Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.

• Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и другие)
• Составить преддоговор
• Внести задаток или аванс, если предусматривается
• Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.

Расторжение предварительного договора

Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:

• через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
• был заключен ОДКП;
• контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
• суд признал соглашение недействительным.

Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.

Когда заключается договор о намерении купли-продажи?

Соглашение о намерениях удобно использовать при необходимости закрепить устные договоренности, но избежать финансовых потерь при отказе от сделки. Такой вариант применяется, когда переговоры о сделке ведутся продавцом сразу с несколькими возможными покупателями.

Хотя никаких последствий при расторжении такого договора не возникает, при обращении в суд он может стать доказательством того, что стороны вели переговоры. Это важно в том случае, когда покупатель и продавец недвижимости взаимодействовали, но неожиданно одна из сторон прекратила процесс, при этом другая понесла убытки. При требовании об их возмещении в соответствии с п.3 ст. 434.1 ГК соглашение о намерениях станет доказательством, что они участвовали в переговорах добровольно.

Схожесть и различия предварительного и основного контрактов

Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.

Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.

Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

В каких случаях он необходим?

Неопытные продавцы могут не знать всех деталей, необходимых для продажи своего имущества. Лишь на этапе рассмотрения бумаг, большинство сталкивается с проблемами, когда не хватает каких-то документов.

К примеру, нельзя продать земельный участок с домом при отсутствии свидетельства на право собственности или без кадастрового паспорта. В этом случае, продавцу необходимо взять паузу, чтобы дополнить пакет документов. Если покупатель уже найден, с ним на период сбора и оформления всех справок заключается временный договор.

Со стороны покупателя может быть проблема, связанная с отсутствием полной суммы на руках. Если физлицо решается оформить ипотеку или кредит, то на сбор всех документов и перечисление суммы тоже нужно время.

Временный договор страхует продавца от всех рисков, в особенности, если ему придется давать на руки какие-то оригиналы правоустанавливающих документов.

В текущее положение дел могут вмешаться и жизненные обстоятельства. Например, срочный переезд или болезнь родственника. Если стороны уже оговорили все нюансы и не отказываются от своего решения, но готовы подождать, предварительный договор создает все условия для выполнения достигнутых договоренностей.

Согласно ГК РФ ст. 429 , предварительный договор купли-продажи недвижимости или, другими словами, договор о намерениях, составляется в трех экземплярах, в свободной письменной форме. Договор может быть составлен участниками сделки самостоятельно или нотариально заверен.

Учитывая законодательство РФ, договор о намерениях купли-продажи недвижимости должен содержать основные условия сделки, детальное описание предмета договора, срок, способ и порядок оплаты и передачи недвижимости.

Учитывая особенности предварительного договора он должен содержать следующее:

• Название документа, место и дата подписания;
• Данные участников сделки, включая паспортные. Для юридических лиц — регистрационные документы. Для доверенных лиц — нотариально заверенная доверенность и паспорт;
• Указание о намерении приобретения в будущем объекта недвижимости (предмета договора);
• Указать все идентификационные данные предмета договора, а также его состояние и дефекты;
• Дать ссылки на документы, которые подтверждают права владения продавцом данной недвижимостью;
• Стоимость предмета договора, по которой продавец согласен продать объект недвижимости, а покупатель приобрести;
• Порядок и способ расчета;
• Размер аванса;
• Присутствие/отсутствие у покупателя претензий по поводу жилья. Для этого пункта можно составить протокол разногласий в качестве приложения;
• Срок подписания основного договора купли-продажи;
• Права и обязанности участников сделки;
• Ответственность сторон;
• Срок действия предварительного договора;
• Иные условия;
• Дата, подпись, расшифровка.

Нужно ли заверять у нотариуса?

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости, согласно действующему законодательству, необязательно заверять в нотариальных конторах. Чтобы составленный предварительный договор считался действительным достаточно подписей сторон.

