От А до Е: о чем говорит класс энергоэффективности новостройки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «От А до Е: о чем говорит класс энергоэффективности новостройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Этим термином называют показатели рационального и эффективного расхода энергии: экономное водоснабжение, отопление, вентиляцию и освещение. На энергоэффективность влияют и работа инженерного оборудования, и конструктивные особенности дома, и использованные стройматериалы.

Экономия до 30% в год

Получив заветную букву на свою новостройку, девелопер не может успокоиться: класс энергетической эффективности необходимо будет подтверждать в процессе эксплуатации. При подсчете и подтверждении класса будет учитываться удельное энергопотребление дома по показаниям установленных приборов учета. Соотношение фактического расхода энергетических ресурсов, пересчитанного на нормативные значения, к начальному позволяет определить и подтвердить класс энергетической эффективности.

«Главный показатель отражает расход энергии на нужды отопления, вентиляции, горячего водоснабжения и электроснабжения мест общего пользования. Отсюда можно сделать вывод, что жилые дома с высокими классами будут значительно ниже расходовать энергию для поддержания всех параметров для комфортной жизни в нужном режиме. Коммунальные же платежи за такой дом будут намного ниже», — отмечает Александра Гуляева.

В классности энергетической эффективности также будет учитываться и энергия, потраченная для общедомовых нужд. Жители домов с повышенной энергетической эффективностью, безусловно, будут находиться в выигрышном положении, так как затраты на оплату коммунальных услуг у них будут ниже. По оценкам специалистов компании «Лидер-Инвест», сокращение эксплуатационных расходов в энергоэффективных домах достигает 30% по сравнению с «обычными».

С 2023 года показатели удельного расхода тепловой и электроэнергии должны быть улучшены на 40%, а с 2028 года — на 50%, рассказывает Ольга Нарт. По словам Романа Сычева, самые эффективные дома относятся к первым четырем группам — А++, А+, А и B. Они расходуют на 30-90% меньше энергии, чем дома с базовым значением энергоэффективности, то есть жители смогут сэкономить сопоставимые суммы на оплате электро- и теплоэнергии.

Льгота налог на имущество здания

В Налоговом Кодексе п. 21 ст. 381 предусмотрено, что в случае, если здание имеет высокий класс энергетической эффективности (не ниже В), установленный в соответствии с ФЗ №261«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности», то такое здание освобождается от уплаты налога на имущество на три года с даты постановки здания на учет.

Вот выдержка из Налогового кодекса.

Статья 381. Налоговые льготы

Освобождаются от налогообложения: организации – в отношении вновь вводимых объектов, имеющих высокую энергетическую эффективность, в соответствии с перечнем таких объектов, установленным Правительством Российской Федерации, или в отношении вновь вводимых объектов, имеющих высокий класс энергетической эффективности, если в отношении таких объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации предусмотрено определение классов их энергетической эффективности, – в течение трех лет со дня постановки на учет указанного имущества;

В связи с тем, что интерпретация ст. 381 Налогового кодекса вызывала споры между налоговыми органами и плательщиками налога на имущество зданий, Министерство финансов дало разъяснение по этому поводу в своем письме от 02.02.2017.

В письме Минфин поддержал позицию о том, что льгота по налогу на имущество организаций в отношении энергетически эффективных объектов применима в отношении недвижимого имущества, в том числе в отношении зданий.

Вот письмо Минфина для ознакомления.

Комфорт и экономия vs стоимость

Российские покупатели новостроек пока редко интересуются классом энергоэффективности дома. На первое место по-прежнему выходят стоимость, локация и инфраструктура. На самом деле энергоэффективностью не стоит пренебрегать, поскольку это залог будущей комфортной жизни и экономии.

✔️ Разница между счетами за оплату в домах категорий А и С может составить 10-20%, и это уже не говоря о старом фонде, где зачастую энергоэффективность находится на очень низком уровне.

