Как отстоять право на самовольную постройку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отстоять право на самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Принятые недавно нормы п. 4 вышеуказанной Гражданского Кодекса позволяют администрации упростить процедуры сноса самовольных построек. Владельцу здания направляют предписание, которым в течение двух месяцев обязуют снести строение. В Москве такие сносы производились массово, и явление получило название “ночь длинных ковшей”.

ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!

Дорогие и уважаемые наши Заказчики!

Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.

Снос самовольных построек без судебного решения

Нововведение породило волну возмущений, связанных с кажущейся несправедливостью. К тому же минимальные сроки сноса с момента уведомления владельца составляют всего 2 месяца. В течение этого срока проблематично даже обратиться с иском о неправомерности этого решения в суд. Считается правильным обратиться с иском о понесенных убытках уже после сноса здания.

Есть ряд условий, под которые должен подпадать объект, чтобы его можно было снести без судебного решения:

Постройка должна находиться на участке с особыми условиями использования. Например, вблизи участка расположена линия ЛЭП, источник водоснабжения, охраняемый или опасный объект, оказывающий вредное воздействие на окружающую среду.

Исключением являются постройки на участках с зонами охраны культурного наследия

Постройка частично или полностью расположена на территории общего пользования или в месте расположения инженерных сетей.

Одним словом, часто под эти требования подпадают обычно коммерческие организации в черте крупных населенных пунктов, построенные во времена процветания коррупции в сфере получения разрешительной документации.

Сроки о сносе самовольной постройки регламентируются Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014 года. Согласно позиции ВС РФ, срок для осуществления ответчиком сноса определяется непосредственно судебным органом, выносящим решение.

Судебная практика сложилась так, что суды по собственному усмотрению, но на основании предъявленных истцом требований, устанавливают разумный срок для самостоятельного исполнения решения суда.

ВС РФ также дал разъяснение – если ответчик не исполняет решение в соответствующие сроки, суды могут предоставить право истцу совершить самостоятельный снос строения за свой счет, в последующем взыскав понесенные издержки с ответчика. Такая возможность предоставляется истцу только, если он подал соответствующее ходатайство.

В случае непредоставления истцом ходатайства и не осуществлении ответчиком добровольного демонтажа самовольной постройки, к делу могут быть подключены судебные приставы. Порядок их действий и нормативная регламентация процедуры исполнительного производства в данном случае будут совершаться согласно Методическим рекомендациям по исполнению судебных решений о сносе самовольных построек.

Два варианта узаконения

Способы легализации регламентированы Законом РФ «Об узаконивании самовольных строений». В силу данного закона существует две возможности решения проблемы с самовольной постройкой – в судебном порядке и в упрощенном порядке.

Будет правильным заметить, что существует и третий вариант – снос, поскольку всегда есть возможность, что самовольное строение по той или иной причине не может быть легализовано. Чуть ниже мы более детально рассмотрим все безнадежные варианты.

Вне зависимости от того, по какому варианту легализации вы пойдете, будет необходимо осуществить одинаковый набор предварительных действий, а именно:

• получить справку о назначении земельного участка;
• подготовить документы о праве собственности на земельный участок или сделать копию договора бессрочный аренды земельного участка;
• провести экспертизу строения. Если эксперты установят нарушения строительных, пожарных, санитарных и иных норм, то потребуется их устранить;
• получить справку об отсутствии у муниципальных органов претензий к самовольному строению.

Как составит исковое ходатайство?

При составлении искового ходатайства следует учитывать следующие особенности структуры:

• В “шапке” документа прописывается: полное наименование судебной инстанции обращения, реквизиты стороны истца (ФИО, место жительства и регистрации), а также реквизиты стороны ответчика (ФИО, место жительства и регистрации). Здесь в же прописывается цена иска;
• Название документа – “Исковое заявление о сносе самовольно возведенной постройки”;
• В основной части иска прописывается следующая информация: что является объектом самовольного возведения (строение, здание, сооружение) и его название (баня, гараж, дом и т.д.), точный адрес его местонахождения, год возведения, характеристики (кадастровый номер, площадь в квадратных метрах);

Далее прописывается, каким образом строительство указанного объекта нарушает права истца (например, земельный участок принадлежит и ему по праву долевого владения), какие документы (свидетельство о праве собственности, дарственная, завещание, договор купли-продажи и проч.) могут это подтвердить.

• В части выдвижения требований истец должен сослаться на конкретную статью (в данном случае статью 222 Гражданского кодекса РФ), на основании которой снос указанного самовольного объекта должен быть осуществлен;
• В части “Приложения” ответчик должен указать документа, которые будет приложены к основному иску, а именно: ксерокопия иска, квитанция об оплате государственной пошлины, правоустанавливающие документы на земельный участок и другие документы, необходимые для подтверждения описанного в иске;
• В самом конце проставляется личная подпись истца, а также дата подачи искового заявления.

