Как правильно сдать квартиру в аренду в Сочи?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру в аренду в Сочи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.

Какой должен быть ремонт

Начал бизнес с субаренды

С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:

1. Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
2. Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.

Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями

Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).

Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.

На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.

Почему выгодней именно в Сочи?

Часто люди сравнивают Сочи с другими прибрежными городами,
такими, как Анапа, Геленджик, Новороссийск, Ялта и т.д.

Путём нехитрого анализа общедоступных источников с
объявлениями по продаже и аренде жилья (конечно же, мы не принимаем во внимание
фейковые объявления от недобросовестных риэлторов с Авито), можно сделать
простой вывод. В Сочи самые высокие цены за квадратный метр жилья. Самая
высокая цена аренды. И самый высокий спрос на недвижимость.

На практике это означает следующее. Конечно, вы можете
купить квартиру, например, в Анапе. Скорей всего, она обойдётся вам существенно
дешевле. Однако, и сдавать её вы будете тоже дешевле. И периоды простоя будут
более длинными.

В Сочи всё иначе. Прошедшая олимпиада дала мощнейший скачок
развитию этого города-курорта. Сейчас сюда круглый год стекается всё: бизнес,
политика, международные форумы, наука (на базе «Сириуса» создаётся научная
долина), спортивные соревнования, концерты и общественные мероприятия. Добавим
сюда более мягкий климат, по сравнению с остальным российским югом (спасибо
географическому расположению и кавказским горам), бесснежную зиму, тёплое море.
И получим – все хотят в Сочи.

Сочи круче в плане климата, инфраструктуры и развитости. В
благоустройство города постоянно вкладываются деньги. Спрос на недвижимость бешеный.
А земли, пригодной для застройки, мало (с одной стороны море, с другой – горы).

Всё вышеперечисленное даёт сделать вот какой вывод. Квартира
в Сочи – объект более ликвидный, чем квартира в любом другом южном городе.
Сдавать квартиру в Сочи можно выгодней, чем в любом другом южном городе. Это
подтверждают отзывы покупателей жилья в городе-курорте.

Риски в посуточной аренде квартир

Перед тем, как сдать квартиру в аренду посуточно, может возникнуть закономерный вопрос — как защитить себя от возможных рисков? Снимать жилье посуточно обычно берутся люди, которые знают, как работает рейтинговая система и “черные” списки. Так, владелец может оставить на сайте с посуточными объявлениями негативную оценку съемщику, а значит, последнему будет сложнее искать новое место временного жительства. Защитить себя можно и посредством залога — в случае порчи имущества он не будет возвращен арендатору. Но в целом, посуточный съем несет в себе намного меньше рисков, особенно если говорить о износе квартиры. Жильцы, которые долгое время проживают в помещении, могут умалчивать о проблемах с проводкой, канализацией, прочих небольших поломках. А при регулярной проверке недвижимости, которую требует посутка, все эти недостатки всегда “на поверхности” и их удается своевременно устранить.

Как видите, рынок жилья рентабельный в любое время, даже в условиях экономической нестабильности. Особенно в таком чудесном курортном городе Сочи. Выбирая вид заработка, смело занимайте эту нишу, потому что недвижимость — это действительно прибыльный бизнес.

Плюсы заработка на недвижимости в Сочи:

• незначительная зависимость от сезонности;

• возможность заработать, не вкладывая личные деньги;

• высокая маржинальность;

• всегда насыщенный рынок и постоянный поток клиентов.

Минусы заработка на недвижимости в Сочи:

• большая конкуренция в данной сфере;

• высокая цена недвижимости для покупки, в случае приобретения жилья.

Несмотря на пару минусов такого заработка в Сочи, вы все равно останетесь в выигрыше. И если вы знаток своего дела, то не стоит сомневаться. Берите все в свои руки и приумножайте свой доход.

Сколько можно зарабатывать

Основной целью при сдаче квартиры посуточно является максимальная прибыль. Если брать в расчет доход за вычетом всех выплат, включая налоги от легальной аренды, то краткосрочный найм выигрывает в финансовом плане сильно больше, чем долгосрочная аренда.

Пример: Выручка за сутки с однокомнатной квартиры =3000, без простоев за месяц =25 дней, после вычета всех расходов из таблицы, чистый доход =35000.

Правильно оформить сдачу квартиры – это только полдела, ведь рядом проживают соседи, которые не всегда готовы видеть ежедневно разных людей.