✔️ Помимо очевидной материальной выгоды дом с высокой энергоэффективностью гарантирует комфортные условия проживания. На ум приходят сравнения со старыми квартирами, в которых батареи работаю на полную мощность, при этом невозможно изменить уровень тепла. Или наоборот, зимой очень холодно, приходится включать дополнительные электрические приборы, которые сжигают кислород. В квартире становится душно, приходится открывать окна, становится еще холоднее, человек простужается. Получается замкнутый круг. Совсем другое дело, когда комфортную температуру можно регулировать самостоятельно, а вся система дома изначально настроена на то, чтобы подобрать оптимальное значение.

✔️ Еще одно преимущество, о котором в России задумываются нечасто, — ответственное потребление ресурсов. Количество используемой людьми энергии необходимо снижать, а не тратить вхолостую, как это происходит в домах старого фонда. Как бы пафосно это ни звучало, но энергоэффективные дома – наш вклад в сохранение окружающей среды.

Откуда берется радиоактивный газ?

Как поясняет генеральный директор АО «Трансэнерком» Олег Шевцов, радон, не имеющий цвета, запаха и вкуса, скапливается в новостройках на нижних этажах и в подвалах из-за применения специальных инженерно-конструкторских решений, которые снижают воздухопроницаемость зданий и теплопотери. Выделяется же радиоактивный газ из ряда строительных материалов, среди которых – песок и гранит. Наряду с этим 90% радона, образующегося из-за распада радиоактивного радия-226, попадает в дома из слоев грунта, на котором возводится здание.

«Кроме того, 90% радона попадает в дома из слоев грунта, на котором возводится здание. Это значит, что отсутствие надежной защиты в виде монолитной герметичной плиты в основании фундамента повышает риск скопления радона в жилых помещениях». В частных домах он обычно выше, чем в многоэтажках, однако этот недостаток легко устраняется частым проветриванием.

Как подчеркивает руководитель направления «Энергоэффективность зданий» компании «Технониколь» Станислав Щеглов, радон опасен для человека при долговременном воздействии, поэтому защита от этого газа – важный вопрос обеспечения безопасности. Конкретизируя, ухудшает здоровье не сам радон, а его побочные продукты в виде радиоактивных изотопов висмута, полония и свинца, которые человек вдыхает вместе с воздухом и которые оседают в легких, вызывая рак этих органов. После курения радон является второй по распространенности причиной онкологии легких.

Какие льготы получает тот или иной дом в зависимости от класса энергоэффективности?

Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот в некоторых случаях, когда установлен класс эффективности дома. В частности, соответствующие положения закреплены в статье 381 НК РФ. Они предусматривают освобождение от уплаты налога на имущество на соответствующий объект, если ему присвоен класс не ниже В. Энергоэффективность С уже не подойдёт. В этом случае льготу не предоставляют.

Со здания не взимают налог на имущество в течение 3 лет. Срок исчисляется с даты постановки объекта на учёт.

Однако положение нормативно-правового акта довольно неоднозначно. Возможность нескольких трактовок привело к тому, что возникают споры между ФНС РФ и плательщиками налога на имущество зданий. Чтобы избежать двусмысленности трактовок, Министерство Финансов дало соответствующие разъяснения. Они были опубликованы в письме от 2 февраля 2017 года. В бумаге была опубликована информация о том, что льгота по налогу на имущество организаций может быть применена в отношении недвижимых объектов, в том числе и зданий.

Однако необходимо соблюдение ряда условий. В частности, класс энергоэффективности придется подтвердить. Для этого необходимо оформить и предоставить энергетический паспорт. Документ должен быть подготовлен с учётом всех требований действующего законодательства. В ином случае льготы могут отказаться предоставить.

Повысить энергоэффективность дома можно при капремонте, в том числе с привлечением средств Фонда ЖКХ

О повышении класса энергоэффективности домов при капремонте мы говорили на одном из семинаров Ассоциации «Р1» в 2021 году. Эксперт объединения Светлана Межирицкая рассказала, как провести такой капремонт общего имущества с привлечением средств Фонда ЖКХ.