Какие лица вправе обращаться за сносом самостроя?

Далеко не каждый гражданин имеет право обратиться в судебные органы за сносом самовольной постройки. Законом определен ограниченный круг лиц, которые могут инициировать подобную процедуру. К ним относятся:

• правообладатели земли, на которой был построен объект недвижимости, и чьи права нарушены действиями третьих лиц;
• если сооружение возводилось с нарушениями строительных норм, либо на него не было получено разрешение, в суд могут обратиться представители муниципалитета или контролирующего органа;
• также обязать снести самострой может прокурор, если необходимо защитить публичные интересы;
• когда нарушаются права собственников соседних земель (строение занимает часть их надела, либо перекрывает единственный проход к участку и т.д.), они также могут обратиться в суд.

В качестве ответчика выступает гражданин, построивший здание с нарушениями законной процедуры или интересов других лиц. Еще ответчиком может оказаться организация или лицо, по заданию которого возвели объект недвижимости. Определиться со второй стороной спора необходимо еще до написания иска.

Основание для обращения в суд

Причиной составления иска о сносе «самоволки» с дальнейшим обращением в суд может стать одна из следующих:

• Владелец земельного участка построит на нем гараж, границы которого вплотную прилегают к границам соседнего участка или даже на него «залезают». В результате чего соседи вынуждены смотреть из окна только на стену гаража;
• Лицо, присвоившее себе статус «застройщика», возвело на территории, принадлежащей государству или какой-то юридической организации, жилой дом, не получив предварительного на то разрешения и допустив при строительстве многочисленные нарушения;
• Лицо, без получения согласия жильцов, возвело на придомовой территории многоквартирного дома постройку под бизнес (например, СТО). В этом случае подаваемый в суд иск (от лица жильцов многоквартирного дома и органа местного самоуправления) может носить коллективный характер.

Кто может подать ходатайство?

Заинтересованным лицом в подаче иска о сносе самовольной постройки может оказаться одно из следующих:

• Представители управляющих компаний, отвечающих за благоустройство конкретных территорий (например, многоквартирного дома), если самовольная постройка была возведена с нарушением правил и норм строительства;
• Владельцы участка земли (в случае, если их несколько), на котором была возведена незаконная постройка, иначе говоря любое физическое или юридическое лицо;
• Представители муниципальных организаций, на чьей территории замечена “самоволка”;
• Представители надзорных и других государственных структур;
• Собственники соседних земельных участков, если в результате возведенного строительства их права как-то нарушаются.

Основание для обращения в суд

Причиной составления иска о сносе «самоволки» с дальнейшим обращением в суд может стать одна из следующих:

• Владелец земельного участка построит на нем гараж, границы которого вплотную прилегают к границам соседнего участка или даже на него «залезают». В результате чего соседи вынуждены смотреть из окна только на стену гаража;
• Лицо, присвоившее себе статус «застройщика», возвело на территории, принадлежащей государству или какой-то юридической организации, жилой дом, не получив предварительного на то разрешения и допустив при строительстве многочисленные нарушения;
• Лицо, без получения согласия жильцов, возвело на придомовой территории многоквартирного дома постройку под бизнес (например, СТО). В этом случае подаваемый в суд иск (от лица жильцов многоквартирного дома и органа местного самоуправления) может носить коллективный характер.

Право прокурора на обращение в арбитражный суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки

В силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Признание самовольной постройки влечет следующие негативные последствия:

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

2. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

С иском о сносе самовольной постройки может обратиться собственник земельного участка, законный владелец, лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Случаи когда самовольная постройка не подлежит сносу

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ также содержит условия, при которых самовольную постройку сносить не надо. Грубо говоря, никому не мешающее строение нельзя снести только по причине пожеланий соседа.

Чтобы оформить право собственности на такую постройку, суду надо показать, что:

Участок земли принадлежит застройщику спорного здания. Характеристики строения подходят под требования в соответствии с его разрешенным использованием.

Постройка соответствует СНИПам и правилам пользования землей (здесь поможет земельная экспертиза)

Не нарушаются права и охраняемые законом интересы третьих лиц, нет опасности для окружающих. То есть строение капитальное, нет угрозы обрушения.

Кстати, спор о признании права собственности на самовольную постройку не имеет исковой давности.

Снос самовольной постройки

Самовольной постройкой можно признать здание, построенное при соблюдении хотя бы одного из таких условий: Участок земли принадлежит не тому, кто возвел постройку, не имеется и других прав — например, аренды — позволяющих возвести постройку такого типа Разрешенное использование участка не допускает возведения на нем такого рода сооружений.

Например, нельзя построить дом выше трех этажей на участке, предназначенном для ИЖС.

Построенное без получения разрешительных документов, основное необходимое из которых — разрешение на строительство Созданное с нарушением градостроительных и/или санитарных норм. Пример: возведенная баня расположена так, что расположение слива не соответствует санитарных нормам и канализационные отходы попадают на участок соседа.

