В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Преимущества нововведения
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Как на практике происходит процесс передачи управления многоквартирным домом УК?
После того, как новостройка сдана застройщиком в эксплуатацию, он может либо взять управление домом на себя, либо передать его управляющей компании. Не секрет, что практически всегда новостройки у нас сдаются с большим или меньшим количеством недоделок, скрытых и явных дефектов. И принимая на себя управление таким домом, застройщик будет вынужден сам же эти недоделки и устранять, что было бы вполне логичным, но застройщик этим заниматься, как мы понимаем, совсем не желает. Поэтому чаще всего управление новостройкой все-таки передается управляющей компании.
Управляющая компания должна быть выбрана на общем собрании жильцов. Но в новостройках такое собрание часто собрать проблематично, поскольку новоселы заезжают в дом постепенно, а часть квартир в течение длительного времени вообще может не иметь хозяев. Причем собственниками жилья в новостройке даже те, кто оплатил квартиру еще на стадии строительства, станут только после получения свидетельства о государственной регистрации права, что может произойти не раньше, чем через несколько недель после сдачи дома в эксплуатацию. На такой случай закон предусматривает выбор управляющей компании с помощью открытого конкурса, который объявляет муниципалитет. До передачи управления новостройкой УК, выбранной жильцами или появившейся в результате конкурсного отбора управлять домом будет УК, назначенная застройщиком.
С выбранной жильцами или в результате конкурса УК заключается договор на срок от одного года, по окончании которого может быть выбрана новая управляющая компания. Примечательно, что в случае, когда жильцы не заявляют о расторжении договора с УК, он считает продленным на тот же срок.
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Временная управляющая компания
Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.
Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.
Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.
Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.
Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании
Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:
- создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
- проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
- посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
- обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
- в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
- проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
- провести собрание собственников и выбрать УК.
Порядок действий и оформление документов
Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.
Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:
- документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
- акт, подтверждающий передачу управления;
- акт о передаче сопутствующей документации.
Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.
После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков.
В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:
- Придомовая территория.
- Кровля.
- Система вентиляции.
- Подвалы и подъезды.
- Лестничная клетка и чердак.
- Мусоропровод.
- Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).
В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.
Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.
Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:
- Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
- Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
- Техпаспорта дома с поэтажным планом.
- Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
- Санитарного паспорта.
- Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
- Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
- Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
- Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
- Схем сетей всех коммуникаций.
Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.
После подписания двух актов, если у обеих сторон не осталось никаких вопросов, подписывается третий акт – документ о передаче управления. После подписания этого документа многоквартирный дом полностью переходит в компетенцию управления УК.
Порядок действий и оформление документов
Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.
Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:
- документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
- акт, подтверждающий передачу управления;
- акт о передаче сопутствующей документации.
Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.
После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков.
В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:
- Придомовая территория.
- Кровля.
- Система вентиляции.
- Подвалы и подъезды.
- Лестничная клетка и чердак.
- Мусоропровод.
- Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).
В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.
Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.
Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:
- Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
- Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
- Техпаспорта дома с поэтажным планом.
- Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
- Санитарного паспорта.
- Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
- Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
- Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
- Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
- Схем сетей всех коммуникаций.
Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.
Чем занимается управляющая компания
УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно УК должна:
- налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
- следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- убирать подъезды и придомовую территорию;
- заключать договоры с ресурсниками;
- травить насекомых и грызунов;
- ремонтировать трубы;
- заменять лампочки;
- вывозить мусор.
В договоре есть и дополнительные услуги, например:
- охрана;
- домофон;
- консьерж;
- шлагбаум;
- видеонаблюдение.
Договор управления с застройщиком
Не менее тяжелой, кстати, может оказаться смена управляющей компании. Начнём с того, что новую, вместо старой, должны захотеть сами жильцы. Социальная ответственность и бережное отношение к чужому имуществу – к сожалению, кажется, что это не про нас.
Что вы чаще видите, когда заходите в подъезд – объявления неравнодушных граждан с призывами о снижении коммунальных тарифов или разрисованные стены, разбитые лампочки, сигаретные окурки? Почему-то у многих жильцов нет понимания, что подъезд и придомовая территория – это тоже части их жилья, поэтому бережного уважения от них иногда не добиться.
Допустим, что какая-никакая инициативная группа в доме собралась. Несколько человек готовы потратить личное время, чтобы уровень обслуживания был выше, а его стоимость – ниже. Но ведь только лишь их желания будет мало, нужна поддержка и всех остальных собственников. Заручиться ей будет ой как непросто.
Квартиру в новостройке в последнее время часто покупают в качестве инвестиции. Кто-то, даже если и собирается жить в купленной квартире, не спешит с завершением ремонта. Кто-то, даже если и доделал ремонт, пока не спешит переезжать – мало ли какие бывают обстоятельства.
Пока всех найдёшь, оповестишь и уговоришь поставить в нужном месте подпись, год уже пройдет.
А если жильцы вовремя не сообщили о расторжении договора с УК, договор просто считается продлённым.
Итак, в худшем случае в лице управляющей компании от застройщика мы получаем исполнителя ленивого, но изворотливого; жадного, но пассивного; властного, но беззаботного.
Этот исполнитель думает не о благополучии жильцов дома, а о том, как заработать на них больше денег. И ещё и не собирается никуда уходить, а хочет только продержаться на своём месте подольше.
Не лучшая картина, не правда ли?
