родственником, никак не влияет на ход законной процедуры. Необходимо учесть особенности выбранного способа оформления и соблюсти требования закона, чтобы перерегистрация прошла успешно, и близкий человек смог стать владельцем имущества.

Статус «доли в недвижимости» определяется на основании ст. 244 ГК РФ, рассматривающей варианты оформления общей или долевой собственности. Доля представляет собой часть разделенного на несколько собственников имущества, с сохранением права владения, использования, распоряжения. При отсутствии выделенной в натуральной форме доли, распределение идет равномерно на всех сособственников объекта.

Любое из лиц, признанных сособственником квартиры или иной недвижимости, вправе распорядиться о передаче своего объема имущества другому лицу, включая родственников. В некоторых случаях для успешного завершения сделки понадобится пройти дополнительную процедуру согласования с остальными владельцами объекта. Наличие или отсутствие родственных связей может влиять только на стоимость переоформления.

Как разделить дом с участком между наследниками?

У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.

Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.

Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?

Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.

Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.

Отвечает управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами. С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п. При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.

Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет. Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно. Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры. Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:

Чтобы максимально точно ответить на данный вопрос, необходимо знать, когда именно возникло право собственности на квартиру и на основании какой сделки.

Расходы на переоформление долей от всех содольщиков на одного из них складываются из затрат на оформление самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат по налогообложению.

Первым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора купли-продажи долей квартиры. В настоящий момент договор по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе между совладельцами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента такового удостоверения. За совершение нотариальных действий взимается плата в размерах, установленных налоговым законодательством и утвержденных нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.24 НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Решением Московской нотариальной палаты 15 декабря 2016 года установлен также размер платы, взимаемой нотариусами за услуги правового и технического характера при совершении нотариальных действий, который для сделок по продаже недвижимости составляет 5 тысяч рублей.

Если сособственники долей квартиры владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, по приватизации или в результате дарения между близкими родственниками – более трех лет), то продавцы долей не облагаются налогом на доходы от их продажи. Если же продавцы долей квартиры владеют ими менее указанных сроков, то им придется уплатить налог на доходы в размере 13% от полученной по сделке прибыли, причем в качестве налогооблагаемой базы в расчет будет браться сумма размером не менее 70% от кадастровой стоимости долей квартиры.

Заметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд послаблений (налоговых вычетов) при совершении таких сделок. К примеру, продавцы могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, ранее затраченную на приобретение или создание продаваемого объекта недвижимости. Либо могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (при этом указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в праве собственности на квартиру).

Вторым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора дарения долей квартиры. Такая сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего возникают такие же расходы на оформление договора, что и при купле-продаже жилья. В среднем, стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.

Что касается налогообложения при дарении, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к коим относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если же даритель не является близким родственником одаряемого, то одаряемый будет вынужден заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной ему доли.

Независимо от вида сделки тариф за госрегистрацию перехода права собственности для граждан составляет сегодня 2 тысячи рублей, умноженные на размер участвующей в сделке доли (ст.333.33 НК РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры нужно будет уплатить регистрационную пошлину в сумме 250 рублей.

Правовые последствия изменения режима собственности

Вне зависимости от способа, которым произведена смена законного режима собственности, эта процедура имеет ряд последствий для обеих сторон. В частности:

• При переходе совместной собственности в долевую или раздельную презумпция равноправия сторон прекращает свое действие. В результате чего супруги уже не смогут рассчитывать на равные доли имущества при разводе.
• При переходе имущества в раздельную собственность одного из супругов, второй полностью теряет юридические права на него. Если речь идет о жилой недвижимости, то утрачивается и право проживания в ней.
• Трансформация наследственного права одного из супругов. Поскольку в некоторых случаях он лишается возможности наследовать ровно половину после смерти мужа или жены.

Совместная собственность

Юридическое понятие собственности гораздо шире и многообразней, чем могут себе представить простые граждане. Поэтому иногда у них возникают закономерные вопросы о том, как распорядится своей собственностью, ответы на которые может дать только специалист по недвижимости.

В наше агентство обратилась Ирина Денисова, желающая продать квартиру, принадлежащую ей вместе с мужем. Оказавшись в сложной жизненной ситуации, она хочет разъехаться с ним, не дожидаясь окончания разводного процесса.

Квартира в Москве была куплена на третьем году официального брака и является общей. Однако все документы на право собственности оформлены на Ирину.

Поэтому она решила, что имеет право на распоряжение квартирой без участия мужа.

Наши юристы изучили ситуацию и объяснили клиентке в чем она заблуждается:

Как выделить комнату из доли

Но существует еще правоприменительная судебная практика, когда суды, истолковывая ту или иную норму права, «изобретают», по сути, новую норму, тем самым, изменяя или дополняя закон, что, конечно, не правильно и не дело суда, но что имеем, то имеем. Насколько я понимаю, отказывая истцам в выделе в натуре долей квартиры, суды опираются на Совместные Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 1.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации» «в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Как перевести долевую собственность в индивидуальную

Выдел во внесудебном порядке: соглашение о выделении долей из совместной и долевой собственности Выдел из общей долевой собственности неоформленного имущества Нотариальное обязательство о выделении долей: образец Выдел в натуре в судебном порядке Выдел во внесудебном порядке: соглашение о выделении долей из совместной и долевой собственности Совместная собственность предполагает владение имуществом без выделения долей. Выделение долей из общей совместной собственности происходит в таком же порядке, что и из общей долевой, если объект делим в натуре. Разница заключается только в том, что в случае с совместной собственностью необходимо предварительно определить размеры долей сособственников.

