Что будет с ценами на жилье и стоит ли покупать квартиру в 2023 году?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что будет с ценами на жилье и стоит ли покупать квартиру в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Что будет с ипотекой
Средняя ставка, по которой банки одобряли ипотеку на новостройки по итогам апреля (без субсидирования процентов государством) составила 10,6%. На «вторичку» — 10,1%, отмечают эксперты «Выберу.ру». Весь апрель средние проценты хоть и незначительно на 0,1-0,3%, но росли. В мае тоже замечен небольшой прирост. Впрочем, это не коснулось льготных программ.
«По семейной ипотеке, которая сейчас набрала популярность благодаря расширению условий, средние ставки сделок по итогам апреля составили 5%. По госпрограмме (под 8%) за счет дисконтов банков средние проценты – 7,2%. Оговорюсь, что эта средняя “температура” по процентам ещё не отражает изменения правил ЦБ к рынку новостроек. Более чёткую картину мы увидим в третьем квартале», — комментирует Баджурак, добавив, что экономических предпосылок для роста ипотечных ставок в ближайшие месяцы пока нет.
Другого мнения Виталий Русаков: «Пока что шансы на то, что ЦБ РФ будет повышать ставку — высоки. Налицо проблемы с дефицитом государственного бюджета, кратное увеличение расходов. Инфляция при всех стараниях власти будет расти, а значит и будет повышаться ставка кредита».
Девелоперы, при этом, окажутся в трудном положении, полагает аналитик, особенно если учитывать «затоваренность» первичного рынка недвижимости.
«Рост ставок приведет к ухудшению положения дел застройщиков, и тут не поможет никакая субсидированная ипотека, даже под ноль процентов, — комментирует эксперт. — Если ЦБ РФ дальше начнет поднимать ключевую ставку, то тогда застройщики будут поставлены перед непростым выбором: либо сокращать радикально объем рынка (строительства), либо снижать цены».
Продавец – иностранец
Если продавец квартиры является гражданином другого государства, то при покупке недвижимости нужно быть осторожным и соблюдать требования законодательства.
В настоящее время закон разделяет такие сделки на два типа, в зависимости от иностранца, является ли продавец гражданином дружественной или недружественной страны. Если продавец – гражданин недружественной страны, то к нему будет максимальное внимание со стороны государственных органов. Если исходить из буквы закона, то никакой логики в такой продаже нет, т.к. все деньги с продажи зачисляются на специальный счет, с которого собственник снять средства фактически не сможет. Но люди пытаются найти ухищрения и обманные пути проведения сделок, чтоб обмануть государство, выполняя расчеты наличкой и через подставных лиц.
Однако налоговая служба получает все необходимые сведения из банков и Росреестра для того, чтобы выявить эту незаконную сделку. Да, иностранец получил деньги и уехал, но покупатель квартиры и сама недвижимость остались в России. Именно покупатель по такой схеме будет привлечен налоговой службой к ответственности по законодательству РФ.
В соответствии п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ, сделка купли-продажи недвижимости, заключённая между гражданином РФ и нерезидентом, по закону считается валютной операцией, даже в случае расчета в рублях, и должна проводиться строго в безналичной форме. За нарушение этой нормы закона, к примеру, если прописать в договоре всю сумму продажи квартиры, но провести расчеты наличными через банковскую ячейку, предусмотрен штраф в размере 75 – 100% размера незаконной валютной операции.
Кроме того, вторым нарушением, за которое покупатель будет привлечен к ответственности, будет покупка недвижимости без использования при расчете с нерезидентом счёта типа «С».
Поэтому если квартиру продает гражданин недружественной страны с использованием какой-то «хитрой схемы» обхода закона, то сразу разворачиваемся и уходим.
Если Вы покупаете квартиру у гражданина РФ, но Вы видите, что ранее собственник приобрел ее у нерезидента – гражданина недружественной страны, то нужно изучить историю квартиры. Потребуйте у продавца подтверждение того, что деньги были зачислены на специальный счет «С», если этого сделано не было, то Вы находитесь в зоне стопроцентного риска, а такую квартиру покупать нельзя.
