Правовой режим ОНС до его госрегистрации

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой режим ОНС до его госрегистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Начиная с 1 июля 2019 года каждый застройщик получает возможность продолжать стройку по старым правилам. Иначе говоря, вести работы он может без привлечения к объекту проектного финансирования (к примеру банковского), или же использования счетов эскроу. Однако, что бы получить такую возможность, необходимо довести возведение объекта до состояния от 30% проектного, существуют и исключения для особых объектов (там степень готовности находиться на пороге в 15% и 6%). Чтобы иметь документальные подтверждения того, что строительные работы уже прошли данную точку и требуется наличие справки.

Как происходит экспертиза степени готовности объекта

Производится сбор и анализ имеющейся документации, после этого следует выезд на объект, при необходимости применяются приборы, осуществляется фотофиксация. Далее происходит обработка результатов и написание технического заключения по определению степени готовности объекта строительства.

При выезде на объект инженер компании точно оценит степень завершенности, подготовит все необходимые рекомендации для выдачи профессионального экспертного заключения.

Обращайтесь, оперативно и в сжатые сроки выполним профессиональный расчет степени готовности объекта жилого строительства, в строгом порядке и в соответствии с требованиями Постановления 480 об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного жилого дома.

Сложности в учете ОНС

При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:

• определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
• если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
• если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
• если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.

ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!

Дорогие и уважаемые наши Заказчики!

Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.

Степень готовности объекта строительства

В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. С января 2017 года кадастровый учет, возникновение и переход права на объект недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Значения критериев, установленных настоящим документом, а также случаи их применения могут быть уточнены на основании соглашения, заключаемого между Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.

Признаки объекта незавершенного строительства

В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.

1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.

4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).

5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.

Пример расчета степени готовности объекта незавершенного строительства

Конструктивный элемент Доля стоимости конструктивного элемента в общей величине удельного показателя Степень выполнения работ,% Коэффициент строительной готовности % руб % руб Фундаменты 8,7 77,4 8,7 77,4 Каркас 17,3 154,0 17,3 154,0 Наружные стены 231,4 13,0 155,7 Перегородки 1,1 9,8 Кровля 7,3 65,0 Заполнение оконных и дверных проемов 5,8 51,6 Полы 4,3 38,3 Отделка 7,9 70,3 Отопление и вентиляция 5,6 49,8 Водопровод и канализация 3,3 29,4 Электроснабжение 1,9 17,0 Прочие работы 5,7 50,7 Итого 890,0 39,0 347,1 Таким образом, коэффициент готовности составит: 347,1:890+0,005=0,395. В соответствии со вторым способом для определении коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если располагаются изменение функционального назначения объекта.

» »

Загрузка. Вопрос знатокам: существуют ли обязательные критерии разграничения построенного и незавершенного строительством объекта?

что должно быть сделано по минимуму в индивидуальном жилом доме для ввода его в эксплуатацию? С уважением, Ekaterina Mamontova Виталий Митрофанов: Главные критерии — безопасность и возможность проживания в нём.

Объект незавершенного строительства – это здания, строения, сооружения, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) объект незавершенного строительства описывается степенью готовности в процентом.

Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта незавершенного строительства.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных. Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита.

Куда нужно обращаться?

В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.

Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.

Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.

Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Процент готовности объекта незавершенного строительства

Критерии, определяющие степень готовности жилого объекта строительства должны включать и расходы, которые несет застройщик для определения и подтверждения готовности проекта жилого строительства (включается в общий сметный параметр расходов).

Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома:

• согласно пункту 4 методики, степень готовности строительного объекта определяется по формуле

• при расчетах применяется стандартный перечень основных конструктивных элементов постройки:

1. инженерные конструкции «0» цикла, включая этажи под землей
2. укрупненные инженерные конструкции надземных элементов дома
3. ограждающие строительные конструкции зданий
4. внутренние инженерные сети и системы, установленное оборудование
5. выполненные внутренние строительно-отделочные работы
6. проложенные магистральные сети и сети на площадках
7. перегородки в квартирах и служебных помещениях, стены
8. другие выполненные внутренние строительные и отделочные работы.

Пример расчета степени готовности объекта незавершенного строительства

Конструктивный элемент Доля стоимости конструктивного элемента в общей величине удельного показателя Степень выполнения работ,% Коэффициент строительной готовности % руб % руб Фундаменты 8,7 77,4 8,7 77,4 Каркас 17,3 154,0 17,3 154,0 Наружные стены 231,4 13,0 155,7 Перегородки 1,1 9,8 Кровля 7,3 65,0 Заполнение оконных и дверных проемов 5,8 51,6 Полы 4,3 38,3 Отделка 7,9 70,3 Отопление и вентиляция 5,6 49,8 Водопровод и канализация 3,3 29,4 Электроснабжение 1,9 17,0 Прочие работы 5,7 50,7 Итого 890,0 39,0 347,1 Таким образом, коэффициент готовности составит: 347,1:890+0,005=0,395. В соответствии со вторым способом для определении коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если располагаются изменение функционального назначения объекта.

» »

Загрузка. Вопрос знатокам: существуют ли обязательные критерии разграничения построенного и незавершенного строительством объекта?

что должно быть сделано по минимуму в индивидуальном жилом доме для ввода его в эксплуатацию? С уважением, Ekaterina Mamontova Виталий Митрофанов: Главные критерии — безопасность и возможность проживания в нём.

Объект незавершенного строительства – это здания, строения, сооружения, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) объект незавершенного строительства описывается степенью готовности в процентом.

Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта незавершенного строительства.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных. Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита.

Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.

Определение степени готовности строительства

Подобный документ может быть актуален в случаях:

• отчета перед инвесторами, совладельцами;
• в качестве рекламных целях для потенциальных вкладчиков, покупателей недвижимости, арендаторов;
• справка о степени готовности объекта незавершенного строительства может быть необходима и в определенных государственных структурах.

Подобный документ может предоставить компания ООО «АКР СПБ». Специалисты данной компании уполномочены провести оценку готовности новостройки, выдать справку по результатам проверки.

В процессе работы кадастровые инженеры смогут провести анализ имеющейся у застройщика документации, как проектной, так и прочей, проведут сравнение уже выполненных работ с проектом, обследуют строящийся объект и оценят готовность основных конструктивных элементов.

Справка о готовности дома/объекта/жилого дома может быть заказана в любом отделении компании.

Когда необходима оценка незавершенного строительства

Оценка стоимости объекта, незавершенного строительством, может быть связана с:

• постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации
• определением реальной рыночной стоимости незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию
• принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система «недостроя» позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад
• покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего нового владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций
• тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой

Как правильно поставить на учет объект незавершенного строительства

Подобный документ может предоставить компания ООО «АКР СПБ». Специалисты данной компании уполномочены провести оценку готовности новостройки, выдать справку по результатам проверки.

В результате у застройщика возникают дополнительные повышенные расходы на обеспечение построенного объекта тепловой энергией. Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.

В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).

Похожие записи:

• Новая форма 6-НДФЛ с 2023 года в «1С:Зарплате и управлении персоналом 8» ред. 3
• Как утилизировать автомобиль в Саратове в 2023 году
• В каких организациях проходят альтернативную службу: перечень 2023