Наймодатель и наниматель — это кто

Наследование 15 сентября, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наймодатель и наниматель — это кто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Общие положения о наймодателях

2. Права наймодателя и нанимателя

3. «Умный человек всегда осторожен, даже во сне»*

4. Отличие аренды жилья от найма

5. Шпаргалка по договорному праву

6. Защита от рисков при найме квартиры

7. Аренда или наём жилого помещения – в чём разница?

8. Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

9. Общие положения о договорах найма жилья и нанимателях

Наймодатель как сторона правоотношений наделен спектром прав и обязанностей. К первой позиции относится возможность своевременно получать арендную плату, рассчитывать на сохранность имущества, соблюдение сроков передачи и возврата, возможность восстанавливать нарушенные права в суде, требовать прекращения нецелевого использования переданного имущества.

Общие положения о наймодателях

Сдавать помещение на коммерческой основе могут как организации, так и граждане. Что же касается соцнайма, то в этом случае наймодателем всегда является государственная или муниципальная структура. Сдавать недвижимость может быть либо ее собственник, либо уполномоченное им лицо.

Собственник — это законный владелец, имеющий триаду правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право собственности подтверждается наличием записи в ЕГРН. Проверить, является ли наймодатель собственником, можно путем запроса выписки из ЕГРН в МФЦ или органах Росреестра. Уполномоченные лица — это наймодатели, которые не имеют права собственности на объект недвижимости, но правомочны сдавать жилье ввиду наличия заключенного с его собственником договора (например, доверительного управления имуществом).

Права наймодателя и нанимателя

Наймодатель имеет право проводить ревизию своего жилья, если это закреплено в договоре найма. Обычно ревизию проводят раз в месяц, совмещая с получением платы за найм. Хозяин жилья приходит, осматривает квартиру, получает деньги, оставляет расписку о получении денег.

Также наймодатель вправе расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. В том числе, и с помощью суда. Но для этого нужны веские основания, например, неоднократные нарушения договора со стороны жильца.

Помимо этого наймодатель имеет право изменить цену найма по договорённости с жильцом. Обычно в этом случае заключают новый договор найма в котором переписывают пункт о порядке расчётов.

Квартирант может, с письменного согласия хозяина жилья, получить временную регистрацию по адресу найма. Также он вправе зарегистрировать на этой жилой площади свою супругу или супруга и несовершеннолетних детей.

Если арендодатель не против, жилец может вселить в квартиру других людей, которые не состоят с ним в браке или в кровном родстве. Обычно этим правом пользуются нерасписанные пары или люди, которые снимают жильё в складчину.

Также, подписывая договор найма, жилец получает право пользоваться жильём, находящимся в нём имуществом, общедомовым имуществом и придомовой территорией в рамках законов страны.

Главное – понять, в чем же разница между арендой и наймом квартиры. Прежде всего, нужно понимать, что когда вы сдаете свое жилое помещение в пользование сторонним лицам, то заключение договора является обязательным элементом. Ведь тогда вы сможете защитить свою квартиру от неприятных последствий и не бояться возникновения споров и разногласий между Вами и другим лицом. Подобный договор Вам может помочь составить юрист или риэлторская компания.

И договор найма, и договор аренды – это договоры имущественного найма. посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 ГК РФ. Но Вам не нужно будет самому выбирать, какой из этих двух вариантов подходит именно Вам. Потому что здесь все будет зависеть именно от того, какой статус носит жилое помещение, и к кому можно отнести другую сторону сделки. Ведь бывают жилые квартиры и нежилые помещения. А вторая сторона процесса может быть представлена как физическим, так и юридическим лицом.

Договор аренды используется только тогда, когда речь идет про любую недвижимость нежилого типа. И аренда предоставляется именно юридическому лицу. Тогда тот, кто будет предоставлять свое жилье в пользование, будет называться арендодателем, а вторая сторона – арендатором.

А вот если Вы сдаете жилье обычному человеку (физическому лицу), то нужно будет заключить договор найма жилого помещения. В этом случае вы будете наймодателем, а вторая сторона будет выступать как наниматель.