Если же продавец является иностранцем, но не является гражданином недружественной страны, то здесь существует только одно ограничение – при покупке недвижимости нельзя выполнять расчет наличными, нужно рассчитываться только по безналу через уполномоченные банки. При этом по договору купли-продажи безналичным путем должна быть перечислена не только стоимость квартиры по договору, но также аванс. В этом случае никаких претензий к Вам со стороны налоговой службы не возникнет, и никаких штрафов платить не придется.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Дoпoлнитeльныe фaктopы пpи пoкyпкe квapтиpы
Пoмимo paccмoтpeнныx пapaмeтpoв, выбиpaя квapтиpy, cлeдyeт oбpaтить внимaниe нa cлeдyющиe acпeкты:
- Блaгoнaдeжнocть пpoдaвцa. Этo кacaeтcя cдeлoк кyпли-пpoдaжи co вceми типaми нeдвижимocти – кaк c нoвocтpoйкaми, тaк и co «втopичкoй». B cлyчae co cтpoящимиcя oбъeктaми вaжнo yбeдитьcя в нaдeжнocти зacтpoйщикa. Пoкyпaя жильё y чacтнoгo coбcтвeнникa, cлeдyeт пpoвepить юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы и нaмepeния пpoдaвцa.
- Кaчecтвo квapтиpы. Ocмaтpивaя нoвocтpoйкy, нyжнo oбpaтить внимaниe нa нaличиe вcex кoммyникaций, внeшнeй инфpacтpyктypы. Квapтиpa нa втopичнoм pынкe тaкжe дoлжнa oблaдaть нopмaльнo фyнкциoниpyющими кoммyникaциями, иcпpaвнoй caнтexникoй и т. п.
- Пoтeнциaльныe coceди. Любoй жилeц мeчтaeт o cпoкoйныx, нe шyмныx coceдяx. Ocoбeннo этo кacaeтcя пoжилыx людeй и ceмeй c дeтьми. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй квapтиpы вaжнo yзнaть, ктo бyдeт paздeлять c вaми лecтничнyю клeткy.
Существует риск уйти в минус
По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», цены на жилье в 2023 году с большой долей вероятности будут снижаться, а ипотечные ставки расти. Поэтому к инвестициям в квадратные метры нужно подходить особенно взвешенно. Тенденция к снижению цен в 2023 году продолжится, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет, а продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будет оказывать существенного эффекта, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Сам рынок недвижимости инертен, а текущая перегретость сформировалась с некоторым временным лагом. Значит, стадия коррекции только началась и займет время — это может продлиться от полугода до двух лет. «Таким образом, на данный момент инвестиции в недвижимость будут сопряжены c высокими рисками — снижением цен, ростом ставок, ухудшением благосостояния россиян (миграция также уменьшает долю платежеспособного спроса) и увеличением сроков окупаемости», — отметила аналитик.
По оценкам «Финам», сейчас средняя доходность от сдачи квартиры в аренду на длительный срок составляет 4–6% (для первичного рынка — ближе к нижней границе, для вторичного — к верхней), а окупаемость — около 19 лет. «Если говорить о посуточной сдаче, то доходность может быть выше. При перепродаже доходность будет ниже, чем от долгосрочной аренды», — добавила Наталья Пырьева.
Похожий прогноз дала и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. По ее словам, рассчитывать на доходность, как в 2020–2021 годах, сейчас не получится: с мая 2022 года рынок показывает околонулевую динамику цен, а в отдельные месяцы — небольшое снижение. «В ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Предпосылок для разворота тренда сейчас нет: ипотечное кредитование стало дороже, речь не только о повышении ставки по льготной ипотеке, но и об отмене нулевых ставок по кредитам», — отметила Виктория Кирюхина. «Прогноз на весь год сейчас делать сложно — много внешних факторов, которые могут кардинально изменить ситуацию на рынке. Но в целом инвестиции в недвижимость сейчас больше воспринимаются как инструмент сохранения капитала, а не приумножения», — добавила эксперт.