С 1 января 2021 года вступили в силу изменения в постановление Правительства РФ от 17.01.2017 № 18. Эти корректировки сняли ряд ограничений в перечне требований к домам, которые могут получить средства Фонда ЖКХ на энергоэффективный капремонт.

Эксперт рассказала управляющим домами, какие вопросы нужно вынести на общее собрание собственников, чтобы затем подать заявку в Фонд ЖКХ на возмещение части расходов на проведение энергоэффективного капремонта. Узнайте подробности из материалов семинара.

Что влияет на энергоэффективность новостройки?

• Собственная котельная, которая позволяет регулировать температуру воды в радиаторах в зависимости от погоды.
• Регуляторы отопления и индивидуальные приборы учёта в каждой квартире.
• Качественные стеклопакеты в квартирах и подъездах, не пропускающие тепло.
• Утеплённые входные двери в подъезд, дверные доводчики.
• Утеплённые фасады стен.
• Утеплённый пол чердака и первого этажа.
• Освещение с датчиками движения в подъезде и на лестничных площадках.
• Таймеры включения и выключения, диммеры (регуляторы яркости освещения), схемы с двумя и тремя выключателями светильника (например, в разных концах коридора или на площадках лестницы).

Дополнительные плюсы для жителей энергоэффективных домов

Энергоэффективность — это еще и стабильный, ровный микроклимат в доме. Когда теплопотери у дома высокие, приходится поддерживать подачу тепла. Водяные и электрические обогреватели сжигают кислород, человеку становится душно, он проветривает помещение, и процесс идет по второму кругу.

Конечно, намного комфортнее жить в доме с высокой энергетической эффективностью: погодозависимая автоматика учитывает температуру за окном и корректирует уровень нагрева теплоносителя, подает в помещение оптимальное количество гигакалорий. Из окон не будет сквозняка, что убережет от простуды.

Можно посмотреть на этот вопрос еще шире, не только исходя из экономии на коммунальных платежах. Энергоэффективность — это разговор про ответственное отношение к потреблению ресурсов в целом.

Классификация энергоэффективности здания: таблица

Сегодня специалисты опираются на систему, включающую в себя 5 классов. Каждый из них разделяют на несколько уровней. Поэтому, оценивая объект, следует руководствоваться таблицей, расположенной ниже.

Эта классификация уже успела себя зарекомендовать в других странах. Ее применение на территории России обусловлено множеством плюсов. К ним можно отнести заметное снижение размера коммунальных платежей. При этом ЖКХ не перестанет выполнять свои функции.

Класс энергетической эффективности, присвоенный зданию, является параметром, который не стоит игнорировать при покупке недвижимости. В проектной документации, которую прилагают к дому, вводимому в эксплуатацию, отсутствует раздел об энергоэффективности. Из-за этого в перечень необходимых мероприятий обязательно включают энергоаудит. Для этого собственнику придется обратиться к специалистам. Они определят фактический объем ресурсов, растраченных во время отопительного периода, и сравнят полученный результат с заранее установленными нормами.

Базовый уровень обозначают литерой «С». Класс А дают новым зданиям, построенным в полном соответствии с требованиями государственных органов, в функции которых входит контроль за энергосбережением. Зданиям, эксплуатируемым на протяжении длительного срока, присваивают класс D или Е. Это обусловлено тем, что для их вентиляции и обогрева требуется гораздо больше энергии, чем для обслуживания домов с высоким уровнем энергоэффективности. Результаты, полученные в ходе обследования, используют для оформления паспорта. Без этого эксплуатация здания становится невозможной.

Как повысить показатель энергоэффективности здания

В ходе эксплуатации происходит постепенное снижение энергоэффективности. Чтобы обеспечить комфортное пребывание в жилой постройке, проводят оптимизацию. Комплекс работ довольно обширен. Своевременное обновление вентиляционных, слаботочных, инженерных систем, а также осветительного оборудования, позволит избежать множества проблем. Реорганизация требует времени, финансовых вложений и физических усилий. Продолжительность периода, в течение которого они оправдаются, зависит от качества проведенных работ.