Очень важно, при заключении подобных документов не путать эти названия в документах и называть все своими именами. Ведь тогда можно говорить о нарушении закона.

Многие граждане задаются вопросом: «Наниматель жилого помещения по договору социального найма — кто это?» По закону им может быть только полностью дееспособный человек. Если гражданин имеет детей и жену, то они являются членами его семьи и должны быть включены в указанный договор.

В данном случае нужно еще указать на то, что наниматель не только владеет и пользуется муниципальной квартирой, но еще и несет определенные обязанности:

вносит ежемесячную плату за жилье;
осуществляет текущий ремонт (меняет обои, красит окна, двери);
использует жилье только по его прямому назначению;
обеспечивает сохранность квартиры.

Это оговорено в статье 67 ЖК РФ.

«Умный человек всегда осторожен, даже во сне»*

Итак, договор о съёме квартиры составлять надо. Но как?

Прежде всего, стоит выяснить, в каком случае заключается договор аренды, а в каком договор найма. Не стоит полагать, что это одно и тоже. У юристов синонимов не бывает, там всё чётко и строго.

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России, объясняет, если сдаётся жилая недвижимость, то классификация идёт на основании того, кому сдаётся площадь: с физическим лицом заключается договор найма, с юридическим — договор аренды. А вот статус владельца на классификацию не влияет, и если вы снимаете у ИП квартиру как частное лицо, то всё равно подписываете договор найма. Галина Баркус отмечает, что случаи съёма у ИП далеко не единичны сейчас на рынке: «Собственники квартир всё чаще прибегают к регистрации в качестве ИП при сдаче квартиры в аренду, так как это значительно сокращает их налоговое бремя и является законным способом минимизации налогооблажения».

Кроме того, стоит знать, что нежилые помещения в найм не сдаются! То есть любые апартаменты можно сдать или снять только на основании договора аренды.

«Любой договор можно заключить в простой письменной форме. Его можно заверить у нотариуса, но если этого не сделать, то документ всё равно будет считаться действительным. Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН, подчёркивает: «Для договора аренды и найма установлены обязательные условия, которые должны быть включены в договор, и при отсутствии которых документ может быть признан судом незаключённым. К таким условиям относятся: предмет договора, арендная плата (размер, порядок оплаты, изменение) и срок». Правда, Вадим Ламин, уточняет, что если арендную плату в договоре не прописать, то это уже будет договор безвозмездного найма.

Неуказанный срок аренды считается государством равным пяти годам, это максимальный срок аренды, возможный по договору. Минимальный — одиннадцать месяцев. Чаще всего на рынке заключают договора найма или аренды на одиннадцать месяцев с правом продления. Причина этого кроется в том, что такие короткие договора не требуют государственной регистрации.

Договора же на срок от года и до пяти лет необходимо регистрировать в Росреестре, это требование содержится в ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимость и сделок с ним» от 27.07.1997 122-ФЗ. Вернее, как уточняет Владимир Шмаков, сам договор не регистрируется, регистрируется обременение права собственности в виде договора найма. Для этого стороны подают заявление и необходимый пакет документов в МФЦ.

Галина Баркус обращает внимание, что в последующем любые соглашения об изменении зарегистрированного договора аренды также подлежат государственной регистрации и будут действительны только после проведения такой процедуры. Кроме того, после того как договор найма перестал действовать, соответствующие обременения с квартиры необходимо снять, обратившись опять в регистрирующий орган

Эксперт предупреждает: «Если этого не сделать, наличие обременения (даже фактически прекратившегося год назад) может обернуться неприятностью при последующем намерении собственника сдать квартиру в аренду. Ведь новый потенциальный покупатель, увидев в выписке из ЕГРП обременение, вправе приостановить переговоры или даже выбрать другой „чистый“ объект».

Если пренебречь этой обязанностью и не регистрировать договор, то последствия при аренде и найме для собственника недвижимости разные, если не учитывать риски несоблюдения интересов обеих сторон сделки. При неисполнении требования по регистрации договора аренды, арендатор, юридическое лицо, лишь не получает возможность эти расходы учитывать в целях уменьшения налогооблагаемой базы. Арендодатель никаких отдельных взысканий не получает. При уклонении от регистрации договора найма последствия более жёсткие и касаются они наймодателей. Как рассказывает Галина Баркус, закон в таких случаях предусматривает штрафы: для физических лиц — 5000 рублей, для ИП — до 100 000 рублей.

