Что можно и нельзя узаконить из планировки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно и нельзя узаконить из планировки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если запланированные работы не влияют на безопасность конструкции дома, то, согласно последним изменениям в правилах оформления перепланировки, действующие в Казахстане с конца 2018 года, не требуется разрешение в городских управлениях или отделах архитектуры и градостроительства. Изменения нужно зарегистрировать и заказать новый технический паспорт.

Изменения разрешенные, но требующие регистрации

В число разрешённых изменений, если это позволяют конструктивные и инженерные системы дома, обычно входят:

• совмещение или разъединение ванной комнаты и туалета;
• увеличение площади жилых комнат, туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов за счет прихожей, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовок и шкафов;
• объединение помещения электрифицированной кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую;
• установка дополнительных проходов в ненесущих стенах (например, арка между кухней и гостиной или установка раздвижной двери между этими помещениями, чтобы получилась кухня-гостиная). Если кухня газифицирована, то при перепланировке необходимо предусмотреть вытяжную вентиляцию с механическим побуждением;
• устраивать вход в жилые комнаты с газифицированных кухонь-столовых. Жилая комната при этом должна иметь второй выход в негазифицированные помещения;
• перенос ненесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (однако запрещается оставлять какие-то комнаты без окна или радиаторов отопления);
• объединение комнаты с коридором или его частью;
• устраивать вход в совмещенные санузлы, ванные комнаты и туалеты из других помещений квартиры, кроме кухонь;
• строительство перегородок до потолка, образующие отдельное помещение (например, гардеробную).

Что можно сделать, но нужно получить разрешение

Более сложные виды проектов согласовать будет сложнее. К ним относятся:

• строительство веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
• надстройка, увеличение площади балкона;
• перенос инженерных коммуникаций;
• строительство мансарды;
• объединение двух квартир на разных этажах.

Как оформить перепланировку

Для оформления перепланировки необходимо:

1. Обратиться в любую проектную организацию и заказать технический проект.
2. Сделать перепланировку согласно проекту.
3. Снова пригласить организацию, которая делала проект, для проверки соответствия работ эскизу.
4. Самостоятельно заполнить Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию (его шаблон есть в интернете). Акт подписывают владелец жилья и проектировщик, составивший технический проект.
5. Отнести Акт в ЦОН для регистрации документа в Управлении архитектуры и градостроительства и Министерстве юстиции и заказать новый технический паспорт квартиры, оплатив госпошлину.

О современных тенденциях в области перепланировки порталу kn.kz рассказала архитектор-дизайнер, член Союза архитекторов РК, руководитель архитектурного бюро «Квадрат» Ксения Рынгач.

— Ксения, какие веяния наблюдаются сейчас в вопросе перепланировки квартир?

— В основном тенденции все те же, но в последнее время все больше людей просят изолировать зону кухни. Также по-прежнему расширяют гостиные. Если есть возможность «забрать» коридор в гостиную для того, чтобы визуально увеличить небольшую площадь, то мы это делаем. В планировочном решении однозначно также присутствует тенденция изолированных санузлов. Люди стараются сделать больше санузлов в квартире. Обязательно, если есть такая возможность, делают санузел при спальне у взрослых и отдельно гостевой, куда ходят дети.

— Как часто в своих проектах Вы прибегаете к перепланировке? Какие стены Вы зачастую «приговариваете» к сносу?

— К перепланировке, если есть такая возможность прибегаем обязательно. Если это кирпичный дом, то какие-то коррективы мы вносим. Сейчас, конечно, гораздо больше удовольствия работать со свободными площадями, где я могу зонировать пространство так, как мне нужно, согласно концепции интерьера, согласно функциональному назначению помещений и расстановке мебели. В редких случаях современные новостройки не претерпевают корректив по перепланировке. Потому что, в новостройках планировки, мягко говоря, оставляют желать лучшего. Здесь очень сложно в интерьере что-либо «обыграть». Поэтому я прошу на стадии организации общих стен останавливать застройщика, чтобы покупатель предлагал уже свое решение и отдавал это застройщику. А так, в новостройках я бы все стены «приговорила» бы к сносу.

— Как Вы поступаете, если клиент просит снести по проекту стену, которую сносить запрещается, Вы предлагаете ему альтернативу? Например, установка французских окон или дверей и т. д.

— Если клиент просит снести то, что нельзя, я отказываюсь это делать, так как все должно быть по букве закона. В панельных домах однозначно не разрешается сносить ничего, кроме, если не ошибаюсь, стен в санузле. И то это будет все очень сложно. Все должно быть изначально согласовано, и только после разрешения отдела архитектуры можно производить какие-либо виды работ.

