Договор соинвестирования строительства нежилого здания

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор соинвестирования строительства нежилого здания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214).

Существенные условия договора инвестирования строительства

Закон перечисляет условия, которые необходимо отразить в тексте договора инвестирования строительства. Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия:

1. Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
2. Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки. В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
3. Цена договора инвестирования— денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения). Если договором предусмотрена единовременная выплата инвестором всей денежной суммы, то при просрочке более 2 месяцев застройщик может отказаться от договора. Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
   • при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
   • однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
4. Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).

Права и обязанности сторон

Вне зависимости от статуса участников, каждая сторона обладает правами и имеет свои обязанности. Перед подписанием договора важно внимательно прочитать все положения, чтобы в будущем не столкнуться с ущемлением своих прав на законодательном уровне. В случае нарушений придется признавать недействительность документа через суд.

При заключении инвестиционного договора на приобретение недвижимости инвестор – покупатель – должен ознакомиться со своими правами, в числе которых выделяют следующие:

1. Самостоятельно контролировать соблюдение сроков возведения объекта. Как правило, проект предполагает сдачу определенных работ к обозначенным датам. Если организация опаздывает, инвестор вправе потребовать объяснений.
2. Передать права третьим лицам, если они будут на это согласны. Для этого следует уведомить застройщика, но не спрашивать у него разрешения.
3. Контролировать качество создаваемого жилого или нежилого объекта. При этом инвестор не может физически вмешиваться в сам процесс постройки.

Застройщик имеет право на следующие действия:

• использовать подрядчиков для строительства здания;
• требовать от инвестора соблюдения обязательств;
• самостоятельно принимать решения относительно распределения денежных средств, полученных от инвестора.

Договор совместного инвестирования обязывает инвестора к следующим действиям:

• оказывать финансовую помощь в соответствии с подписанным соглашением и к назначенному сроку;
• помогать в оформлении документов;
• участвовать в принятии объекта и ставить соответствующие подписи в документах, что подтверждает отсутствие претензий в отношении застройщика;
• после принятия объекта ответственность по дальнейшей эксплуатации ложится на плечи инвестора.

Если в договоре представлены дополнительные обязательства, инвестор должен соблюдать их в соответствии с ранее подписанным соглашением.

В отношении застройщика представлены следующие обязательства:

• подготовить площадь и условия для строительства объекта;
• обеспечить возможности для воплощения подписанного ранее проекта;
• нанять подрядчиков, если в этом есть необходимость. Важно осуществить предварительную проверку всех документов, подтверждающих возможность проведения строительных работ;
• самостоятельно выплачивать заработную плату подрядчикам – за свой счет;
• управлять процессами, которые необходимы для реализации подписанного соглашения.

Существенные условия договора инвестирования

Так как минимальный порог денежных средств в инвестиционном соглашении — 1 500 000 р., что многократно превышает размер МРОТ, эта сделка должна быть оформлена в письменной форме независимо от статуса — юридического или физического, сторон.

К существенным условиям соглашения относятся:

• Срок сделки;
• Предмет договора;
• Цена соглашения.

Сделка, не содержащая существенных условий, не может быть признана заключенной. Если вложения происходят в строительство, предметом сделки может стать жилое или нежилое помещение, на которое у инвестора есть право собственности.

Это влечет необходимость его регистрации в Росреестре. Тогда в условиях уместно указать, как будет оплачена государственная пошлина.

Подать документы в Росреестр может как застройщик, так и инвестор.

Вот основной перечень необходимых бумаг:

• Разрешение о проведении строительных работ;
• Выписка из Росреестра о праве на земельный участок (ИЖС);
• Акт, подписанный приемочной комиссией о приеме в эксплуатацию объекта;
• Бумага о присвоении постоянного адреса (берется в Градостроительном или архитектурном отделе администрации;
• Соглашение о распределении недвижимости между участниками инвестиционного договора.

Учредительная документация заказчика

Документы, необходимые инвестору для регистрации права собственности:

• Заявление о регистрации в Росреестр;
• Документ (ксерокопия) об уплате пошлины;
• Паспорт или доверенность;
• Договор о вложении денежных средств;
• План помещения с экспликацией.

Перечислю самые распространенные риски:

• застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
• заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
• привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
• изменения в проектной документации;
• отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Д окумент может быть юридически неграмотно составлен :

• нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
• не прописаны характеристики объекта;
• нет компенсационных выплат;
• неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Т о гда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Договор инвестирования (инвестиционный договор)

• обеспечить подготовку строительной площадки;
• организовать производство работ Подрядчиками, обеспечить процесс строительства материалами и оборудованием;
• обеспечить надлежащее выполнение привлеченными Подрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;
• управлять строительством, осуществлять контроль за его ходом в строгом соответствии с Проектом и условиями настоящего Договора, в соответствии со СНиП, техническими регламентами, иными правилами производства строительно-монтажных работ;
• произвести оплату работ Подрядчикам и оплату иных необходимых работ и услуг;
• координировать деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций.

Для выполнения проекта Заказчик-Застройщик обязан обеспечить выполнение Подрядчиками следующих видов работ:

• строительные работы (общестроительные работы ниже отметки «0», общестроительные работы выше отметки «0»);
• отделочные работы;
• устройство сетей внутренних коммуникаций: отопление, вентиляцию, узел управления, сантехнические работы ниже отметки «0», сантехнические работы выше отметки «0», электроснабжение;
• устройство сетей наружных коммуникаций: теплосети, сети холодного и горячего водоснабжения;
• обустройство подъездных путей к объекту, благоустройство территории.