При этом не стоит думать, что незарегистрированный договор аренды освобождает владельца квартиры от уплаты налога с дохода, который он получает в виде арендной платы. Вадим Ламин расставляет все точки над i: «Само по себе отсутствие заключённого договора аренды не является нарушением закона, поэтому составлять его не обязательно. Однако это не значит, что без договора арендодатель не будет обязан платить налоги с полученной суммы аренды. Если налоговая служба узнает о факте сдачи жилья в аренду, то она найдёт способ взыскать положенную сумму в качестве налогов».

Отличие аренды жилья от найма

Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.

Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).

Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» — 35 глава Гражданского кодекса.

Перечислим все отличия аренды от найма:

в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.

Шпаргалка по договорному праву

Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилых помещений является:
1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;
2) возмездным;
3) взаимным.

Предмет договора – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Стороны договора – наймодатель и наниматель. На стороне нанимателя может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо (договор коммерческого найма жилого помещения) или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган.

Форма договора – письменная. В договоре указываются члены семьи, совместно проживающие с нанимателем.

Срок договора : для договора коммерческого найма – не более 5 лет; для договора социального найма – неопределенный.

Наниматель обязан:
А) использовать жилое помещение только для проживания;
Б) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором;
В) своевременно вносить плату за жилое помещение – в сроки, предусмотренные договором или законом;
Г) самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель вправе:
А) использовать помещение для проживания, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
Б) сдавать жилое помещение или его часть в поднаем;
В) заключить договор найма жилого помещения на новый срок (преимущественное право нанимателя).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

Снятое помещение можно сдать в поднаем за плату, если позволяет норма жилой площади (См. ст. 685, ГК РФ).

Для этого требуется получить согласие наймодателя. Поднаниматель, в отличие от сонанимателя не приобретает самостоятельных прав на помещение.

Поэтому срок договора с ним не может превышать срока найма, объем прав равен правомочиям нанимателя. А досрочное прекращение найма автоматически расторгает договор поднайма.

Важно! Ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Поднаниматель не пользуется преимущественным правом заключения договора на новый срок.

Защита от рисков при найме квартиры

Если жилье сдается физическому лицу, а не компании, то тогда уместнее заключить договор найма. В первую очередь это будет правильно с юридической точки зрения и обезопасит участников гражданско-правовой сделки.

Наймодатель, которым является собственник помещения;
Снимающее жилье лицо или наниматель.

В договоре аренды согласно статье 606 Гражданского кодекса сторонами являются арендодатель и арендатор. Лицо снимающее помещение – это арендатор, а владельцем является арендодатель. Объектом при заключении договорных отношений найма выступает только помещение в виде квартиры, жилого дома, комнаты. В случае аренды сдаются нежилые помещения. Например, сдать в аренду физическое либо юридическое лицо может магазин, склад, торговую точку, павильон, киоск, производственных цех. Такие помещения применяются чаще всего для организации и ведения бизнес-деятельности.

Договор аренда регистрируется. Требуется данная процедура в тот момент, когда срок действия арендных отношений между сторонами превысил один календарный год. Не нуждается в регистрации договор займа. Он считается заключенным, когда стороны сделки поставили в тексте самого документа свои подписи тем самым подтвердив правоотношения между друг другом.

Договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти календарных лет с того момента, как документ был подписан. Если срок не был обозначен в тексте договора, то тогда он должен быть установлен по верхней границе исходя из положений статьи 683 Гражданского кодекса России.

Договор аренды можно досрочно расторгнуть в судебном порядке. Делается это в том случае, если арендатором было умышленно либо неумышленно испорчено имущество, были нарушены существенные условия в договоре, имели место быть постоянные задержки арендных платежей на срок более шестидесяти календарных дней. Также расторгается договор аренды в те моменты, когда имущество, переданное арендаторам имело явные повреждения, которые не были указаны при заключении договорных отношений. Соглашение можно также расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.

