Как взыскать неустойку с застройщика?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приведенный выше пример касается стандартной ситуации, когда срок давности не пропущен. Однако в юридической практике нередко встречаются случаи, когда дольщики идут в суд не сразу, а уже после того, как срок давности по договору прошел. Например, если рассматривать предыдущий пример, предположим, участник подал заявление не 15 декабря 2015, а 25 марта 2016 года. И здесь судебная практика далеко неоднозначна. Многие суды в этих случаях отказывают в удовлетворении требований дольщика, руководствуясь статьей 207 ГК, в которой определено, что если срок давности прошел по основному требованию, то и по остальным требованиям, в частности неустойке, он также считается истекшим.
Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?
Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:
- подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
- попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.
Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.
Срок для взыскания расходов на ремонт по гарантии застройщика
Каждый участник ДДУ знает, что в течение 5 лет застройщик обслуживает объект строительства. Этот срок еще называют гарантией на ремонт.
Строительная компания обязана за свой счет в течение 5 лет устранять дефекты и недочеты, выявленные участниками ДДУ, как в самом МКД, так и непосредственно в квартирах.
Собственникам помещений никто не мешает конечно за свой счет устранить недостатки и взыскать с застройщика расходы на ремонт. Тогда какой срок исковой давности по договору долевого участия применяется в этом случае?
Ранее суды определяли для таких случаев срок исковой давности по статье 725 ГК РФ, это специальный (сокращенный) срок и он составляет всего 1 год.
Но, с 2011 года Президиум ВАС изложил четкую позицию по этому вопросу, которой теперь придерживаются все суды. Итак, при предъявлении участником ДДУ требований к застройщику о взыскании убытков за ремонт, возникших в период гарантийного срока, действует общий срок – 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Срок давности для признания ДДУ недействительным
Участник может после подписания и регистрации ДДУ признать в судебном порядке недействительными некоторые пункты ДДУ или дополнительные соглашения к договору. При условии, что такие пункты и дополнения противоречат закону.
Очень часто участники ДДУ обращаются за помощью к юристам после подписания и регистрации договора. При анализе таких документов выявляются типовые ошибки, а также условия, которые невыгодны участнику. Очень часто застройщик прописывает в своем образце договора условия, которые освобождают его от ответственности, лишая участника права на компенсацию.
Естественно это незаконно, такие условия противоречат закону. Или например, если застройщик вносит изменения в ДДУ без согласия участника. Это нарушение и дополнительное соглашение участник может признать недействительным с помощью суда.
Срок исковой давности по долевому участию в строительстве в этом случае составляет 1 год. Применяется правило статьи 181 ГК РФ. Например, ничтожным может быть конкретное условие ДДУ, которое ущемляет права участника сделки.
Какой вывод можно сделать: срок давности по договору долевого участия в строительстве общий и его лучше не пропускать, т.к. практика судов неоднозначна. В случае с взысканием неустойки не надо тянуть срок, увеличивая мнимую сумму компенсации. Лучше воспользоваться правом на взыскание сразу, как только выявили нарушение сроков.
Для точного определения начала течения срока давности лучше обратиться к юристу.
К какому важному выводу можно прийти, изучив изложенную информацию? В результате обзора предписаний ВС и законодательства, действующего в части СИД и регулирующего правовые отношения между сторонами ДДУ, следует понять, что есть множество различных обстоятельств применительно к уплате неустойки застройщиком, в которых может разобраться и грамотно подготовить исковое заявление в суд только профессиональный юрист.
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) или предприятие иной формы собственности, занимающееся строительством, может принять во внимание требования участников ДДУ и даже частично удовлетворить их.
Однако чаще бывает иначе. Поскольку законы России в актуальной редакции по части СИД не имеют однозначного толкования, споры в судах проходят по-разному, часто возникают вопросы. Срок исковой давности по неустойке – понятие сложное и неоднозначное. Если его пропустить, то почти утрачивается шанс на получение законной компенсации от застройщика.
Во-первых, следите за ходом строительных работ после их начала, отслеживайте нарушения. Во-вторых, своевременно обращайтесь за квалифицированной юридической помощью и не пропускайте срок исковой давности, ведь если он истекает, то применение надлежащих санкций по отношению к строительной фирме становится невозможным. В-третьих, будьте последовательны в своих требованиях к застройщику и никогда не ведите с ним общение на предмет компенсаций и неустоек самостоятельно – чтобы не потерять сове право на них.
Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция
Пошаговая инструкция «Как взыскать неустойку с застройщика при просрочке строительства по договору участия в долевом строительстве?»
При нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщик вправе взыскать неустойку за просрочку передачи объекта ДДУ.
Шаг 1. Направление претензии застройщику
При наличии просрочки передачи объекта дольщик в первую очередь направляет застройщику досудебную претензию с требованием выплатить дольщику в добровольном порядке неустойку за просрочку передачи, рассчитанную по правилам ч. 2 ст. 6 ФЗ 214-ФЗ.
Просрочка начинает течь с даты, следующей за последним днем срока передачи, установленного договором (или дополнительным соглашением к нему) и исчисляется по дату фактической передачи объекта ДДУ по акту приема-передачи (включительно).
Сколько составляет исковая давность по неустойке ДДУ?
В юридической практике исковая давность означает срок, в течение которого лицо может обратиться в суд и защитить свои права. Если этот срок пропущен, суд будет иметь полное право отклонить иск к застройщику, даже в том случае, если права дольщиков действительно нарушены. Для разных категорий споров установлены разные сроки, а что касается взыскания неустойки по ДДУ, то исковая давность составляет 3 года. Однако важный нюанс относительно методики подсчёта, и суд может применить любой из них:
- исковая давность начинает отсчитываться с момента нарушения условий договора долевого участия, то есть, с первого дня просрочки. Для примера: если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2017 года, то иск можно подать только до 1 сентября 2020, и, соответственно, в исковые требования можно включить компенсацию только за эти три года;
- отсчет срока ведется в обратном порядке – от момента передачи квартиры дольщикам. К примеру, недвижимость была передана 1 марта 2017 года, значит, неустойку можно требовать только за предыдущие 3 года (или меньше, если просрочка заняла меньший срок).
Чаще всего суды руководствуются ст. 220 Гражданского кодекса РФ, согласно которой срок давности отсчитывается с момента, когда обязательство должно быть исполнено – то есть, отсчет ведется от даты передачи недвижимости на 3 года назад.
Вне зависимости от методики расчета исковой давности, получается, что взыскать неустойку за срок, превышающий 3 года, невозможно. Однако на практике дольщик имеет такую возможность: в исковом заявлении указывается требование взыскать неустойку за полный срок нарушения условий договора, а исковая давность может примениться только в том случае, если об этом заявит представитель застройщика. На практике подобные судебные тяжбы часто игнорируются строительной компанией, и суд может взыскать полную сумму компенсации.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Расчет неустойки по договору долевого участия
Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.
Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:
1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.
Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.
Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.
Можно ли получить с застройщика компенсацию, когда срок исковой давности уже истек
Приведенный выше пример касается стандартной ситуации, когда срок давности не пропущен. Однако в юридической практике нередко встречаются случаи, когда дольщики идут в суд не сразу, а уже после того, как срок давности по договору прошел. Например, если рассматривать предыдущий пример, предположим, участник подал заявление не 15 декабря 2015, а 25 марта 2016 года. И здесь судебная практика далеко неоднозначна. Многие суды в этих случаях отказывают в удовлетворении требований дольщика, руководствуясь статьей 207 ГК, в которой определено, что если срок давности прошел по основному требованию, то и по остальным требованиям, в частности неустойке, он также считается истекшим.
Вместе с тем, в постановлениях Президиума ВАС от 10 февраля 2009 года и 15 января 2013 года было определено, что срок давности по требованиям об оплате периодических платежей должен рассчитываться не за общий период, а по каждой просроченной сумме отдельно. По договору долевого участия неустойка исчисляется за каждый просроченный день отдельно, следовательно, договорные отношения по ДДУ подпадают под действие данного постановления, поэтому в этом и подобных ему случаях 207 статья ГК применяться не может.
Шаг 2. Определение суда для подачи иска
Следует установить юридический адрес ответчика (застройщика) и подать иск в районных суд по этому адресу. Вместе с тем, при необходимости, по закону о защите прав потребителя, истец (дольщик) может подать иск и по своему адресу.