В 2023 году эксперты советуют частным инвесторам обратить внимание на коммерческую недвижимость — торговые помещения, склады, небольшие офисы. Плюс инвестиций в коммерческие объекты — это более высокая доходность. По оценкам экспертов, доходность вложений в офисную недвижимость составляет 8–15%, склады — 10%, объекты стрит-ретейла — 10–12%. В среднем доходность по коммерческой недвижимости в России составляет 8–10% годовых, а окупается коммерческое помещение за 10–12 лет. «Опираясь на эти критерии, коммерческая недвижимость выглядит сегодня интереснее жилой», — отмечает Наталья Пырьева. Кроме того, итоги прошлого года не оказались для сегмента катастрофическими из-за ухода иностранных брендов — ставки не обвалились, вакансия выросла не столь резко, при этом объем инвестиций остался высоким, добавила она.
Среди объектов коммерческой недвижимости стоит рассмотреть, в первую очередь, складские помещения как наиболее устойчивый бизнес, перспективен и стрит-ретейл в жилых домах, говорит Виктория Кирюхина. По оценкам ЦИАН, сейчас наибольшая доля спроса на покупку коммерческих помещений на первых этажах сосредоточена на объектах площадью от 50 до 100 кв. м (33%). Далее следуют помещения до 50 кв. м (18%) и от 100 до 150 кв. м (14%). Спрос резко снижается на отметке от 500 кв. м (5%), это связано с высоким бюджетом таких покупок.
В качестве альтернативы инвестициям в жилье эксперты называют и небольшие офисные помещения в строящихся бизнес-центрах. Активность частных инвесторов в офисном сегменте наблюдается с 2021 года. В 2022 году на фоне стагнации цен в сегменте жилой недвижимости переток инвестиционного спроса только усилился. По оценкам аналитиков STONE HEDGE, в структуре спроса спекулятивной офисной недвижимости по итогам 2022 года инвестиционные сделки занимали до 90%. Спрос частного инвестора сейчас концентрируется в офисных блоках площадью 50–150 кв. м, где бюджет покупки сопоставим с вложениями в жилую недвижимость. Порог входа в такого рода инвестиции начинается от 18 млн руб. Популярность инвестиций в небольшие офисы в строящихся бизнес-центрах эксперты объясняют дефицитом такого предложения, за счет чего подобный лот можно более выгодно сдать или перепродать. При этом доходность по аренде у офисов изначально выше, чем в жилье, — примерно в два раза.
Однако при инвестициях в коммерческую недвижимость нужно учитывать, что это более сложный в управлении актив, а порог входа обычно выше, чем в жилье. А само решение об инвестировании в недвижимость всегда индивидуально и влечет определенные риски. Можно на растущем рынке выбрать неликвидные объект, который будет сложно перепродать или сдать, или, наоборот, на падающем найти привлекательный вариант.
Для инвесторов с небольшим капиталом (от 1,5–2 млн руб.) подходящим вариантом может стать коллективное инвестирование в коммерческую недвижимость через закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости, где доходность составляет 8–11%, добавила гендиректор Accent Capital. Среди плюсов — помимо стабильного дохода от арендных платежей, владелец пая получает доход при продаже объекта по цене выше его первоначальной стоимости. Кроме того, при покупке пая управлением недвижимости занимается профессиональная компания.
Наиболее понятными для частного инвестора остаются вложения в апартаменты. Это могут быть отдельные точечные здания в районах с существующей транспортной и социальной инфраструктурой. То есть проекты апартаментов вблизи станций метро, университетов, офисов, больших производств, которые всегда будут востребованы у покупателей и арендаторов, привел пример региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. «При этом сейчас в проектах апартаментов можно приобрести недвижимость с дисконтом на этапе стройки больше, чем в проектах с предложением покупки квартир», — отметил он.