Говоря о найме стоит сказать то, что договор найма можно подвергнуть расторжению по инициативе нанимателя в любое удобное время. Но при этом есть одно обязательное условие. Оно заключается в том, что при желании расторгнуть договор наниматель должен не меньше чем за три календарных месяца в письменном виде уведомить наймодателя о своем принятом решении. Важно!

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Аренда или наём жилого помещения – в чём разница?

Аренда и наем устанавливают схожие взаимоотношения, однако с юридической точки зрения это два разных договора, и регулирующие их положения глав Гражданского кодекса РФ несколько различны.

Первое отличие касается статуса арендатора.

Так, согласно существующему законодательству, с юридическим лицом заключается только договор аренды.

Отметим, что если предметом договора аренды является квартира, то ее использование возможно исключительно для проживания граждан, к примеру, приглашенных работников.

Физические лица между собой, как правило, заключают договор найма.

Следующие основные отличия связаны со сроком договора и условиями его расторжения.

Согласно современной главе Гражданского кодекса РФ, регулирующей наем, приоритетными являются интересы нанимателя. Так, он может расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, при этом необходимо за 3 месяца письменно уведомить об этом вторую сторону. Это право действует императивно, то есть вне зависимости от того, оговорено ли оно в договоре или нет, и независимо от согласия другой стороны.

Наймодатель же может расторгнуть договор найма исключительно в судебном порядке

и лишь при определенных нарушениях со стороны нанимателя (невнесении оплаты, регулярном нарушении покоя соседей, порчи имущества и т. п.).

Судебный порядок расторжения договора аренды также установлен законом, однако в договоре аренды стороны могут прописать иные основания для его расторжения во внесудебном порядке.

Законом не регламентируется максимально возможный срок договора аренды, а вот для договора найма он составляет 5 лет.

При краткосрочном найме (до 1 года) законодательно не установлены некоторые права нанимателя (например, на сдачу квартиры в поднаем, преимущественное право нанимателя). При этом стороны могут сами прописать обратные условия при заключении договора.

Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

Обязанностям нанимателя посвящена ст. 678 ГК РФ, однако и иные статьи гл. 35 ГК РФ содержат упоминания о необходимости выполнения нанимателем тех или иных требований.

Так, наниматель должен:

Пользоваться жильем только для проживания (ст. 678 ГК РФ).
Обеспечивать сохранность помещений (ст. 678 ГК РФ).
Поддерживать жилище в нормальном состоянии (ст. 678 ГК РФ).
Платить за пользование имуществом вовремя (ст. 678 ГК РФ).
Вносить коммунальные платежи, если в договоре не указано, что услуги ЖКХ должен оплачивать наймодатель (ст. 678 ГК РФ).
Не переустраивать и не реконструировать жилище, если на это нет согласия наймодателя (ст. 678).
Не вселять других жильцов для постоянного проживания, если наниматель не согласен на это (ст. 679 ГК РФ). Эта обязанность не действует в отношении несовершеннолетних.
Уведомить наймодателя о вселении временных жильцов (ст. 680 ГК РФ).
Делать текущий ремонт жилья (ст. 681 ГК РФ), если в договоре не указано, что это обязан делать наймодатель.
Перед заключением договора поднайма узнать мнение наймодателя по этому поводу (ст. 685 ГК РФ).

Следует отметить, что договором могут устанавливаться и иные обязанности, не противоречащие нормам ГК РФ, ввиду действия принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Отдельной нормы, посвященной правам наймодателя по договору найма жилого помещения, ГК РФ также не содержит. На практике они корреспондируют обязанностям нанимателя.

Соответственно, наймодатель вправе:

Требовать от нанимателя использовать жилье исключительно для проживания.
Получать платежи за жилье вовремя.
Требовать от нанимателя своевременной уплаты коммунальных платежей.
Расторгнуть договор, если наниматель использует квартиру не в соответствии с условиями соглашения.
Получить жилище назад после окончания срока действия договора.