Право собственника на выделение доли из общей долевой собственности закреплено в ст. 252 ГК РФ.

Но существует еще правоприменительная судебная практика, когда суды, истолковывая ту или иную норму права, «изобретают», по сути, новую норму, тем самым, изменяя или дополняя закон, что, конечно, не правильно и не дело суда, но что имеем, то имеем. Насколько я понимаю, отказывая истцам в выделе в натуре долей квартиры, суды опираются на Совместные Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 1.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации» «в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п». Пункт 7 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» в части несоразмерности ущерба строению содержит также следующее разъяснение: «под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.».
Сроки, в которые обязательство должно быть исполнено родителями-застройщиками (или продавцом недвижимости), устанавливает закон № 256:

• в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта на построенный дом;
• в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом денег на покупку дома.

Долевая собственность – это вид общей собственности, при котором доли каждого участника четко определены. Именно в пределах этих размеров совладелец может распоряжаться объектом. Общая характеристика и классификация обязательств по передаче имущества в собственность свидетельствует о том, что долевая собственность наиболее часто возникает в таких случаях:

• раздел общего нажитого имущества супругов;
• получение наследства;
• заключение гражданско-правовых сделок.

Реализация такого имущества также связана с рядом особенностей.

Вопросы, связанные с общей собственностью, в первую очередь регулирует Гражданский кодекс РФ . Определенные их аспекты более подробно урегулированы другими законами и подзаконными нормативно-правовыми актами.

Так, оформление долевой собственности на квартиру с июня 2016 года требует нотариального удостоверения сделки, что предусмотрено правками к Федеральному закону ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» .

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

B бoльшинcтвe cлyчaeв иcтoчникoв тpи:

• пpивaтизaция;
• нacлeдcтвo;
• дapeниe.

Кoгдa нyжнo peшить, кaк oфopмить дoлю в пpивaтизиpoвaннoй квapтиpe, cлeдyeт yчитывaть, чтo в cлyчae пpивaтизaции нeдвижимocть peгиcтpиpyeтcя нa вcex пpoпиcaнныx (нa мoмeнт нaчaлa oфopмлeния) и нe oткaзaвшиxcя oт пpaвa нa вcтyплeниe в coбcтвeннocть.

Кoгдa peчь идeт o тoм, кaк oфopмить дoлю в квapтиpe пo нacлeдcтвy, вoзникaeт чиcлo дoлeй, cooтвeтcтвyющee чиcлy вcтyпaющиx в пpaвa нacлeдникoв. B cлyчae дapeния пpeдыдyщий coбcтвeнник имeeт пpaвo выдeлить дoлю любoгo oбъeмa нa cвoe ycмoтpeниe.

Taкжe дoли мoгyт пoявлятьcя в peзyльтaтe paздeлa coвмecтнoй coбcтвeннocти бывшeй cyпpyжecкoй пapы или пo кaким-либo дpyгим пpичинaм, кoгдa ocнoвaниeм пpaвa coбcтвeннocти cтaнoвитcя peшeниe cyдa.

C тoчки зpeния зaкoнa нe cyщecтвyeт тaкиx пoнятий, кaк пpoдaжa или дapeниe нeдвижимoгo имyщecтвa. Пoдoбныe пpaвooтнoшeния нaзывaютcя oтчyждeниeм имyщecтвa.

Oтчyждeниe имyщecтвa пpeдcтaвляeт coбoй пpoцecc пepeдaчи пpaв coбcтвeннocти oт oднoгo лицa к дpyгoмy нa вoзмeздныx либo бeзвoзмeздныx ycлoвияx. Пepeдaчa пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo пpoиcxoдит paзными cпocoбaми.

B кaчecтвe тoгo, ктo oтчyждaeт, мoгyт выcтyпaть физлицa, юpлицa, a тaкжe гocyдapcтвo. Пpиoбpeтaтeлями мoгyт cтaнoвитьcя дeecпocoбныe гpaждaнe и юpидичecкиe cyбъeкты, вeдyщиe кaкyю-либo кoммepчecкyю или нeкoммepчecкyю дeятeльнocть.

Чтoбы пpaвильнo пoнимaть, чтo тaкoe oтчyждeниe жилoгo пoмeщeния, cлeдyeт зaпoмнить, чтo пepexoд пpaвa coбcтвeннocти мoжeт быть пoдтвepждeн, тoлькo кoгдa пpoвeдeнa пpoцeдypa гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции.

Чтo кacaeтcя вoпpoca дoлeвoгo влaдeния дoмoм, тo нeoбxoдимocть oфopмить чacть дoмa в coбcтвeннocть, т. e. пepeдaть пpaвo нa чacть coбcтвeннocти oт coбcтвeнникa нeдвижимocти кaкoмy-либo дpyгoмy лицy, вoзникaeт в бoльшинcтвe cлyчaeв пo двyм пpичинaм:

• тpeбyeтcя cнять вce oгpaничeния и пoлyчить вoзмoжнocть caмocтoятeльнo pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью;
• тpeбyeтcя дoкyмeнтaльнoe пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти нa чacть дoмa.

Похожие записи:

• Ипотека для молодой семьи 2022 – 2023 в Ярославле
• Заговоры, чтобы уволили того, кто тебе мешает
• Подарок новорожденному Ленинградской области