Признаки самовольной постройки

Ст. 222 ГК РФ определяет признаки и вероятную судьбу самостроя. Причем закон интересуют только капитальные постройки – на фундаменте, «крепко» стоящие на земле.

Коттеджи и дачные домики, гаражи и туалеты, складские помещения и торговые палатки, веранды и массивные заборы – все эти и другие объекты попадут под риск сноса как самострой, если обнаружится хотя бы один из четырех признаков.

1. Спорные права на распоряжение земельным участком под строительство.
   К примеру, застройщик возвел объект на собственной земле, но не позаботился о межевании, нарушил соседские границы; или наследники поспешили построиться, не оформив права наследства на участок; постройка выросла на самозахваченной земле и по этой причине не может быть узаконена. Арендаторы земли возводят на ней объекты, не обратив внимание на то, что в договоре аренды не прописан пункт о возможности строительной деятельности. Наведя порядок в документации по земле, владелец получит шанс узаконить самострой.
2. Нецелевое использование земли.
   Капитальное строительство разрешено только на участках категории «Земли поселения» с видом разрешенного использования (ВРИ), предусматривающим возведение построек на фундаменте (индивидуальные/многоквартирные здания, торговые павильоны и т. д.). Если ВРИ участка не соответствует характеру объекта – постройка будет незаконной. Например, на участке под огородничество не предусмотрено возведение постоянного жилья, а на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) нельзя строить дома на двух и более хозяев, а также магазины и другие объекты предпринимательской деятельности. Узаконить и сохранить уже возведенные объекты можно только при замене ВРИ участка. Категорию же земли изменить практически невозможно: самострой, появившийся в пределах сельскохозяйственных угодий, земель водного или лесного фонда, на природоохранной территории спасти не удастся – он подлежит сносу.
3. Отсутствие разрешения/уведомления о согласовании на строительства от органов власти.
   Часто застройщики пренебрегают получением согласовательных виз в начале строительных работ, рискуя будущим своих строений. Возведенные без согласования дома, киоски, магазины впоследствии могут оказаться незаконными – они могут попасть в рекреационную зону общего пользования, или не вписаться в градостроительные планы, оказаться в непосредственной близости трубопроводов, автострад, опасных промышленных объектов. На начало строительства этих ограничений могло и не быть, либо застройщик мог о них не знать – и только разрешительная документация властей может послужить основанием для сохранения «неудобной» недвижимости или хотя бы для компенсации снесенного строения. Отсутствие такой документации превращает возведенный объект в самострой, который сохранить при изменившихся условиях весьма проблематично.
4. Нарушение строительных нормативов.
   Оно может нести угрозу жизни и здоровью окружающих. Так, сокращение противопожарных расстояний между домами таит угрозу быстрого распространения огня; крутой скат крыши, направленный на соседей или прохожую часть улицы приведет к сходу снега и льда на людей или чужой участок, водоснабжение и септик, смонтированные в обход централизованных коммуникаций, несут риск загрязнения окружающей среды и распространения инфекционных болезней. Факт опасных нарушений устанавливают строительно-технические экспертизы. При существенных изъянах градостроительных норм и правил самострой теряет право на существование, однако устранимые нарушения могут быть исправлены с последующей легализацией недвижимости. Немаловажную роль в судьбе самовольной постройки играют собственники соседних участков. Все, что нарушает их права: затенение/загрязнение их территории близко расположенным новостроем, переход за границы участка, другие неудобства – должно быть с ними письменно согласовано, иначе объект станет незаконным и его судьба будет решаться в суде.

Какие лица вправе обращаться за сносом самостроя?

Далеко не каждый гражданин имеет право обратиться в судебные органы за сносом самовольной постройки. Законом определен ограниченный круг лиц, которые могут инициировать подобную процедуру. К ним относятся:

• правообладатели земли, на которой был построен объект недвижимости, и чьи права нарушены действиями третьих лиц;
• если сооружение возводилось с нарушениями строительных норм, либо на него не было получено разрешение, в суд могут обратиться представители муниципалитета или контролирующего органа;
• также обязать снести самострой может прокурор, если необходимо защитить публичные интересы;
• когда нарушаются права собственников соседних земель (строение занимает часть их надела, либо перекрывает единственный проход к участку и т.д.), они также могут обратиться в суд.

В качестве ответчика выступает гражданин, построивший здание с нарушениями законной процедуры или интересов других лиц. Еще ответчиком может оказаться организация или лицо, по заданию которого возвели объект недвижимости. Определиться со второй стороной спора необходимо еще до написания иска.

Похожие записи:

• Утилизация огнетушителей: требования законодательства
• Какие изменения будут в 2023 г по статье 228.1
• Безвозмездное Пользование Площадью Платится Ли Коммунальные Платежи