Выбор конкретного суда – ответственный процесс. Поскольку у заявителя есть выбор, следует ознакомиться с практикой каждого суда и выяснить: какие суммы получали дольщики, ранее обращавшиеся в эти суды с исками. Это поможет выбрать более лояльный состав суда и получить в итоге полное возмещение, согласно заявленным требованиям.
Уточнить, относится ли адрес застройщика к компетенции вашего суда, можно непосредственно на сайте самого суда. Там же можно узнать номер телефона канцелярии и режим приема исковых заявлений. Лучше заблаговременно позвонить в секретариат и уточнить, подсуден ли ваш иск данному суду.
Как определяется срок сдачи квартиры или дома: при заключении ДДУ
Прежде чем вести речь о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома, определитесь, в какие даты вы должны получить ключи от квартиры. Согласно законодательству, нюанс отражается в договоре долевого участия (ДДУ). ФЗ № 2014 уточняет, что текст документа должен содержать следующее:
- информацию об объекте;
- стоимость;
- сроки введения дома в эксплуатацию и передачи квартиры владельцу;
- гарантийный период;
- способы обеспечения застройщиком выполнения обязательств.
На практике в договоре указывают, что приведенные даты являются ориентировочными: застройщик якобы имеет право уведомить клиента об изменении сроков. Обычно компании оставляют себе возможность переносить назначенную сдачу на 12 мес. до ввода в эксплуатацию и на такой же срок — до передачи собственности. В итоге фактическая задержка может составить до 2 лет. Но при обращении клиента в суд подобные поправки не принимаются во внимание, поскольку застройщик не имеет права менять даты в одностороннем порядке. Компании просто пользуются тем, что дольщики не знают законодательство.
Как же правильно определяется срок сдачи дома? Допускаются следующие варианты:
- в ДДУ указывается точная дата («Не позднее 01.01.2020 г.»), и просрочка начинается со следующего дня;
- в тексте обозначается квартал, и тогда задержка отсчитывается с 1-го дня следующего квартала.
Обратите внимание, что процесс состоит из 2 этапов: ввода в эксплуатацию и последующей передачи дома владельцу. Не путайте эти даты, иначе получите ключи позже, чем ожидали.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Срок исковой давности по делам о взыскании неустойки с застройщика
Что нужно знать, чтобы не пропустить тот момент, когда можно получить неустойку с застройщика.
Общий срок исковой давности составляет три года. Но как его определять, если просрочка началась, допустим, 01 марта 2013 года, объект передан по акту приема-передачи 19 октября 2013 года, а иск предъявлен в суд 03 октября 2016 года.
Как же определить, пропустили ли Вы срок исковой давности?
В этом деле помогла разобраться Коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Как я и сказал, просрочка у Дольщицы началась 01.03.2013 года, а акт приема-передачи она подписала лишь 19.10.2013 года. Ответчик просил применить последствия пропуска срока исковой давности и взыскать неустойку за период 03.10.2013 года по 18.10.2013 года. Изначально, суды, рассматривая дело решили, что срок исковой давности начинает исчисляться с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, то есть с 19.10.2013 года, а иск был предъявлен 03.10.2016 года, соответственно срок исковой давности не пропущен и имеются основания для взыскания неустойки с 01.03.2013 года по 18.10.2013 года.
Но Верховный суд с такой позицией судов не согласился и указал:
Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года. В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По смыслу указанных выше правовых норм моментом начала течения срока исковой давности является дата, когда истица узнала или должна была узнать о нарушении своего права. Суд второй инстанции, руководствуясь тем, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства истек 28 февраля 2013 г., указал, что право Колпаковой М.А. на получение объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок было нарушено с 1 марта 2013 г. Именно исходя из этой даты рассчитан размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истицы.
Однако судом апелляционной инстанции сделан не основанный на нормах материального права вывод о том, что срок исковой давности для взыскания неустойки начинает течь со дня фактического исполнения обязательства, то есть со дня передачи объекта долевого строительства его участнику (19 октября 2013 г.).
Дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Апелляционным определением Липецкого областного суда решение изменено, в пользу Дольщицы взыскана неустойка за период с 3 октября 2013 года по 18 октября 2013 года.
Не забудьте поставить «лайк» и «поделиться с друзьями».
Надеюсь статья была для Вас полезной.
Будьте здоровы, берегите близких — с Вами, как всегда, был ваш юрист по ДДУ Савинский В.С..