Налоговый вычет за недвижимость: что, кому и сколько положено

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет за недвижимость: что, кому и сколько положено». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.

Пример расчета суммы НДФЛ к возврату

При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.

Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.

Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.

Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.

Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.

В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:

1. Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
2. При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
3. Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
4. Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.

• Максимально возможная сумма вычета на проценты по ипотеке — 390 000 рублей, то есть 13% от 3 000 000 рублей. Если вы не израсходовали эту сумму при первой сделке, «добрать» недостающее при следующей ипотеке не получится.
• Получить налоговый вычет возможно только за 3 последних года, поэтому не стоит тянуть.
• Максимально можно получить 650 000 рублей: за покупку недвижимости — до 260 000 рублей; за проценты — до 390 000 рублей.
• Право на получение до 260 000 рублей у гражданина есть один раз — до того момента, пока данная сумма не будет получена в полном объеме, в том числе суммарно от разных сделок, совершенных после 01.01.2014 года. Право на получение до 390 000 рублей возможно только по одному объекту недвижимости.
• Если ипотеку оформили супруги, каждый из них может оформить вычет — максимум до 1 300 000 рублей.
• Выплату оформляют только трудоустроенные граждане, которые оплатили НДФЛ. Вычет по процентам по ипотеке заемщик получает постепенно — по мере выплаты их банку. Вся сумма сразу не выдается.

Размер имущественных налоговых вычетов

Имущественный вычет на приобретение жилья и земельных участков (долей в них) предоставляется в сумме фактически произведенных вами расходов, но не может превышать 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Вычет на погашение процентов по целевому займу (кредиту), израсходованному на приобретение (строительство) жилья и земельных участков под приобретаемым (строящимся) жильем либо полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на проценты, однако не может превышать 3 млн руб.

Данное ограничение (в части вычета по процентам) действует в отношении кредитов, которые получены с 2014 г.

По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях перекредитования кредитов, полученных до 2014 г., имущественный вычет предоставляется без ограничения (п. 4 ст. 220 НК РФ).

За что можно получить налоговый вычет

Воспользоваться правом на возврат подоходного налога можно в разных ситуациях:

• при покупке или строительстве недвижимости;
• при оформлении ипотечного кредита;
• при обучении или лечении;
• при наличии детей;
• и т.д.

Более подробно о существующих вычетах читайте в статье «Список, за что можно получить налоговый вычет». А еще обязательно посмотрите это видео:

Как же можно оформить и получить положенные деньги? Вариантов всего два:

1. Возврат всей суммы целиком по окончании налогового периода (календарного года).
2. Получение вычета частями каждый месяц с помощью работодателя.

Как видно, принципиальное отличие состоит именно в том, полностью или нет получает вычет налогоплательщик. Как это работает на практике?

Пусть, как поется в песне, в нашем доме поселился замечательный сосед. Некто Степан Григорьевич Фролов в 2019 году купил квартиру и решил воспользоваться своим правом на налоговый вычет. У него есть 2 варианта.

Вариант 1. Дождавшись нового 2020 года, Степан Григорьевич оформил декларацию 3-НДФЛ и со всеми документами отправляется в налоговую инспекцию. После проверки со стороны инспектора на личный счет ему переведут всю присужденную сумму одним платежом. Тут эта история заканчивается.

За что можно получить вычет?

Один из самых распространенных — имущественный налоговый вычет. Он предоставляется в размере фактически произведенных расходов на строительство или приобретение жилья, но не более 2 миллионов рублей. То есть, купив квартиру, вы вправе получить возмещение 13 % подоходного налога с ваших будущих доходов, пока эти доходы не превысят два миллиона. Если вы приобрели квартиру за 2 млн рублей, то сможете сэкономить на налогах 260 000. Если же приобретенное жилье стоило меньше, то льготу предоставляют исходя из его стоимости, а если больше, то льготу по налогу все равно исчисляют из расчета 2 000 000 рублей, то есть максимальная сумма возврата составит те же 260 000.

Кроме имущественного, подав заявление по месту работы, вы вправе получать:

• стандартные: на себя (предоставляется участникам военных действий, ликвидаторам аварий с радиационным заражением и др.), на детей (1400 на первого и второго ребенка и 3000 на третьего и последующих);
• социальные: на сумму потраченных денежных средств на лечение или обучение, на страхование жизни;
• профессиональный: если вы работаете по гражданско-правовому договору или получаете авторское вознаграждение.

