Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.

«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.

Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.

Ответственность за неуплату

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.

Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.

Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:

• Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
• Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
• Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.

В чем минусы патентов и деклараций?

«Патентная система налогообложения тоже может быть выгодной, но требует больше вложений на первом этапе. Вы платите не ежемесячный налог с доходов, а разово вносите стоимость патента — а она составляет 6% от примерной суммы дохода за год. Соответственно, подавать декларацию вам не нужно. Но, чтобы воспользоваться патентом, нужно иметь статус ИП и платить страховые взносы», — добавляет Дмитрий Волков.

Самый высокая ставка, в 13% от общего дохода, полученного за аренду в течение года, применяется при уплате налогов на доходы физического лица (НДФЛ). «В отличие от схемы с самозанятостью, тут нет ограничений по годовому доходу. Но надо помнить, что арендодатель должен ежегодно подавать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи декларации — до 30 апреля. Но, как плательщик НДФЛ, вы сможете рассчитывать на налоговый вычет, например, за лечение или обучение», — поясняет эксперт.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

• Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
• При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
• Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Можно ли одновременно при осуществлении одного вида деятельности быть ИП и платить НПД

МНС разъясняет, что физлица, планирующие применение НПД с осуществлением видов деятельности, по которым такие лица одновременно осуществляют предпринимательскую деятельность и зарегистрированы в качестве ИП, не вправе в таком случае применять налог на профессиональный доход.

Например.

1. ИП осуществляет деятельность по фотосъемке. При этом планирует одновременно осуществлять аналогичную деятельность по фотосъемке в качестве физического лица – плательщика налога на профессиональный доход. С учетом того, что деятельность осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя, одновременное осуществление такой же деятельности в качестве плательщика налога на профессиональный доход неправомерно.

2. Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, осуществляет деятельность по фотосъемке и планирует одновременно осуществлять в качестве плательщика налога на профессиональный доход деятельность репетитора. С учетом того, что ИП и физическим лицом осуществляются различные виды деятельности, то осуществление таких видов деятельности в качестве ИП и плательщика налога на профессиональный доход правомерно.

Кто может сдать квартиру в аренду

Передача квартиры в аренду возможна лишь при согласии собственника. По факту, владельцев может быть несколько. Это говорит о необходимости получения разрешения от каждого. В противном случае сдача недвижимости будет незаконной. По факту, гражданин может сдать только одну комнату, принадлежащую ему, однако другие владельцы вправе обратится с жалобой в полицию или прокуратуру с целью принудительного выселения незаконного квартиросъемщика.
Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, возможно понадобится разрешение органов опеки. Как показывает практика, большинство граждан пренебрегают данным действием. В основном это касается нелегальной сдачи жилья.
Сдать квартиру можно через третье лицо, при условии оформления нотариальной доверенности. К примеру, владелец квартиры проживает в другом регионе. Он оформляет доверенность на риелтора, который подберет клиента для аренды жилья и будет следить за выполнением договорных обязанностей.

Оптимальная стоимость квартиры для сдачи в аренду

Рынок недвижимости Лазурного берега хорошо показал себя на фоне мировых кризисов. Сильных скачков цен на недвижимость здесь не наблюдалось. Плюс, регион позволяет сдавать квартиру в краткосрочную аренду круглый год. В Каннах проводится много деловых и культурных мероприятий, да и в Ниццу приезжают не только для отдыха на пляжах в летнее время.

Прежде чем перейти к расчетам, важно выделить один нюанс. Если ваша цель – в бОльшей степени именно вложение средств с получением дохода от сдачи в аренду, то оптимальная сумма покупки не должна превышать €550000.

Чем выше стоимость недвижимости, тем ниже будет ее рентабельность.

На этом этапе принципиально важно определить главную цель покупки. Это может быть вложение денег с оптимизацией расходов на обслуживание и, как приятный бонус, доход от аренды. То есть вы рассматриваете ренту как дополнительный плюс, а не главную цель. Или же вы хотите разместить свои активы на европейском рынке и ежемесячно получать максимально возможный доход. Исходя из этих целей, оптимальная сумма покупки будет варьироваться.

Что такое социальные платежи

Остановимся на важном моменте — социальных платежах. Это всем известные пенсионные, медстраховка и социальные отчисления. Их обязаны платить в том числе ИП. У каждого отчисления свой размер в зависимости от дохода/заработной платы.

