Подлежит ли регистрации договор аренды на неопределенный срок?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подлежит ли регистрации договор аренды на неопределенный срок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Комментарии к ст. 22 ЗК РФ

1. Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.

———————————

СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).

Обращаясь к п. 1 комментируемой статьи, следует отметить, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

2. Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Поскольку арендатор пользуется землей не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником, то полнота и определенность его прав и обязанностей конкретнее прав и обязанностей обычного землепользователя.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ арендатор вправе:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в соответствии с законодательством РФ;

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно право:

собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;

самостоятельно хозяйствовать на земле;

передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;

отдавать арендные права земельного участка в залог;

вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Особенности бессрочного договора

Неопределённый срок действия арендного договора возникает не только тогда, когда срок просто не указывается в тексте договора.

Такое бессрочное соглашение может иметь место быть при постоянной пролонгации имеющегося договора одной из сторон, которая пользуется своим преимущественным правом.

Чтобы такой договор мог существовать, необходимо определенное доверие между его сторонами. При немотивированном расторжении договора одной из сторон часто предусматривается применение неустойки.

Бессрочный договор аренды может быть заключён в отношении недвижимости жилого или нежилого типа, а также других объектов. Законодательством определены категории имущества, которые не могут в 2023 году стать предметами договора аренды с неопределенным сроком.

Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.
На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.

Позиция 1. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества

В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры о том, должно ли регистрироваться соглашение о выкупе имущества, арендованного по договору, подлежащему государственной регистрации.

9.1. Вывод из судебной практики: Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества к договору, подлежащему госрегистрации, обязательна.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, даже учитывая то, что сам договор аренды на тот момент не подлежал регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества от 12.05.1997 являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 30.04.1997 N 8.
Договор аренды от 30.04.1997 N 8 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации города Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22, следовательно, дополнительное соглашение от 12.05.1997 также подлежало регистрации в том же порядке.
В связи с этим ссылка суда апелляционной инстанции на статью 550 Кодекса, содержащую требования к форме договора купли-продажи недвижимости, не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из положений Кодекса о регистрации договоров аренды.
При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.
Таким образом, основания для удовлетворения искового требования общества “ЮМАС” отсутствуют.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 14.11.2008 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007
“…Договор аренды от 30.08.1997 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22.
Соглашение о выкупе арендованного имущества изменяло существенные условия договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и основной договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В силу этого дополнительное соглашение также подлежало государственной регистрации. В связи с этим ссылка суда на нормы, содержащие требования к форме договора купли-продажи недвижимости (статья 550 Кодекса), не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из указанных выше положений Кодекса о регистрации договоров аренды…”

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, даже учитывая то, что сам договор аренды на тот момент не подлежал регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Особенности срока аренды

Период действия является временным промежутком, который определяется по взаимному соглашению сторон. В соответствии с ним арендные правоотношения начинаются и заканчиваются.

Согласно этому показателю у арендатора возникают обязательства по внесению платы за арендуемое имущество. В свою очередь, собственник должен передать в соответствующий период имущество пользователю.

Начало и окончание сделки зависит от того, какой установлен срок договора аренды. На неопределенный срок или определенный период заключен договор, его действие начинается с началом суток, и с окончанием суток (в 24:00) заканчивается. Следовательно, окончание действия договора (если арендатор направил уведомление о прекращении дальнейших правоотношений) приходится на 24:00 той даты, которая определена в документе.

Если лицо, получившее в аренду то или иное имущество, соблюдало условия в течение всего периода действия договора, то оно имеет преимущественное право заключить соответствующий договор аренды. Возобновленный на неопределенный срок или на четко установленный период – он является возможным при наличии ряда условий. К таковым относятся следующие:

• Отсутствуют нарушения во время действия изначального договора.
• Пользователь помещения готов предложить собственнику выгодные условия для продления по сравнению с теми предложениями, которые имеются у других претендентов.
• Соблюдено условие о предварительном уведомлении, в котором изъявляется желание продолжить соответствующие правоотношения.

Считается, что договор аренды продлен на неопределенный срок в случае если арендатор не прекратил право пользования имуществом, а арендодатель не создает для этого препятствий. При этом условия соглашения остаются прежними, за исключением случаев, при которых стороны заявляют иное.

Однако по закону арендатор должен уведомить собственника в письменном виде о намерении продолжить арендовать имущество в разумный срок до окончания действия документа. Если стороны желают внести какие-либо изменения, то они должны заключить дополнительное соглашение, в котором это будет отображено. Часто стороны меняют условия договора об арендной плате.