Проблемы с соседями по этажу или дому могут возникнуть только, если квартиранты нарушают правила аренды. Если этого не происходит, то недовольство соседей может выражаться только в том, что они ежедневно встречают незнакомых людей в подъезде. А это никак не относится к ответственности и не противоречит закону.

Также не стоит ждать подвоха от соседей, если сдача квартиры происходит легально, то есть собственник официально оплачивает налоговые сборы.

Самое страшное, что может быть – это вызов участкового. В этом случае разговор с представителем закона неизбежен, но, как правило, он заканчивается предупреждением, максимум штрафом.

Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:

• Оплата

Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;

• Срок действия и условия пролонгации договора

В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;

• Оплата коммунальных услуг

Какую квартиру выбрать для сдачи

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.

Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.

Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.

Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.

Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.

Варианты старта посуточного бизнеса в 2023 году

Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:

1. Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
2. Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
3. Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.

Краткосрочная аренда квартиры предполагает передачу жилья в пользование на срок не более 11 месяцев. Собственник может на законных основаниях сдать жилплощадь на несколько дней или часов – эти сроки не ограничены.

В первую очередь нужно учитывать, что возмездная передача жилплощади в аренду является деятельностью, которая подлежит налогообложению. Подоходный налог потребуется выплачивать ежегодно.

Собственник может сдавать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами специализированного агентства. Второй способ имеет множество преимуществ, однако каждый вправе выбрать, как ему действовать.

В чем плюсы работы с агентствами?

1. Специалисты возьмут поиск жильцов и составление договора на себя.
2. Жильцы выплачивают агентству комиссию, что может служить подтверждением их платежеспособности.
3. Посреднические услуги агентств для собственников квартир, как правило, бесплатные.
4. Собственнику не нужно тратить много времени на поиск клиентов и соблюдение формальностей.

Необходимо понимать, кому требуется квартира на короткий срок. Как правило, это влюбленные пары, которым негде уединиться, туристы, командировочные или люди, приехавшие в другой город за получением медицинской помощи. Кому сдавать квартиру, каждый собственник должен решить для себя сам. При этом следует учесть, что возможный шум или вечеринки могут мешать соседям.

Если вы решите сдавать квартиру посуточно самостоятельно, привлечь квартирантов можно рекламой или искать через знакомых. Разместите объявление в социальных сетях и на популярных досках объявлений в интернете. Однако учитывайте, что при самостоятельном поиске есть риск нарваться на мошенников.

Кто-то сдает свободное жилье, а другие специально покупают отдельную квартиру под сдачу. Это неплохое вложение капитала, так как цены на недвижимость стабильно растут. Третьи сдают жилье посуточно на правах субаренды. К примеру, человек снимает двухкомнатную квартиру, но фактически использует только одну комнату, а вторую сдает посуточно. В этом случае он полностью окупает арендные платежи и зарабатывает. Однако для субаренды требуется разрешение собственника.

Прибыльность вложений

Перед сдачей квартиры важно определиться с объектом сделки. Если потенциальный арендодатель решит сэкономить на начальном этапе, можно вложить деньги в строящийся проект. Стоимость квадратного метра будет гораздо меньше, поэтому можно приобрести жилье классом выше или большей квадратуры. Но подготовка вторичного жилья может обойтись дешевле. Нужно лишь обратить внимание на то, нуждается ли квартира в старом фонде в капитальных работах. К тому же вы точно будете знать реальную, не планируемую (как зачастую бывает с новостройками) инфраструктуру района.

Для увеличения доходности можно использовать квартиру в качестве жилья гостиничного типа. Учтите, что для получения двойной прибыли придется гораздо больше работать — постоянно обновлять объявления, контактировать с потенциальными клиентами, следить за чистотой в квартире, своевременно менять белье, вызывать сантехников и других специалистов. Такая работа требует привязки собственника или найма стороннего человека и большой ответственности. Из этой ситуации есть выход — специализированные компании предлагают свои посреднические услуги, владельцу не придется искать потенциальных арендаторов, можно и заключить договор на обслуживание квартиры.

Этот пункт касается тех, кто еще не имеет конкретного объекта недвижимости под сдачу, а только присматривается — что купить или взять в долгосрочную аренду, чтобы потом пересдавать в краткосрок. По словам руководителя направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артема Кромочкина, лучший объект для посуточной аренды — однокомнатная квартира или студия.

Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:

— Сегодня 55% всех квартир, которые сдаются в Екатеринбурге посуточно, — однокомнатные, 20% — двухкомнатные, а 22% — студии. Всего 3% объектов, сдаваемых в краткосрок, — трехкомнатные и менее 1% — четырехкомнатные и более.