Перечень обязанностей наймодателя изложен в ст. 676 ГК РФ, согласно которой он обязан:

Передать жилье, в котором не проживают другие лица.
Предоставить жилище, которое пригодно для жизни и соответствует всем нормам закона и установленным правилам.
Обеспечивать предоставление за оплату коммунальных услуг.
Производить капремонт, если в договоре не установлено, что это должен делать наниматель.
Обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома, в котором находится квартира.
Заключить новый договор в случае, если у нанимателя есть на это преимущественное право и наймодатель не передумал сдавать жилье.

Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» – 35 глава Гражданского кодекса.

Перечислим все отличия аренды от найма:

в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.

Как при найме, так и при аренде жилья договор требуется регистрировать в Росреестре (ЕГРН), если договорная длительность съема превышает год и более (ст. 609 и ст.674 Гражданского кодекса).

Несмотря на, что аренда отличается от найма жилого помещения, оба этих типа имеют существенное сходство. Прежде всего:

предметом соглашения может быть только отдельное, изолированное жилое помещение, дом, квартира или комната;
передается оно по акту приема-передачи, который оформляется в качестве приложения. Помещение должно быть пригодным для проживания. Если впоследствии будут выявлены недостатки, например, текущие трубы или неработающая электропроводка, они устраняются за счет арендодателя;
оно предоставляется в пользование, на определенный срок и за определенную плату. Никаких иных прав, кроме беспрепятственного пользования, наниматель не получает, он не может распоряжаться жильем, за исключением ситуации, когда в соглашении отдельным прописано право на сдачу его в поднаем или в субаренду;
и наниматель, и арендатор будут иметь преимущественное право после истечения соглашения на его возобновлении по той же стоимости и на тот же срок;
если соглашение заключается на срок менее года, его регистрация в Росреестре не требуется. В противном случае это будет необходимо. Регистрация дополнительно защищает права нанимателя, так как в случае спора о выселении или повышении арендной платы документ с первоначальными данными окажется в уполномоченной государственной организации, и будет служить доказательством правоты одной из сторон.

Остальные условия будут схожи, но определятся индивидуально. Необходимо:

распределить обязанности по текущему и капитальному ремонту. Обычно текущий возлагается на нанимателя, а капитальный – на арендодателя;
определить порядок оплаты, внесения задатка;
рассмотреть вопрос о порядке оплаты коммунальных услуг;
решить задачу с пользованием помещением третьими лицами. Как правило, договор не ограничивает права нанимателя, но иногда его условиями количество проживающих четко описывается;
определить порядок обмена уведомлениями;
определить, на каких условиях происходит пользование оставшимся в квартире имуществом.

Общие положения о договорах найма жилья и нанимателях

Порядок найма коммерческого и социального жилья прописан в гл. 35 ГК РФ. Дополнительное регулирование порядка заключения таких контрактов определено разд. III ЖК РФ.

Первый вид найма — коммерческий. По ст. 672 ГК РФ в нем участвуют две стороны: одна получает изолированное жилье, передаваемое во временное владение и пользование за плату с целью проживания в нем (это наниматель жилого помещения), другая передает его (это наймодатель).

Основная особенность второго вида договоров — соглашений о соц. найме — заключается в специфике стороны наймодателя. Жилье находится не в частной собственности, а в государственном или муниципальном жилищном фонде, то есть принадлежит государству. Общие положения о таких сделках прописаны в ст. 673 ГК РФ. Наниматель, как и в случае с соглашением о коммерческом найме, заключает контракт с целью проживания в жилом помещении.

Особенностью статуса нанимателя при найме жилья по договору соц. найма является то, что он должен соответствовать определенным критериям для получения возможности заключить сделку (быть признанным нуждающимся, встав на соответствующий учет). Для договора коммерческого найма это нехарактерно.

Во всех случаях снимающим жилье может быть исключительно гражданин. Это связано с целью использования жилища — только для проживания. Если нанимателем является организация, с ней заключается договор не найма, а аренды.

С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый Жилищный кодекс. Основываясь на конституционных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями. Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые возникают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и т.д.

Отношения пользования жилым помещением независимо от оснований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность гражданско-правовых отношений. Отношениям по обеспечению граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищных фондов присущ административно-правовой характер. Поэтому действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, хотя они и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Это обусловливает комплексный характер жилищного законодательства.