От редакции: настоящая статья носит исключительно ознакомительный характер и не содержит предлагаемой стратегии инвестиций.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Отличительные особенности
Чтобы понимать все преимущества и недостатки таких объектов недвижимости как квартира и частный дом нужно понимать их основные отличия:
- осуществление входа/выхода. Для того чтобы попасть в квартиру, необходимо пройти через общий холл, далее придется воспользоваться лифтом или лестницей. При наличии некоторых хронических заболеваний или в силу возраста такой ежедневный маршрут может быть серьезной сложностью и стать препятствием для желания выйти на улицу;
- порядок владения. В отличие от квартиры, дом целиком и полностью принадлежит своим собственникам. На территории частного участка отсутствует общедомовое имущество и соответственно отсутствует ответственность за коммунальные сети, находящиеся в совместном пользовании;
- наличие обособленной территории при выборе частного дома;
- необходимость следовать общепринятым в многоквартирном доме часам тишины и правилам проведения ремонтных работ;
- площадь жилой недвижимости – как правило, жилой дом существенно больше по количеству квадратных метров, чем среднестатистическая квартира;
- порядок расчётов и стоимость ежемесячных расходов на проживание.
Основные преимущества проживания в квартире заключаются в том, что чаще всего вокруг многоквартирного жилого дома имеется развитая инфраструктура. Кроме того, для любителей урбанистического пейзажа – бесценный вид на красоты города не сравнится с постоянно упирающимся в забор взглядом. Для социально активных слоев населения важным параметром является возможность беспрепятственно и в короткое время добраться до разных точек. Чаще всего дорога из пригорода занимает значительно больше времени, чем городские перемещения. Особое значение следует уделить затратам на обслуживание объекта недвижимости. В квартире, помимо ежемесячной квартплаты, не придется думать о необходимости убирать территорию вокруг дома, постригать газон, красить забор и так далее.
Оформление ипотеки в 2023 году
Процедура получения ипотеки в 2023 ничем не отличается от оформления жилищного кредита в другие годы. Подать заявку на ссуду можно в рамках личного посещения банка или через онлайн форму на сайте. При этом от клиента потребуется предоставить следующие документы:
- паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность;
- военный билет;
- справку НДФЛ о доходах или выписку со счета (возможность ее предоставления следует уточнить в банке);
- полные сведения о составе семьи (свидетельство о браке, о рождении детей);
- СНИЛС;
- свидетельство ИНН;
- документы на приобретаемое жилье (свидетельство о праве собственности, выписку ЕГРН, архивные справки, бумаги БТИ, отчет эксперта об оценке);
- заявление, составленное на русском языке по образцу.
Список документов определяется конкретной ситуацией заемщика. Его можно уточнить, обратившись к кредитному менеджеру.
Когда дело доходит до покупки дома, время решает все. Однако при поиске недвижимости каждый сезон приносит с собой как положительные, так и отрицательные переменные, такие как инвентарь, конкуренция и цены. Оптимальное время для покупки дома и получения ипотечного кредита в конечном итоге зависит от ваших личных финансов и других обстоятельств.
Получение предварительного одобрения ипотечного кредита — одна из самых важных вещей, которые вы можете сделать, чтобы убедиться, что вы готовы начать поиск дома. Если вы начнете процесс покупки дома с предварительного одобрения, это даст вам больше уверенности в своем финансовом положении и лучшее понимание того, сколько жилья вы можете себе позволить. Это также сделает вас более привлекательным покупателем, если вы встретите дом, который хотите купить.
Покупка квартиры в не сезон
Один из вариантов покупки квартиры дешево – это приобретение ее не в сезон. Обычно когда покупатели уезжают загород или куда-то отдыхать, рынок начинает понемногу «потухать». Но продавцы, кому важно продать именно сейчас, чтобы привлечь того малого покупателя, что находится на рынке, начинают демпинговать цены. Они и в переговорах будут более лояльны, и вам будет легче договорится о стоимости.
Осенью когда все вернуться с отпусков, начнётся ажиотаж. И потихонечку рынок пойдёт вверх. Поэтому рекомендуем при возможности ни срочной покупки подождать не сезона и тогда выйти на рынок и посмотреть спокойно варианты. Пару сотен тысяч рублей увы заработаете точно на этом, а точнее сэкономите.
На втором просмотре квартиры обязательно фиксируйте все плюсы и минусы, но не показывайте проявленного с вашей стороны интереса.
Продавец не должен видеть, что квартира вам понравилась. Иначе он не будет так легко уступать вам цену в переговорах.