Французские окна? Без проблем. Если фасад дворовой, то я это сама предлагаю. Мне очень нравятся французские окна в интерьере, потому что пространство становится совершенно другим. Больше света, вертикаль появляется. Если это не портит фасад дома, то я обеими руками за.

— Какие трудности испытывают собственники квартир при перепланировке?

— Трудности в легализации перепланировки, если есть незаконные моменты. Я советую делать все поэтапно. Купили квартиру, заказали проект перепланировки. Проект этот недорогой — в диапазоне от 20 000-40 000 тенге можно заказать проектировщику с лицензией. Заказали проект, где есть план до перепланировки и после перепланировки. Пошли в ЦОН, зарегистрировали. Получили разрешение, и потом можно приступать к работам. И только в этом случае никаких проблем у вас не возникнет. И вы будет спокойно демонтировать старые и монтировать новые стены заново.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Что следует знать при перепланировке квартиры

Перед ремонтом квартиры важно ознакомиться с рядом правил, которые ограничивают перенос или снесение перегородок. Так, кухня не должна стать частью жилого пространства. Эту часть квартиры нельзя объединять с жилым пространством. Стояки горячей и холодной воды тоже не разрешено переносить. Перед тем как думать о перепланировке, следует учитывать, что в квартире не должно образоваться комнат меньше 8 квадратных метров без естественного освещения.

Если собственник желает перенести санузел, следует учитывать, что его новое местоположение не должно быть над кухней или жилым пространством соседей снизу. Санузел может быть расширен только за счет:

• кладовой;
• коридора;
• прихожей.

Если необходимо снести несущую стену из бетона, следует осуществить выбор метода демонтажа. Все будет зависеть от того, планируется ли в квартире дальнейший капитальный ремонт. Например, отбойный молоток способствует образованию большого количества пыли, от которой без последующего ремонта избавиться будет практически невозможно.

Снос монолитных стен в бытовых условиях часто осуществляется еще и с помощью болгарки с алмазным кругом. В этом случае куски стен необходимо вырезать поэтапно. Продвигаться необходимо, начиная от потолка, следя за тем, чтобы монолит не падал на пол большими кусками, так как это может стать причиной нарушения целостности перекрытия.

Правила перепланировки гласят: работа с вентиляционными коробами без получения специальных разрешений запрещена. Осуществлять действия по демонтажу или уменьшению коробов нельзя. Переносить вход в санузел таким образом, чтобы он шел из кухни и жилой комнаты, нельзя.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Снос стены в монолитном доме

Многие хозяева квартир хотят сделать перепланировку со сносом стены, что может радикально изменить надоевший неудобный проект. Если и вы настроены решительно и готовы снести в квартире пару стен, следует точно знать, какая из них несущая и можно ли ее сносить в вашем доме.

Если на стену опираются элементы, расположенные выше этажами, стена, безусловно, несущая. Такие стены в доме выполняют одну важную функцию – поддерживают прочность всего здания. К несущим элементам также относятся балки и колонны.

Снос несущей стены может привести к большим проблемам не только в отдельно взятой квартире, но и во всем здании. Вследствие неправильно выполненного устранения стены или производства проема в ней на других стенах могут пойти трещины, самым плачевным результатом является обрушение в доме.

Чтобы избежать роковых ошибок, нужно заранее определиться, какие стены в вашем доме несущие и можно ли сносить одну из них.

Какие работы по перепланировке строго запрещены

В соответствии с СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» выполнение следующих действий не допускается:

• Размещать санузел, ванную комнату над кухней, гостиной, спальней, детской. Запрещено поступать обратным образом — размещать перечисленные помещения над туалетом,ванной комнатой.
• Использование газового оборудования на кухне запрещает перенос, снос перегородки с целью расширения пространства.
• Не разрешается расширение санузлов, ванных за счет жилой площади. Если возникает такая необходимость, то можно пожертвовать частью коридора.
• Лоджии, балконы должны быть отдельно расположенными помещениями.
• Запрещено маскировать коммуникации общедомового пользования, не оставляя к ним доступа.
• Не допускается проведение работ без согласования с соседями.

Согласование сноса стен и устройства проемов

Самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, влекут наложение штрафа на граждан в размере до 30 БВ (в настоящее время базовая величина составляет Br24,5). Если изменения привели к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также при переоборудовании вентиляционных шахт и каналов, грозит штраф в размере от 30 до 50 БВ.