Объективности ради, краски на этой картине всё же несколько сгущены. Опытные застройщики, которые дорожат своей репутацией, делают качественное обслуживание своей отличительной чертой и ещё одним плюсиком в восприятии клиента.
Все упомянутые выше страшные случаи упомянуты как раз потому, что случаются вовсе не сплошь и рядом – они поражают и иногда даже привлекают внимание общественности. Смена управляющей компании хоть и тяжела, но вполне возможна – надо только убедить соседей, что вам всем это нужно.
Если управляющая компания действительно требует замены, сделать это должно быть легко.
Управляющая компания от застройщика действительно лучше остальных знает дом, в котором ей приходится работать. Представляя гораздо более крупную и серьёзную компанию, она хорошо понимает, какая лежит на ней ответственность.
Если вас всё-таки что-то не устраивает в её работе, попробуйте для начала разобраться в причинах, не спешите обвинять управляющую компанию вообще во всех бедах. И наконец подумайте, так ли легко будет найти управляющую компанию, которая работает дешевле, качественнее, быстрее.
Покопайтесь в этом рынке услуг – найдёте ли вы там что-нибудь лучше того, что имеете сейчас? Как бы это вам самим потом не пришлось просить у неё понимания, прощения и… Возвращения.
Риск наткнуться на недобросовестного застройщика велик.
Приведем модельные ситуации возможных невзгод (все имена вымышлены и случайны):
- Фирма «СтройДом» находилась на первом месте в поисковом списке, который просматривала семья Зайцевых. Молодые люди прочитали положительные отзывы на их сайте, что внушило доверие. Они не учли того, что информация может быть сфабрикована. Спешно заключили договор, оплатили свою долю. После совершения сделки господин Зайцев хотел уточнить пару моментов, но набранный номер оказался фальшивым. Далее последовала длительная судебная тяжба, что стало бесценным уроком для Зайцевых.
- При заключении договора между компанией-застройщиком и Петровым были указаны конкретные сроки, но в реальности они оказались превышены почти в 2 раза. Ожидание стоило молодому человеку мучительных переживаний, более поздний переезд доставил неудобства.
- Иванова нашла приличную фирму-застройщика. Вся информация была достоверной, проверенной, привлекала сниженная стоимость жилья. После переезда оказалось, что при постройке были использованы некачественные материалы.
- Воробьёв заключил договор со строительной компанией и выплатил свою долю. После завершения строительства к нему обратились представители фирмы с условием, что он станет собственником жилья, если дополнительно выплатит определенную сумму. Мотивировано это было тем, что за время строительства цены на материалы возросли, стоимость земельного участка в этом районе повысилась. Воробьёв не обратил внимания на наличие этого пункта в договоре.
Возможны и форс-мажорные обстоятельства. Они случаются не по вине застройщика, но обязательно должны быть предусмотрены договором.
В январе в силу вступили отдельные новации жилищного законодательства, которые обеспечат дольщикам дополнительную защиту от произвола коммунальных служб. В частности, теперь дольщики имеют право голоса в выборе способа управления домом, в котором куплена квартира, до оформления прав собственности, то есть сразу после подписания передаточного акта.
До этого выбор управляющей компании происходил на конкурсной основе, под руководством органов местного самоуправления. В результате многие жильцы были недовольны назначенной УК, что заканчивалось массовыми судебными спорами.
На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.
Например, покупали недвижимость с внутренней отделкой. Гарантия распространяется на все от установленного унитаза до поклеенных обоев. За реализованное внутри квартиры своими силами или сторонними организациями застройщик ответственность не несет.
До 2020 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.
- Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
- Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
- Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проголосовали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации
Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация.
- если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
- если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
- если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.
Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников. Многие застройщики злоупотребляют своим положением и пытаются с помощью всяческих мошеннических схем нажиться на гражданах.
После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.
В состав указанной комиссии будут входить:
- представители местной администрации;
- представители застройщика и подрядной организации;
- специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
- представители профильных служб и организаций газоснабжения;
- органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
- иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.
Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.
Как действовать в такой ситуации
Есть несколько возможных вариантов развития событий.
Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.
Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.
Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.
Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.
Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.
Подписать договор с временной УК . Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.
Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК . И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.
Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.
Кто может выбирать управляющую компанию?.
Выбор управляющей компании в новостройке – один из насущных вопросов для будущих жильцов, ведь именно от УК будет зависеть начисление кварплаты и решение проблем, которые неминуемо возникают в новых домах.
Но кто имеет право выбирать управляющую компанию в новостройке?
Собираем досье на управляющие компании
Следующий шаг — составление мини-портфолио компаний. В портфолио включаем следующую информацию:
- законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);
- наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация. Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;
Допустим, что учредительное собрание было проведено правильно, создано ОСМД, а инициативная группа на деле доказала свою состоятельность. Тогда наступает вопрос, как выбрать управляющую компанию в новостройке и делегировать ей нужные полномочия.
Следует отметить, что в любом случае подрядчиков (исполнителей и производителей) будет несколько. Ряд естественных монополий обеспечивает дома электрической и тепловой энергией, водой, газом. Зато все остальные услуги могут оказываться частными подрядчиками. С каждым исполнителем и производителем заключается договор.
Это важно!
Дом, недавно сданный в эксплуатацию, находится на гарантии. Поэтому УК, выбранная застройщиком, может преследовать утилитарную цель — устранять «косяки» за счёт жильцов. Инициативная группа из числа реальных владельцев квартир будет тщательнее следить за расходованием средств.