Исходя из юридической практики, лучшим решением будет обратиться к нотариусу при планировании какой-либо имущественной сделки. Это преследует цели:

• Исключить ошибки при составлении;
• Проверить документы второй стороны на подлинность;
• Обнаружить действия второй стороны, которые противоречат закону;
• Разъяснить каждый пункт и его особенности.

Для составления договора о намерениях, как самостоятельно, так и у нотариуса понадобятся следующие документы:

• Паспорта участников сделки;
• Подтверждение права владения недвижимостью продавца;
• Кадастровый паспорт на недвижимость;
• Техпаспорт и план объекта;
• Выписка из ЕГРН ;
• Выписка из домовой книги;
• Если предполагается продавать имущество, находящееся в общей или долевой собственности, то потребуется разрешение всех собственников на совершение сделки.

Как заключать предварительное соглашение

Соглашение о будущей сделке составляется и подписывается сторонами, так же, как и обычная, простая сделка.

В первую очередь нужно продумать условия будущей сделки купли-продажи, то есть как бы разработать бланк договора о продаже. В нем предусмотреть:

• кто продавец и покупатель (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
• описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, назначение и пр.);
• продажная стоимость и способ оплаты;
• наличие/отсутствие обременений;
• одобрения, согласия от компетентных лиц.

Во вторую очередь следует утвердить порядок подписания базового договора и его государственной регистрации:

• срок заключения основного договора. Если точный срок не указать, то считается, что договор-намерение заключается на 1 год;
• кто подготавливает форму основного договора и предоставляет её для подписания другой стороне;
• в течение какого времени другая сторона должна поставить подпись в документе;
• ответственность за уклонение от заключения сделки;
• условия, когда основное соглашение не подлежит заключению, в том числе правомерные основания для отказа от заключения сделке какой-либо из сторон;
• в какой срок, кем и когда сдаются документы для государственной регистрации, кто несет расходы на госрегистрацию.

Предварительный договор долевого участия в строительстве

Если стороны заключили предварительный договор долевого участия в строительстве, то суд вправе признать его основной сделкой – договором долевого участия в строительстве и, соответственно, обязать застройщика зарегистрировать сделку в территориальном управлении Росреестра.

Но для этого необходимо одновременное соблюдение 2 условий:

• в предварительном договоре наличествуют все условия, которые необходимо включить в основной договор, а именно: идентификация объекта строительства, цена, гарантийные обязательства застройщика, срок передачи квартиры покупателю, способы обеспечения застройщиком обязательств по сделке;
• лицо, на чьи деньги строится объект недвижимости, соответствует требованиям о застройщике, установленным законодательством РФ.

Таким образом, договор о намерениях (образец которого представлен на нашем сайте) является «предварительным» документом для основной сделки. Рекомендуем вам включить в данный договор как можно больше условий, которые в дальнейшем найдут свое отражение в основном договоре.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Предварительный договор купли-продажи

Заключение сделки такого типа означает фиксацию намерения продавца продать, а покупателя купить определенное имущество друг у друга.

Внимание! Соглашение может заключаться в отношении движимого или недвижимого имущества без ограничений, а сторонами могут быть физические и юридические лица.

Когда по каким-либо причинам стороны не могут провести сделку в данный момент, но способны сделать это спустя некоторое время, они могут составить договор о намерениях, с помощью которого они берут на себя обязательство – по истечении определенного срока купить то или иное имущество (земельный участок, квартиру, дом, автомобиль и т. д.). Он предваряет саму сделку купли-продажи.

Это очень удобный вариант в той ситуации, когда потенциальный покупатель хочет приобрести определенное имущество (особенно это касается недвижимости), но при этом желает быть уверенным, что его выбор не окажется в итоге продан другому человеку. Также соглашение дает уверенность и продавцу в том, что его товар будет продан по оговоренной цене конкретному лицу в определенный временной срок.