В случае с жильем нанимателю выгоднее заранее определиться о том, на какой период будет заключаться договор аренды помещения. На неопределенный срок очень редко соглашаются поселиться будущие жильцы. Период – это один из важнейших пунктов соглашения. Поэтому в документе рекомендуется прописать условие, что срок будет являться неизменным в течение всего времени действия.

Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения

В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.

Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.

Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.

Достаточно быть собственником помещения в здании.

49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.

Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.

По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.

Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.

Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.

Договор аренды земельного участка на неопределенный срок

Применительно к договорам аренды земельных участков специальное правило установлено п. 2 ст. 26 ЗК РФ, согласно которому договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Очевидно, что договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (такое определение подходит как для данного соглашения, так и для любых других арендных отношений, будь то договор аренды дома или договор аренды квартиры). В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.).

Что такое бессрочный договор аренды?

Вопросы, связанные с условиями расторжения договора аренды земельного участка, как правило, стипулированы отдельным параграфом договора.

Оснований расторжения договора может быть множество и договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае несоблюдения одной из сторон условий договора.

Статья 45 Земельного Кодекса РФ определяет следующие основания расторжения договора:

• использование земельного участка не по назначению;
• порча (вред), наносимый земельному участку;
• неуплата в установленные сроки арендной платы, предусмотренной договором;
• изменение целевого назначения земельного участка;
• неспособность арендатора использовать земельный участок по назначению.

Помимо оснований, перечисленных в земельном кодексе, договор аренды земельного участка может быть расторгнут и по общегражданским основаниям, предусмотренным гражданским кодексом РФ.

Решение о расторжении договора в одностороннем порядке направляется другой стороне в письменном виде с указанием причин расторжения. При несогласии одной из сторон с расторжением договора, спор между ними будет рассматриваться судебными органами.

Возврат земельного участка собственнику осуществляется путем составления акта приема-передачи.

Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то сведения о расторжении договора также подлежат направлению в ЕГРН.

К дополнительным соглашениям по договору аренды, особенно при длительных сроках аренды земельных участком, могут относиться и права арендатора на переуступку права пользования землей, или субаренду.

Под субарендой понимаются правоотношения между арендатором и третьим лицом, в ходе которых арендатор производит уступку своих арендаторских прав другому лицу.

Право на субаренду может возникнуть у арендатора и в том случае, если договор не содержит запрета на переуступку аренды.

При заключении договора субаренды арендатор обязан известить об этом собственника земельного участка. Само соглашение о субаренде практически повторяет договор аренды, но с измененным составом участников.

Арендодателем становится арендатор, а субарендатором – третье лицо. С момента подписания соглашения арендная плата собственнику земли выплачивается субарендатором.

Она не может быть выше, чем установленная в первоначальном договоре. Это обозначает, что арендатор не сможет получать какую-либо прибыль от субаренды.

Соглашение о переуступке также подлежит регистрации в ЕГРН.

При достижении согласия по основным вопросам аренды земельного участка, стороны могут подписать предварительный договор о намерении, который будет являться предшественником собственно договора аренды земельного участка.

Необходимость в договоре о намерениях может появиться в случаях, когда имеются некоторые препятствия для немедленного заключения основного договора, например:

• требуется время для определения границ земельного участка;
• требуется присвоение земельному участку кадастрового номера;
• арендатору необходимо время для аккумуляции средств по оплате аренды и т.д.

Форму договора о намерениях регламентирует статья 429 ГК РФ. В соответствии со статьей, форма предварительного соглашения ничем не отличается от формы договора аренды. Единственное отличие состоит в том, что договор о намерениях устанавливает срок подписания основного договора.

Договор о намерениях можно классифицировать как договор задатка, поскольку условие оплаты задатка является составной частью договора о намерениях.

Точное определение передачи земель во временное пользование отражено в следующих нормативных актах:

• в 606 статье ГК РФ даны общие положения об аренде;
• 22 статья ЗК РФ отражает особенности передачи во временное пользование именно земельных участков.

Согласно указанным положениям, аренда обладает следующими существенными характеристиками:

• имущество передается третьему лицу;
• устанавливается конкретный период использования земель с возможностью дальнейшей пролонгации;
• собственник ЗУ получает оплату;
• условия сделки зафиксированы в договоре, оформленном в письменном виде.

Существует несколько типов сделок подобного вида. Они делятся по следующим признакам:

1. В зависимости от субъекта, в собственности которого находится участок, различают соглашения:
   • с физическими лицами;
   • с государством;
   • с юридическими лицами;
   • с арендатором (субаренда);
   • с органами местного самоуправления.
2. По сроку действия:
   • краткосрочные – соглашение действует менее года;
   • долгосрочные – контракт заключается на период, превышающий 12 месяцев.