Оптимизации следует подвергать все аспекты. Например, обновление осветительного оборудования подразумевает не только замену лампочек в подъездах. Это вряд ли поможет повысить класс энергетической эффективности. Чтобы добиться своей цели, собственнику необходимо полностью автоматизировать систему, установить датчики, определить оптимальный уровень освещенности. Игнорировать данные мероприятия не рекомендуется. В противном случае затраты на капитальный ремонт пробьют внушительную брешь в бюджете, не принеся желаемого эффекта.

Что делать, если класс энергоэффективности C, D или Е

Эти буквы на фасаде говорят о том, что энергоэффективность вашего дома стоит повышать. Для жителей дома табличка носит не обязательный, а рекомендательный характер.

А вот управляющие организации по закону должны минимум раз в год проводить энергетическое обследование дома, придумывать, как повысить энергоэффективность и предлагать идеи собственникам квартир. Например, поменять теплоизоляцию, обновить окна или установить в квартирах радиаторы отопления с индивидуальными регуляторами мощности. Внедрять это или нет — решают жильцы дома.

Работы по повышению энергоэффективности здания могут влететь в копеечку, но благодаря им вы будете тратить гораздо меньше тепла и электричества, а значит получать более адекватные счета за коммунальные услуги.

Стоит отметить, что помимо энергоэффективного дома, есть еще и так называемый «умный дом». Его нельзя приравнивать к энергоэффективному, однако данная система помогает экономить ресурсы и расходы на обслуживание дома. Данная технология позволяет управлять самыми разнообразными опциями проживания в коттедже: система реагирует на любые изменения, происходящие в помещении, и в соответствии с пожеланиями владельца самостоятельно настраивает работу оборудования (отопление, свет, обогрев, камеры наблюдения, автоматические системы полива и т.п.). Самые простые варианты использования «умного дома» можно найти практически в каждом элитном особняке. Большинство собственников сужают функционал, оставляя контроль света и звука, подогрев полов. Управлять системой можно удаленно, со своего планшета или телефона. «К примеру, один наш житель, приезжая за город только на выходные, в воскресенье вечером ставил котел на режим выходного дня, чтобы не тратить лишнюю мощность, а в пятницу вечером перед отъездом из Москвы менял настройки на телефоне и в результате заходил в уже прогретый дом», — рассказывает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.

Выбор офисной техники

К сожалению, на данный момент еще не была разработана таблица, которая определяет классы энергоэффективности офисных приборов. Это объясняется той причиной, что их слишком много и разработка определения классов будет готовиться еще не один год.

Соответствующей таблицы нет, но как определить класс энергоэффективности самостоятельно? Сделать это практически невозможно, но, следуя таким пунктам, можно значительно сэкономить на оплате счетов за электричество:

Необходимо выбирать модели офисной техники, которые появились совсем недавно

Ведь каждое новое поколение приборов изготовляется по высшим стандартам, функции все лучше, а потребление энергии все ниже.
Если в офисе по сей день стоят обычные мониторы с лучевой трубкой, то их рекомендуется заменить на современные LED, они в несколько раз экономичнее, а если в помещении находится большое количество мониторов, то в кратчайшие сроки затраты на покупку таких устройств окупятся с лихвой.
Стоит обращать внимание на размер техпроцесса для комплектующих. Пусть данный способ покажется немного примитивным, но чем меньше размер, тем меньше потребление электричества.
Покупка правильных блоков питания также весьма серьезно влияет на расход энергии

Стоит приобретать только устройства, которые имеют сертификацию 80 PLUS. Чем больше цифровое значение, тем аппарат будет надежнее и самое главное – экономичнее. Однако стоит обратить внимание на то, что некоторые производители, как правило, китайские, указывают неправильную маркировку с целью запутать покупателя. Например, 85 PLUS, на первый взгляд кажется, что все хорошо, но такой маркировки не существует, производитель просто так увеличил цифровое значение, чтобы его товар приобретали потребители, не разбирающиеся в этом.