Такое распределение, утверждает Кромочкин, соответствует рыночным тенденциям: однокомнатные квартиры и студии в бизнесе на посуточной аренде жилья считаются самыми ликвидными, так как на такие объекты больший спрос со стороны туристов, но при этом за счет малой площади их покупка будет дешевле. То есть если это «инвестиционная» квартира, при сдаче ее посуточно ипотека отобьется быстрее.

Впрочем, как утверждает Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR, которая занимается сдачей апартаментов посуточно, зачастую двух- и трехкомнатные квартиры простаивают реже, чем студии и однокомнатные, так как гости подбирают более бюджетную альтернативу отелю или гостинице, когда едут семьей или в командировку. В сутки они могут экономить при этом от 2 тыс. руб. Также двух- и трехкомнатные квартиры с большими кухнями или гостиными комнатами пользуются популярностью для проведения различных вечеринок и мероприятий.

Какая бы квартира по комнатности ни была, при выборе недвижимости для посуточной аренды действует «правило трех Л»: локация, локация и еще раз локация. Обязательным условием считается близость к «центрам притяжения»: достопримечательностям, деловым центрам, стадионам, федеральным медицинским центрам.

Другой вариант — близость к метро или остановкам общественного транспорта, откуда можно добраться до «центров притяжения». Оптимальное расположение — менее 10 минут пешком до ближайшей остановки. Но цена за аренду в спальных районах будет ниже.

Решите, как сдавать квартиру

Сегодня в Екатеринбурге порядка 70% игроков на рынке краткосрочной аренды жилья — это частные арендодатели, которые сдают одну-две квартиры. Остальную долю рынка занимают профессиональные управляющие компании, которые снимают объекты у собственников с правом субаренды. Вот какие плюсы и минусы у каждого из вариантов:

— С привлечением управляющей компании. Вы в этом случае будете получать либо фиксированную сумму (например, можно сдать квартиру УК помесячно, чтобы они сдавали ее в субаренду), либо процент с оборота. В среднем гонорар УК составляет от 10 до 30% ежемесячной прибыли. При этом все работы — размещение объявлений, общение с гостями, их встреча, уборка после выселения — возьмет на себя управляющая компания.

— Самостоятельно. Здесь «управляющей компанией» являетесь вы и все делаете сами. Вам придется не только заниматься всеми текущими вопросами, но и непрерывно отслеживать предложения конкурентов, а также снижать или повышать цену исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Кстати, по словам представителя компании ROOM TOUR, высокий сезон в Екатеринбурге — это июль и август, а низкий — с середины ноября по середину декабря, февраль и март.

Больше всего времени при самостоятельном управлении будет уходить на заселение и выселение жильцов. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, рассказать о близлежащих достопримечательностях, кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, все ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы.

Конечно, есть два пути упростить эту проблему. Первый — нанять клинера, который будет следить за порядком в квартире, стирать, сушить и гладить постельное белье и полотенца. Второе — установить электронные дверные замки, где для входа в квартиру гость получает свой код доступа, который начинает действовать с определенного вами часа.

Если решите заниматься бизнесом сами, то следующие главы для вас.

Виды доходной квартиры

Квартира для посуточной сдачи в аренду бывает нескольких типов:

• Личная собственность. Такая недвижимость достается по наследству, по договору дарения или приобретается при оформлении купли-продажи.
• Объект субаренды. Человек снимает квартиру и одновременно сдает ее за более высокую цену. Конечно, в данном случае владелец жилплощади не останется в восторге от такой идеи, но иногда соглашается. Тем более, он может проживать в другом городе или даже стране и не узнать об осуществляемой операции. Способ заработка на разнице между съемом и сдачей квартиры предполагает серьезные риски. Арендатор в ответе за недвижимость перед ее владельцем, но при этом не может гарантировать бережное отношение со стороны других съемщиков.
• Ипотечное жилье. Специально брать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду не имеет смысла. Но если недвижимость оформлена под ипотечное кредитование для последующего проживания, то можно, как вариант, сдавать ее, чтобы покрывать задолженность перед банком в период выплат. Это при условии, что у заемщика есть еще квартира или дом для постоянного проживания. Но стоит учитывать, что далеко не все банки дадут согласие. Поэтому, если планируется сдавать ипотечную квартиру, нужно сначала обговорить этот вопрос с кредитором.

Похожие записи:

• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году
• Сколько ждать первых алиментов?
• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году