Если стороны заинтересованы в сделке, то они вправе оформить устную договоренность в предварительный договор.

Важно! Особенно это актуально, когда люди осуществляют долгосрочные покупки: например, покупая себе недвижимость или автомобиль, каждый человек понимает, что это приобретение не на один год, потому требования к выбору очень серьезные.

Судя по опыту людей, найти оптимальный, подходящий во всем условиям вариант не всегда просто. Потому при его нахождении рекомендуется заключение соглашения о намерениях.

В каких ситуациях заключается предварительный договор. Самые основные из них:

• временная нехватка финансов или нужных документов;
• покупка недвижимости в новостройках в стадии строительства;
• проверка будущим покупателем документов права собственности в государственных инстанциях;
• отсутствие возможности одной из сторон прибыть в назначенную дату для оформления купли-продажи.

Заключение соглашения о намерениях по требованиям законодательства накладывает на стороны правовые обязательства. То есть лица обязаны исполнить условия договоренности.

Соглашение о намерениях сотрудничества

Этот документ, по своей сути, является прообразом будущего договора, который может быть заключен между сторонами. В юридической практике наиболее близко к нему понятие «предварительного договора» из Гражданского Кодекса РФ. Подписание такого соглашения не обязательно влечет за собой подписание договора, но обозначает намерения и уточняет значимые моменты потенциальных отношений. Главные его функции – организационная и психологическая.

Поскольку юридически обязательных норм в таком соглашении не содержится, нет и однозначных правил относительно его оформления. Все должно быть сделано в соответствии с законодательными нормами РФ и общими правилами делопроизводства.

Важный нюанс, которые следует принять во внимание: формулировки, выбираемые для употребления, в случае возникновения спора будут трактоваться буквально. Например, выражения наподобие «стороны обязуются подписать договор к такой-то дате» указывают на обязательность заключения упомянутого договора. А фразы вроде «планируется сотрудничество» или «условия подлежат дальнейшему обсуждению» говорят об исключительно предварительной функции заключенного соглашения.

В соглашении о намерениях сотрудничества желательно оговорить следующие моменты:

• возможные варианты ценового диапазона на товары, работы, услуги, о которых пойдет речь в будущем договоре;
• привлечение дополнительных специалистов, таких, как оценщик, посредник и пр.;
• заключительная фраза о дальнейших намерениях по договору;
• действия при форс-мажоре;
• другие условия – сроки, список необходимые документов, разрешений, лицензий, санкции в случае отказа от сотрудничества.

1. В верхней части договора указывают дату, место заключения, реквизиты сторон, контактные данные.
2. Предмет — намерение покупателя и продавца в будущем оформить ДКП земельного надела. Подробное описание участка (адрес, кадастровые данные, цена), позволяющие безошибочно идентифицировать участок на местности. При этом цена не может быть ниже кадастровой.
3. Наличие арестов и обременений.
4. Срок подписания основного договора, сроки предоставления недостающих документов.
5. Обязанность сторон подписать основной договор. Гарантии подписания и меры, которые будут применены к сторонам в случае уклонения от заключения сделки.
6. В заключении указывают срок начала и окончания действия соглашения.

Как составить договор (соглашение) о намерениях (образец)?

Законодательно документ не предусмотрен, но стороны вправе заключить его в силу п. Следует различать понятия предварительного договора и договора о намерениях. Юридически это разные документы, влекущие определенные последствия в случае, когда достигнутые договоренности окажутся не исполнены. Договор о намерениях и предварительный договор фиксируют желание заключить договор в будущем. Важно отличать первый документ от второго, поскольку только предварительный договор обязывает в соответствии с п.

.

.

.

Похожие записи:

• Число многодетных семей в Петербурге превысило 53 тысячи
• Платежное поручение по ЕНП в 2023 году — порядок заполнения и инструкция
• Будет ли амнистия по статье 228 2023 году