Каждому дому — по букве

В августе 2016 года был подписан Приказ Минстроя, который утвердил порядок присвоения и подтверждения классов энергоэффективности домов. С тех пор как на новостройках, так и на старых зданиях стали появляться буквы «А», «B», «С», «D» или «E», обозначающие эти самые классы. Стоит отметить, что буквы «D» и «E», можно встретить только на старом жилом фонде: проектирование домов с такими классами энергоэффективности сейчас недопустимо. Таким образом, дома, построенные относительно недавно, должны соответствовать классам А, В или С. При этом уже с 2016 года запрещено вводить в эксплуатацию объекты с классом энергоэффективности ниже B+, отмечает директор по маркетингу и продажам УК «Развитие» Ольга Нарт.

Класс энергетической эффективности здания показывает, насколько рационально расходуются ресурсы при обслуживании объекта, много ли используется тепла и электричества. Также можно говорить о том, что присвоенный класс энергоэффективности новостройки должен отражать степень комфорта, который гарантируется жителям.

Понять, какая из заветных букв появится на новостройке, можно еще на этапе проектирования. Таким образом, эту информацию можно получить в офисе продаж застройщика на этапе выбора дома. Однако затем расчетные данные еще должна будет подтвердить экспертиза.

Застройщик должен продемонстрировать следующие разделы проектной документации: отопление и вентиляция, система электроснабжения, энергоэффективность, система водоснабжения и водоотведения. Также потребуется архитектурная часть: планы этажей, технических подполий, детали и разрезы стен со спецификацией толщины и типа используемых в монтаже материалов.

«Поначалу некоторые застройщики пытались завышать класс энергоэффективности своих новостроек. Однако соответствие экономичных характеристик здания заявленной в проектной декларации букве проверяет специальная комиссия стройнадзора, которая проводит испытание в уже готовом жилом комплексе. Если в 2015 году из 158 домов 21 новостройка не прошла проверку энергоэффективности и их класс был понижен, то в 2017 году все новостройки уже удовлетворяли техническим требованиям. Поэтому сегодня вполне можно верить данным по энергоэффективности из проектной декларации», — отмечает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.

При этом во всех домах, подтвердивших свой статус в 2017 году, энергоэффективность была не ниже класса С («нормальный»), но и не выше А («очень высокий»).

По словам Александры Гуляевой, оптимальный объем потребления энергии достигается за счет использования специального оборудования, светодиодного освещения и установки индивидуального теплового пункта с погодным регулированием. Помимо этого существует пофасадное регулирование, которое помогает сократить энергопотребление и обеспечить при этом комфортные условия проживания: фасады на северной и на южной сторонах дома требуют различных тепловых режимов. Кроме того, важно использование источников света с повышенной светоотдачей, а также системы управления освещением, интегрированной с системой диспетчеризации. По мнению эксперта, в ближайшем будущем также может увеличиться число проектов, в которых будут применены солнечные батареи и другие решения.

Покупателя надо «воспитывать»

Пока класс энергоэффективности не оказывает влияния на выбор новостройки покупателями, говорят эксперты. «Конечно, покупатель досконально изучает проектную декларацию своего потенциального дома, в которой указан и класс энергоэффективности, однако он вряд ли существенно влияет на выбор жилья. Стоимость и площадь квартиры, ипотечные программы, расстояние до метро, наличие детских садов, школ и поликлиник, стоимость паркинга, качество строительства — вот небольшой перечень вопросов, которые занимают покупателя. Очень немногие из них готовы переплачивать за квартиру, рассчитывая в дальнейшем сэкономить на коммунальных платежах и налоговых вычетах», — комментирует Ольга Нарт.

При этом если проанализировать наиболее продаваемые объекты в Москве, то среди них можно найти как проекты с энергоэффективностью класса А, которые потребляют минимум энергии на отопление, горячее водоснабжение, вентиляцию, так и с энергоэффективностью класса B. Однако определяющими характеристиками для покупателей по-прежнему остаются цена и локация. Класс энергоэффективности здания еще не стал источником конкурентного продвижения проектов в силу того, что эта характеристика появилась относительно недавно, покупатели чаще всего смутно представляют себе, что подразумевается под энергоэффективностью и какую выгоду она несет.