Инвестиционным контрактом называется подтверждающий взаимоотношения заказчика и инвестора документ, сложенный из выдвинутых этими сторонами обязательств. В роли заказчика в основном выступает руководитель проекта, который несет ответственность за деньги вкладчика и правильную, последовательную реализацию всех пунктов инвестиционного договора, образец которого предварительно утвержден всеми сторонами. Что касается инвестора, то в его роли может выступать любое физическое или юридическое лицо с желанием вложить средства в финансирование какого-то бизнеса. Чаще всего целью инвесторов является получение финансового вознаграждения за свой вклад в проект, но иногда мотивом может служить и желание социального одобрения, особенно если дело касается политиков и публичных личностей. В некоторых случаях (например, в сфере строительства) в подписании инвестиционного соглашения также участвует и третья сторона в лице подрядчика, который ведёт всю организационную деятельность и получает за это комиссионное вознаграждение.

• В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
• Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
• Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором — в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
• Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
• В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

• Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
• Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
• Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
• Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

• Являться именно юрлицом (не ИП!);
• Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
• Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Что такое инвестиционный договор

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия. При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

• В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
• Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
• Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
• Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
• Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
• Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

• Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
• Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
• Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
• Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
• Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

Перечислю самые распространенные риски:

• застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
• заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
• привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
• изменения в проектной документации;
• отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Д окумент может быть юридически неграмотно составлен :

• нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
• не прописаны характеристики объекта;
• нет компенсационных выплат;
• неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Т о гда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Инвестирование или долевое участие?

Договор об инвестировании представляет собой форму договора о совместной деятельности. Его определение дано в Гражданском кодексе. Основная мысль данного договора заключается в том, что стороны, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой деятельностью. Существует стандартная форма договора инвестирования, но она, конечно, всегда готовится с учетом конкретных условий.
Главное, что следует понимать при заключении договора инвестирования – какие риски имеются, а, значит, насколько оправданно то или иное вложение денег.

Инвестирование в сфере недвижимости регулируется двумя законами – законом от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно этим законодательным актам, сами по себе инвестиции, как вид коммерческой деятельности, приветствуются. Их могут осуществлять как физические, так и юридические лица. Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения – в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия. Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев.
Подчеркну — если речь идет о жилой недвижимости — квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.

Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность. То есть, кроме такой приятной процедуры, как разделение прибыли и плодов некоего совместного труда, он предполагает разделение убытков и возмещение понесенных расходов, в тех долях, в которых инвестор участвует в строительстве.

Фактически заключение договора инвестирования при строительстве жилого дома означает, что, если стройка остановилась из-за нехватки денег, то все инвесторы вынуждены будут дополнительно сброситься на то, чтобы проект был завершен. В этом и будет выражаться разделение рисков.

А в случае долевого участия вложения дольщиков защищены – всю материальную и коммерческую ответственность несет застройщик. Именно он должен просчитать все риски, определенным образом их застраховать. То есть, если по договору долевого участия сумма внесена полностью, то дольщик вправе требовать то, что ему причитается, а именно готовую квартиру, несмотря ни на какие сложные экономические ситуации.

Поэтому те граждане, которые приобретают жилье для собственного проживания, для себя, и защищены дополнительно договорами долевого участия. И продажи такого строящегося жилья по другим договорам просто запрещены. Если же застройщик заключает с дольщиками при строительстве жилья иные формы договоров, на него налагаются серьезные штрафы — до одного миллиона рублей за каждый случай. При этом если полностью соблюдается 214 ФЗ, есть серьезные налоговые послабления – застройщик полностью освобождается от уплаты НДС.

Надо сказать, что у нас в городе уже несколько лет в основном заключаются договоры долевого участия. Проблемы часто начинаются тогда, когда речь идет о застройщиках из других городов и Москвы, пришедших в наш регион. Это объясняется спецификой московского рынка недвижимости. Там существуют серьезные проблемы со сдачей домов, получением свидетельств о праве собственности. Люди годами живут в домах, не имея свидетельств на руках. Поэтому застройщики и работают по различным договорам – предварительным, инвестиционным, векселям и т.п., привнося эти схемы и на другие рынки.

Таким образом, если вы приобретаете жилье не у нижегородского застройщика, следует обратить внимание — какую форму договора вам предлагают заключить. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать. Однако если есть желание выступить в качестве инвестора, разделить все риски, — пожалуйста, предприятие может оказаться и весьма выгодным. Тем более, при приобретении нескольких квартир по договору инвестирования, застройщик предложит, скорее всего, некие особо интересные условия.

Важно также понимать, что по договору инвестирования уступить свои права нельзя. Придется дожидаться окончания строительства, получения свидетельства о праве собственности, и только после этого возможна реализация недвижимости по стандартному договору купли-продажи.
А вот договор долевого участия это делать позволяет. Согласно ему, свои права можно уступить (продать) в процессе строительства по договору уступки права требования. И уже новый дольщик будет приобретать строящуюся квартиру для себя, оформлять права собственности на нее.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

• Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
• Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
• При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

• Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
• Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
• Произошла несогласованная перепланировка помещений.
• Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
• Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

Похожие записи:

• Мировое соглашение при банкротстве: этапы, сроки, условия, последствия
• Что будет, если перестать платить по ипотеке
• Подача уведомления по ЕНП: основные ошибки в заполнении