Вместе с тем при рассмотрении судом дела об административном правонарушении вы вправе приводить доводы и доказательства того, что самовольная перепланировка и (или) переустройство была осуществлена до момента приобретения вами этого жилого помещения (фотографии, свидетельские показания). Лишь при доказанности этого факта ответственность за указанное правонарушение будет нести прежний собственник.

Несущая стена и перепланировка

Проем в несущей стене при перепланировке — очень распространенный вид ремонта. Желание объединить, например, кухню и комнату, тем самым увеличив зону санузла, возникает у многих собственников.

Подобные работы требуют обязательной разработки технического заключения, так как неграмотное затрагивание несущих конструкций может привести к аварийному состоянию стены, квартиры и даже дома.

После устройства проема в большинстве случаев требуется его усиление (исключением могут быть, к примеру, квартиры со специально организованными там проектными нишами).

Во время перепланировки снос несущей стены категорически запрещен. Если вы все-таки несогласованно провели такой снос или же сделали проем в несущей стене без ТЗ и большего размера, чем допускается, то вам придется платить денежный штраф и за свой счет возвращать стену в ее первоначальный вид.

Так что, согласование перепланировки несущих стен, если требуется вырезать проем, возможно, как и возможна любая разрешенная перепланировка квартиры без сноса несущих стен.

Вред от незаконной перепланировки

Если не обращаться в проектную организацию и не проводить расчеты о безопасности планируемых ремонтных работ, можно сильно навредить зданию. Владельцы квартир не знают особенностей проекта дома, не просчитывают изменение нагрузки на стены и перекрытия. При самостоятельном ремонте не учитывается и тот факт, какие работы по перепланировке уже провели соседи по подъезду сверху и снизу.

Для того чтобы дом обвалился от незаконной перепланировки, нужно очень грубо нарушить строительные нормы. Однако если несколько жильцов дома сделают перепланировку самовольно, состояние здания может сильно ухудшиться. Такие примеры есть: в Санкт-Петербурге пришлось временно расселить целый дом и экстренно провести ремонтные восстановительные работы, так как из-за многочисленных перепланировок в старом здании потрескались стены и провалились полы.

Самую большую опасность представляют перепланировки с затрагиванием несущих стен – когда их «случайно» сносят, или делают проем больший, чем положено по нормам. Собственники зачастую даже могут и не знать, какие стены в их квартире несущие, а какие – обычные перегородки. Такая перепланировка может иметь плачевные последствия для всего дома – о печальных последствиях можно почитать здесь.

Другая неприятность связана с самовольным переносом санузла и кухни. Их называют мокрыми зонами, так как и кухня, и ванна с туалетом оборудованы сантехникой и водопроводными трубами. Если забудите закрыть кран или прорвет трубу, можно затопить соседей снизу.

Чтобы ущерб был меньше, закон запрещает размещать мокрые зоны над жилыми комнатами. Так риск испортить мягкую мебель, ковры и обои при затоплении существенно ниже.

Судебные штрафы, ограничение на выезд и выселение

Суд обяжет владельца квартиры вернуть ее в состояние до перепланировки, если по материалам дела поймет, что это необходимо. Но это не единственная мера, которую суд может применить к хозяину квартиры.

Штраф за неисполнение решения. Для того чтобы должники исполняли решение суда, есть действенная мера — судебная неустойка, которая иначе называется астрент. На практике это выглядит так — хозяину квартиры придется заплатить штраф за каждый день, пока квартира не будет приведена в соответствие с планом БТИ. Размер штрафа нигде в законе не прописан, его определяет суд по просьбе истца.

Например, суд может решить, что квартиру нужно привести в первоначальное состояние за три месяца, а за каждый день просрочки придется заплатить 1500 рублей.

Суд не может установить штраф по собственному желанию, об этом должен попросить истец. Это может быть представитель Мосжилинспекции, а может быть и другое лицо, например, представитель ТСЖ или управляющей компании. Они тоже заинтересованы в том, чтобы владельцы квартир не выполняли незаконных перепланировок, так как отвечают за безопасность дома перед всеми жильцами.

Ограничение выезда за границу. Закон ограничивает выезд за рубеж для тех, кто не исполняет требования суда. Поэтому на время принудительного восстановления квартиры в состояние до перепланировки о командировках и отпусках можно забыть. Этот запрет прописан в законе. Даже уважительная причина не поможет покинуть страну. В нашей практике были случаи, когда из-за неисполненного решения о перепланировке люди не могли выехать за границу на срочное лечение.

Лишение квартиры. Самое страшное, что может грозить собственнику квартиры с неузаконенной перепланировкой, — потеря квартиры. Мосжилинспекция имеет право попросить суд изъять квартиру и продать с торгов. В ее практике такие случаи есть, хотя случается это редко.