Особенности процедуры

Получать налоговый вычет у работодателя довольно удобно, когда речь идет о не очень больших суммах, которые вы можете вернуть из НДФЛ за условные несколько месяцев. Главное ограничение такого способа заключается в том, что он связан рамками календарного года.

Мы получаем налоговый вычет за определенный отчетный год, который начинается 1 января и заканчивается 31 декабря. Налоговый вычет с покупки недвижимости обычно довольно весомый, а потому может понадобиться целый год, чтобы его вернуть. Через работодателя мы можем получить полный налоговый вычет за год, если только оформим его в январе. Шансы на это крайне малы, все потому, что мы проходим довольно долгие этапы перед этим:

• собираем нужные документы;
• подаем их в налоговую службу;
• ждем ответ налоговой службы;
• подаем заявление работодателю.

Налоговая обычно свои 30 дней использует полностью, и хорошо, если в документах не будет никаких ошибок. Шансы все оформить до конца января довольно малы, а значит весь вычет за год мы можем и не получить через работодателя. В таком случае, для того, чтобы получить полный налоговый вычет, нам все равно нужно будет обращаться в налоговую и делать остаточный вычет уже там.

Получать налоговый вычет через работодателя лучше всего в случаях с лечением, обучением, страхованием, разными взносами и так далее. Это выгодно, если получить деньги можно за несколько месяцев, при этом не ожидая следующего года и выплат налоговой службы.

Операции по покупке недвижимости, выплаты по процентам с ипотеки – все это обычно сопровождается серьезными затратами, которые и за год могут быть возмещены не в полной степени, в соответствии с возможностями налогового вычета. В таком случае более логичным будет подождать конца года, подать документы в налоговую службу и ждать возвращения налогов за учетный период.

Имущественный вычет в середине года с зарплаты

В случае, если сотрудник принес уведомление на имущественный вычет в середине года, то оставшаяся сумма вычета за предыдущие месяцы года может быть им получена только по письменному заявлению на возврат налога и только перечислением на его счет.

Эта позиция изложена в п.15 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации Президиума Верховного суда РФ от 21.10.2015, доведенная до налоговых органов письмом ФНС РФ 03.11.2015 №СА-4-7/19206@

Пример

Ковалев Д.М. в январе 2018 года купил квартиру, на которую он потратил 1 561 700 руб. В конце мая принес заявление на вычет в налоговую. Инспекция в июне подтвердила уведомлением для работодателя возврат суммы. В этом же месяце Ковалев Д.М. принес это уведомление в бухгалтерию для получения вычета. Расчет:

Заработная плата: 65 500 × 13% = 8 515 руб. (НДФЛ);

1 561 700 × 13% = 203 021 руб. — сумма к возврату.

В течение года за июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь, налог был возвращен в сумме:

8 515 × 7 (месяцев) = 59 605 руб.

Остаток суммы за первые 6 месяцев в размере 8 515 × 5 (месяцев) = 42 575 руб., Ковалёв Д.М. вернёт у работодателя только по письменному заявлению на возврат налога.

Как написать заявление работодателю на имущественный вычет – 2020: образец

Форма такого заявления не утверждена законодательно, поэтому оно может составляться в произвольном формате (примерный образец заявления работодателю о предоставлении имущественного вычета приведен далее). Бланк заявления может разработать и утвердить сам работодатель. В любом случае оно должно содержать следующую информацию:

данные работника-заявителя (ФИО, должность),

год, в котором должен быть предоставлен вычет, сумма вычета и основания для его предоставления;

дата и подпись работника.

К заявлению обязательно прилагается уведомление из налоговой.

Это важно знать: Налог с дарения или наследства между близкими родственниками – начисление, оплата и освобождение от выплат

Ниже приведена примерная форма такого заявления.

Работа по совместительству

В соответствии п.8 ст.220 НК РФ сотрудник, у которого заключен трудовой договор с несколькими компаниями по внешнему совместительству, также вправе рассчитывать на налоговый вычет по месту работы. В данной ситуации, работник может выбрать как одного работодателя, так и несколько.

В случае возврата налогового вычета при покупке квартиры через нескольких работодателей, Вам следует указать в заявлении в каких пропорциях хотите получать деньги с каждого места работы. Для заполнения такого заявления необходимо воспользоваться рекомендуемой формой, утвержденной письмом Минфина от 6.10.2016 г. №БС-4-11/18925, скачать форму можно здесь.