Каждый вид сделки предполагает наличие присущих только ей признаков и возникает только при соблюдении определенных условий.

Почему могут отказать в проведении процесса

Регистрационный процесс могут задержать с целью получения дополнительных сведений:

• По решению суда;
• По заявлению одного из участников сделки, до внесения данных в реестр;
• При отсутствии какого-либо требуемого документа;
• При появлении у специалистов сомнений по поводу правоспособности проводимой сделки.

Отказать вовсе в регистрации могут:

• Если в документе нет срока соглашения;
• Срок аренды менее года;
• При ненадлежащем оформлении документации;
• Неточной информации в поданной документации, которая идет в разрез с имеющимися данными в органах реестра;
• Земля не имеет учета в Кадастровой палате;
• Отсутствие обязательных справок для внесения договора в реестр.

К теории относительности незарегистрированной аренды

До сравнительно недавних пор считалось, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимости на срок более года считается заключенным с момента такой регистрации – как буквально и утверждалось в законе. Между тем практика рассмотрения соответствующих споров совершенно обоснованно, на мой взгляд, постепенно привела к выводу, что незарегистрированный договор все же порождает правовые последствия, но только для его сторон. Этот подход фиксируется в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в ред. 2013 г.: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо его приняло и оплачивало, то стороны связаны обязательством, но права арендатора не могут быть противопоставлены третьим лицам.

В Информационном письме Президиума ВАС от 25 февраля 2014 года № 165 эта позиция выражена более широко, ее обобщенно можно пересказать так. К отношениям сторон совершенного в надлежащей форме договора аренды недвижимости после передачи недвижимости в возмездное пользование должны применяться правила о договоре аренды несмотря на отсутствие требуемой государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц. Арендатор, которому вещь передана по договору, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Однако невозможность арендатора ссылаться на сохранение аренды есть лишь общее правило: заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом, поскольку согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение отношений, возникших из договора аренды. Вроде логично; ст. 617 ГК сформулирована если и не императивно, то по крайней мере как общее правило, исключения из которого предполагаться не должны. Напомню, это позиция 2014 года.

Однако далее все «страньше и страньше». С 2015 года пункт 3 ст. 433 ГК устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, для сторон он заключен – и это прямо признано законом. Возможность игнорировать оговорку «если иное не установлено законом» в отношении договоров аренды подтверждает Верховный Суд. В п. 5 Постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 он указывает, что в отсутствие требуемой государственной регистрации договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении; момент же заключения такого договора в отношении его сторон определяется по общим правилам. Иллюстрируется этот тезис как раз примером с договором аренды, в рамках которого повторяется мысль о том, что арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания, не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

И вот здесь возникает та проблема, о которой и хотелось бы поговорить. С момента появления п. 5 ст. 433 ГК в его современном виде у нас фактически легитимированы две модели аренды: назовем их «вещная» и «относительная» (написать «обязательственная» у меня рука не поднимается). При заключении договора стороны теперь могут выбирать ту модель, которая кажется им удобнее. Иными словами, отказ от государственной регистрации может означать осмысленный и теперь вполне легитимный выбор модели относительной аренды, которая не обладает свойством следования и прекращается при смене собственника. Если же стороны провели регистрацию, они получают вещную аренду.

Так что же в таких условиях должен полагать приобретатель, который в момент приобретения вещи знал или должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды? Разве не мог он предполагать, что отсутствие регистрации означает намерение сторон создать относительную аренду? Разве такое предположение недопустимо с учетом п. 3 ст. 433? Разве с учетом п. 3 ст. 433 оно противоречит существу отношений? Мне ближе отрицательный ответ. Стороны действительно могли стремиться к такой модели. Возлагать же на приобретателя бремя экспертизы отношений сторон, их намерений и пр. вряд ли справедливо.

Думаю, отраженный в п. 5 ППВС от 25.12.2018 № 49 подход имел право на существование лишь до тех пор, пока в законе не появилась возможность установления относительной аренды. Теперь же сомнения, как мне кажется, должны разрешаться в пользу приобретателя.

Какие минусы в неопределенном сроке договора аренды?

Как это бывает в жизни — «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя — это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.

Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст. 615 ГК РФ).

На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст. 310 ГК РФ).

Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 № А59-6422/2019).

Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты. В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 № 303-ЭС21-8752, от 19.03.2019 № 310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).

Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.

Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992), почтальон на оборотной стороне уведомления формы № 119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту. То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4045/12).

Похожие записи:

• Ваша заявка уже обрабатывается
• Новые выплаты многодетным семьям в 2023 году от 200 тыс. до 1 млн. рублей
• Оформление визы для посещения Кипра в 2023 году