Квартиру продадут с торгов, на вырученные деньги оплатят восстановление помещений в первоначальном состоянии, до выявленной перепланировки, а остаток денег вернут хозяину. Эта ситуация неприятная, хоть и соответствует закону. Во-первых, такие действия не всегда входят в планы хозяев, во-вторых, цена квартиры на аукционе может быть заметно меньше, чем при продаже своими силами.

Если квартира не в собственности, а в соцнайме, — договор расторгнут.

Другие неприятные последствия

Незаконная перепланировка чревата не только штрафами и ограничениями для владельцев квартир, но и финансовыми последствиями. Квартиры падают в цене, а банки могут потребовать выплатить ипотеку досрочно.

Снижение стоимости квартиры. Квартира с самовольной перепланировкой стоит дешевле, чем квартира с идеальными документами. Запретов на продажу таких квартир нет, но рыночная стоимость падает из-за того, что люди знают о последствиях незаконной перепланировки и понимают, что всю работу по согласованию и, возможно, восстановлению квартиры в прежнем виде придется выполнять им.

В среднем цена квартир с неузаконенной перепланировкой падает на 20%. Про продажу квартиры с незаконной перепланировкой, можно прочитать в нашей статье.

Узнать, что в квартире есть незаконная перепланировка, покупатель может по плану БТИ — если он не соответствует реальному положению дел, перепланировку не согласовывали.

Досрочная выплата ипотеки. В договоре об ипотеке довольно часто можно встретить условие, что перепланировка квартиры допускается только после получения разрешения Мосжилинспекции и с уведомлением банка. Невыполнение этого требования — нарушение кредитного договора. Если банк обнаружит такое нарушение, он может потребовать досрочно выплатить ипотеку. Когда это невозможно, банк может выселить собственника из ипотечной квартиры и продать ее, чтобы взыскать долги.

Ответственность за несанкционированную перепланировку квартиры

Штраф. Штраф накладывает жилищная инспекция. (Сумма штрафа составляет от 25 МРОТ).

Обязанность получения соответствующего разрешения. Помните, уплата штрафа не освобождает собственника квартиры с незаконной перепланировкой от обязанности провести согласование проведенных изменений в конфигурации жилого помещения. Жилищная инспекция также выдает нарушителю предписание, в котором указан точный срок, в течение которого он обязан оформить разрешение. Если предписание будет проигнорировано, то хозяина оштрафуют повторно. (Сумма штрафа в этом случае составит минимум 80 тысяч рублей).

Ланский Валерий. Женщина с кувалдой. 2011

Требование привести помещения в первоначальное состояние. Если узаконить сделанную перепланировку по причине несоответствия проведенных изменений нормам СНиП не возможно, то владельца помещения оштрафуют и обяжут вернуть все на место и восстановить первоначальный вид.

Продажа квартиры с торгов. При игнорировании предписания жилищной инспекции, и уклонении от узаконивания проведенной перепланировки, согласно нормам Жилищного Кодекса РФ, суд имеет право выставить квартиру на аукцион. После продажи квартиры хозяину вернут часть ее стоимости за вычетом судебных издержек и расходов на приведение ее в первоначальное состояние.

Самовольная перепланировка

Чтобы не нажить себе неприятностей, нужно четко понимать, что представляет собой самовольная перепланировка. Перечислим действия, которые закон запрещает выполнять собственникам жилья без предварительного согласования в органах местного самоуправления:

• Любые изменение конфигурации квартиры без согласования и разрешения соответствующих инстанций;
• Оборудование санузла над жилой комнатой соседей;
• Перенос кухонной зоны на площадь жилого помещения;
• Расширение кухонной зоны и площади туалета за счет друг друга;
• Вынос отопительных труб на территорию балкона или лоджии;
• Изменение конфигурации и расположения газовых и канализационных труб, вмонтирование их в стены;
• Частичный или полный демонтаж капитальной стены;
• Соединение чердака с квартирой;
• Отсоединение доступа к коммуникациям, относящимся ко всему дому;
• Устранение перегородки, отделяющей газифицированную кухню и жилую площадь;
• Внесение изменений в границы квартиры, которая является собственностью государственных структур;
• Увеличение допустимой нагрузки на несущие стены дома;
• Сооружение террас в жилье, располагающемся после второго этажа;
• Любые изменения в квартирах, расположенных в домах, призванных аварийными.

Похожие записи:

• Как получить субсидию на бизнес в 2023 году?
• Минимальный размер алиментов на двух детей
• В январе 2023 выросло пособие на погребение