Плюсы и минусы вычета по месту работы

Ключевым преимуществом такого варианта предоставления льготы является возможность обращения еще до истечения календарного года. Например, совершив и зарегистрировав сделку в феврале, вы сразу можете обращаться за вычетом – получать уведомление в ИФНС и подавать заявление руководству предприятия. При стандартном обращении за льготой через налоговые органы, придется ждать почти 10 месяцев, чтобы подать декларацию, а затем ожидать рассмотрения документов и перечисления средств.

Однако при таком способе возврата НДФЛ можно столкнуться и с определенными минусами:

• если при обращении в ИФНС можно разом получить большую сумму, то при текущем освобождении от налога экономический эффект будет не столь заметен – ежемесячный заработок будет увеличен на 13%;
• отсутствует гарантированная возможность получить переплату НДФЛ за предыдущие месяцы после регистрации сделки – хотя закон предусматривает такую возможность, судебная практика содержит противоречивые нормы по вопросу возврата уже удержанных сумм;
• поскольку обращение за вычетом по месту работы не столь распространено, бухгалтерия или финансовый отдел могут столкнуться со сложностями при проводках возврата удержанных сумм налога.

Уточнить все спорные вопросы у работодателя можно еще на стадии заключения договора купли-продажи и регистрации сделки. Если вероятность возврата удержанного НДФЛ будет невелика, целесообразно дождаться истечения календарного года, чтобы получить средства из бюджета. Принудительно обязать администрацию предприятия вернуть удержанный налог практически невозможно.

Если же работодатель отказывает в принятии заявления или предоставлении вычета по месту трудоустройства, гражданин может использовать стандартные варианты защиты, в том числе обращение в суд. Альтернативным вариантом решения проблемы может являться подача декларации и возврат части налога через ИФНС.

Как оформить социальный и имущественный вычеты

Для получения этих вычетов работнику придется сходить в налоговую инспекцию.

Сначала работник подает работодателю заявление о предоставлении сведений о доходах. Этот документ понадобится для обращения в ИФНС. Ведь работник запрашивает вычет в текущем году, и у налоговиков еще нет данных о его доходе.

Бухгалтерия должна оформить справку в течение трех дней.

Дальше работник действует самостоятельно. Он пишет заявление в налоговую, прикладывает к нему подтверждающие документы (чеки, квитанции, договоры, акты) и справку о доходах.

Инспекция проверяет документы, и если все в порядке — в течение месяца выдает заявителю уведомление о подтверждении права на вычет.

Затем работник идет к работодателю и передает ему два документа:

1. Уведомление из налоговой.

2. Заявление в свободной форме с просьбой предоставить вычет. Главное указать в тексте вид вычета и сумму.

Бухгалтеру запрашивать и проверять подтверждающие документы уже не нужно. Это не его забота, эту работу уже выполнила инспекция.

Читателей интересует, какие максимальные сроки предоставления компенсации по их месту работы. Так вот после получения подтверждения из налоговой инспекции ждать не придется. Первые начисления пойдут в ближайшую зарплату.

Если при подаче декларации, при получении вычета стандартным способом, требуется выжидать 90 дней, то заявление на выдачу справки рассматривают всего 30 дней. Кроме того, выплата через предприятие не требует окончания года: есть трата, подтверждается основание на возврат и средства сразу выплачиваются.

При оформлении вычета стандартным путем через ФСИН придется выжидать 90 дней камеральной проверки, а потом еще месяц – зачисления денег на счет.

Особенности получения налогового вычета по месту работы

Возврат НДФЛ:

Особенность получения вычета по месту работы заключается в том, что сотрудник фирмы вправе использовать денежные средства сразу же, как оформит документы и отнесет их работодателю. В случае с ФНС, работнику нужно будет ждать 2-3 месяца, только потом получить средства. Зато ФНС перечисляет всю сумму целиком, а работодатель – частями, каждый месяц.

Кроме того, подать заявление через нанимателя значительно проще, так как он не потребует доп. бумаг, а налоговые органы могут их запросить, кроме того понадобится заполнять декларацию 3-НДФЛ и предоставлять справку 2-НДФЛ.

Преимущества и недостатки

Оформление вычета через работодателя имеет свои преимущества и недостатки.