В Европе покупатели более детально изучают информацию о недвижимости, которую они приобретают. «Класс здания обязательно указывается в строительной документации. В некоторых странах, например, во Франции, этот параметр обязательно указывается даже при продаже на вторичном рынке», — рассказывает Александр Старченко, управляющий партнер First Imagine! Ventures.

По мнению Александра Старченко, пересмотреть свое отношение к характеристикам новостроек россиян заставит экономика.

«Сейчас тарифы для населения занижены и дотируются за счет прочих потребителей. Как только владельцы квартир начнут оплачивать реальную стоимость коммунальных услуг, а к этому мы придем в ближайшее время, люди начнут более внимательно относиться к классу жилья. Владельцы коммерческой недвижимости, не вдаваясь в детализацию по классам, уже давно научились считать и стремятся оптимизировать затраты. Со временем такая практика распространится и на жилой сегмент», — полагает эксперт.

По мнению участников рынка, ситуация может измениться в будущем, когда в обществе появится определенная «культура энергосбережения». «Государство ведет планомерную работу в этом направлении и, возможно, мы увидим нового покупателя, который, придя в офис продаж, будет интересоваться классом энергоэффективности проекта. Но на такое «воспитание» уйдет не один год», — считает Ольга Нарт.

Однако одних налоговых льгот, которые предлагают ввести депутаты Госдумы, недостаточно, полагают некоторые аналитики. «На мой взгляд, эта мера не принесет желаемого эффекта. Массовый покупатель опирается прежде всего на возможности своего бюджета. Даже при самом остром желании приобрести квартиру в доме с высокой энергоэффективностью, он не сможет это сделать в силу стоимости такого жилья. Очень высокие классы энергоэффективности, как правило, предполагаются в проектах премиум- и элитного класса. В итоге получится, что наиболее платежеспособная часть налогоплательщиков получит льготы только из-за своей способности приобрести дорогое жилье, тогда как для большей части населения льгота будет недоступна. В то же время, я полагаю, что льготу можно было бы дать всем собственникам жилья с классом не ниже С, но ставка должна быть дифференцирована. Тогда выиграют все собственники более экономичного жилья», — комментирует Роман Сычев.

Внедрение энергоэффективной классификации для жилого фонда — это логичный шаг в развитии вопроса энергосбережения после принятия решения в 2012 году о повсеместной обязательной установке счетчиков на электричество и воду, считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

«По моему мнению, новация приживется не сразу. Вероятно, ситуация будет развиваться аналогично той, что возникла с внедрением счетчиков: несмотря на очевидную эффективность для потребителей, собственникам пришлось «навязывать» установку приборов. Теперь же государство стремится более эффективно использовать энергетические ресурсы со стороны не только собственников, но и застройщиков», — говорит Мария Литинецкая. Помимо налоговых льгот в Госдуме, к примеру, предлагают разработать программу бюджетных субсидий и кредитования для стимулирования внедрения передовых решений при строительстве многоквартирных домов с высокой энергетической эффективностью.

По мнению эксперта, проблему необходимо решать более комплексно, а не только стимулировать строить отдельные дома с высокими классами энергоэффективности. Сложность заключается в том, что из-за старых городских коммуникаций теряется немало ресурсов, которые просто не доходят до квартиры. «Кроме того, многие дома, особенно старого жилого фонда, находятся сегодня в плачевном состоянии. Из-за этого собственники вынуждены по максимуму использовать те же батареи, чтобы согреться зимой. Поэтому для начала необходимо «залатать дыры» и только потом — предлагать стимулирующие меры, которые доступны пока что жильцам единичных домов», — отмечает Мария Литинецкая.

Похожие записи:

• Глава 2 ГПК РФ. Состав суда. Отводы (действующая редакция)
• Программа молодая семья в Архангельске и Архангельской области в 2023 году
• Un omaggio per gli immigrati: il sussidio di disoccupazione in Germania