Уплата налогов за сдачу квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду предполагает заключение договора, согласно которому:

• собственник (арендодатель) предоставляет квартиру для проживания в ней другому лицу – арендатору;
• арендатор оплачивает арендную плату за предоставленную в пользование квартиру в сумме и с периодичностью (как правило — ежемесячно), закрепленными договором.

Возникновение у арендодателя дохода влечет появление налоговых обязательств, которые зависят от некоторых обстоятельств:

• владелец квартиры может иметь статус ИП, самозанятого или быть обычным физлицом, будучи при этом налоговым резидентом или нерезидентом;
• арендатором может выступить как гражданин, так и ИП или организация.

Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности

Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).

Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.

Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.

Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:

• налога (1 или 3% от дохода в зависимости от режима), эта часть отменена до 1 января 2023 года;
• обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).

Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы в 2022 году – 60 000 тенге.

Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.

Патент

Налог 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.

Основные условия:

• личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
• доход не более 3 528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.

Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).

Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.

Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 147 600 тенге.

Из них:

• соцотчисления — 25 200 тенге (3,5% от 60 000 за 12 месяцев);
• пенсионные взносы — 72 000 тенге (10% от 60 000 за 12 месяцев);
• медстрахование — 50 400 тенге (5% от 1,4×60 000 за 12 месяцев).

С учётом ИПН (1% от 100 000 за 12 месяцев = 12 000) сумма составила бы 159 600 тенге.

Чтобы получить патент:

1. Зарегистрируйтесь как ИП. Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
2. Выберите режим на основе патента.
3. В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911.00.

Упрощённая декларация

Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:

• налога – 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
• обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).

Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.

Основные условия для оформления «упрощёнки»:

• численность работников за налоговый период до 30 человек;
• доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
• наличие кассового аппарата.

Арендодатели, не использующие труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.

Налоговые режимы для физлиц:

• единый совокупный платёж (ЕСП);
• декларация по индивидуальному подоходному налогу.

ЕСП

ЕСП – это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные и медстрахование. Он вносится ежемесячно.

Ставки ЕСП:

• 1 МРП (3 063 тг) – для проживающих в городах;
• 0,5 МРП (1 532 тг) – в сёлах.

Условия:

• нет наёмных работников;
• услуги оказываются исключительно физлицам;
• годовой доход до 1 175 МРП (3,6 млн тенге).

Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.

Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 36 756 тенге (3 063×12 месяцев).

ЕСП не могут выбрать (ст. 774 Налогового кодекса РК):

• ИП;
• кто работает в коммерческих и торговых объектах;
• сдающие в аренду нежилое имущество;
• занимающиеся частной практикой;
• иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов.

Декларация по индивидуальному подоходному налогу

Налог с дохода 10%.

Оплата – раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Соцотчислений нет.

Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц налог за год составит 120 000 тенге.

Физлицо может сдавать жильё в аренду физлицам и налоговым агентам:

• юрлицу, его структурным подразделениям;
• ИП;
• лицам, занимающимся частной практикой;
• юридическому лицу-нерезиденту.

Упрощенная декларация

Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платеж условно состоит из двух сумм:

• налога в 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;

• обязательных платежей: пенсионных взносов (10%), социальных отчислений (3,5%), взносов на медицинское страхование (5% от 1,4 МЗП).

Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.

Основные условия:

• численность работников за налоговый период до 30 человек;

• доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);

• наличие кассового аппарата.

Декларация по форме 910.00 представляется в налоговую дважды в год: не позднее 15 августа и 15 февраля.

Единый совокупный платёж (ЕСП)

Условия:

• Годовой доход не превышает 1 175 МРП (4 млн 53 тыс. тенге в 2023 году).
• Не используется труд наёмных работников.
• Жильё сдаётся физическому лицу, а не юридическому.

Особенности платежа:

• Регистрация в налоговой не нужна.
• Бизнесом можно заниматься без предоставления налоговой отчётности.
• Размер платежа — 1 МРП в городах (3 450 тенге в 2023 году) и 0.5 МРП (1 725 тенге) в сёлах.
• Оплата ежемесячная через банковские мобильные приложения.
• Если квартира временно не сдаётся, ЕСП можно не платить.

Похожие записи:

• Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам
• 21.03.2023 Реформа и зарплаты ФССП — последние новости
• Как получить 4 млн. от государства на покупку квартиры