Плюсы:

• отпадает необходимость ожидать нового календарного года;
• требуется меньше документов;
• процедура существенно проще.

Минусы:

• в начале каждого года требуется предоставлять подтверждение права на возвращение налога;
• невозможно сразу же вернуть всю сумму;
• общий размер возвращенных средств за год может оказаться меньше единовременного вычета через ФНС.

Как бывает на практике…

Ситуация 1. Прошли новогодние праздники, сотрудники представили документы в инспекцию вместе с декларацией. Заявление от работника о предоставлении имущественного вычета бухгалтер получил не с первого месяца налогового периода (января), а позже (в феврале, марте и т. д.). Каков должен быть порядок действий бухгалтера учреждения в такой ситуации? Разъяснений чиновников на этот счет предостаточно (письма Минфина РФ от 30.10.2015 № 03‑04‑05/62629, от 25.09.2015 № 03‑04‑05/55051, от 07.09.2015 № 03‑04‑05/51303, от 20.07.2015 № 03‑04‑05/41417), также есть судебные пояснения (см. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 НК РФ, утвержденный Президиумом ВС РФ 21.10.2015, Определение ВС РФ от 13.04.2015 № 307‑КГ15-324).

Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода (года) по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка 13%, начисленным налогоплательщику за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога (п. 3 ст. 226 НК РФ).

Следовательно, при обращении физического лица к работодателю с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета не в первом, а в одном из последующих месяцев календарного года налог исчисляется за весь истекший с начала года период с применением имущественного налогового вычета. То есть если, например, налогоплательщик обратился к работодателю – налоговому агенту за получением имущественного налогового вычета в сентябре, то налоговый агент при определении налоговой базы нарастающим итогом за период с января по сентябрь должен учесть все доходы, полученные работником с начала года, и к полученной сумме применить имущественный налоговый вычет. Если предположить, что зарплата сотрудника – 50 тыс. руб., то за девять месяцев облагаемый доход составит 450 тыс. руб., который уменьшит до нуля имущественный вычет в этом же размере. За восемь месяцев облагаемый доход составил 400 тыс. руб., а ранее удержанный и перечисленный в бюджет налог равен 52 тыс. руб.

Разница между суммой налога, исчисленной и удержанной до предоставления имущественного вычета, и суммой налога, определенной по указанным правилам с учетом вычета, в том месяце, в котором от работника поступило заявление о его предоставлении, образует сумму налога, перечисленную в бюджет излишне. В нашем практическом примере это 52 тыс. руб. Данная сумма подлежит возврату налоговым агентом на основании письменного заявления работника. Все просто и ясно в подходе судебных инстанций, с которым согласился Верховный суд.

Но финансисты в указанных выше письмах усложняют ситуацию, ссылаясь на нормы ст. 231 НК РФ, в которых прописан в том числе порядок возврата налога. Излишне удержанным считается налог, удержанный налоговым агентом после получения заявления о предоставлении налогоплательщику имущественного вычета. Возврат удержанных налоговым агентом сумм налога до получения от налогоплательщика названного заявления и подтверждения налогового органа права налогоплательщика на получение указанных вычетов на основании ст. 231 НК РФ невозможен, поскольку правомерно удержанные налоговым агентом суммы налога не могут быть квалифицированы как излишне удержанные. Раз так, то перерасчет налоговой базы и исчисленных сумм налога за предшествующие месяцы не производится. Аналогичное мнение высказано отдельными судами (см. например, Постановление АС ВСО от 16.06.2015 № Ф02-2981/2015) и налоговиками в Письме ФНС РФ от 22.09.2015 № БС-19-11/233: в случае обращения к работодателю за предоставлением имущественного налогового вычета не с первого месяца налогового периода вычет предоставляется начиная с месяца, в котором налогоплательщик обратился за его предоставлением.

Если применить логику финансистов и налоговиков к описанному выше примеру, то вся перечисленная налоговым агентом в бюджет сумма за восемь месяцев (52 тыс. руб.) является правомерно удержанным НДФЛ. Финансисты советуют обратиться за ее возвратом в налоговый орган, указав суммы налога, удержанные налоговым агентом, в декларации по НДФЛ. Как видим, подход – не в пользу налогоплательщика, поэтому либо последнему нужно поторопиться с подтверждением права на получение имущественного вычета у работодателя, написав заявление и подав документы в начале года, либо быть готовым к отстаиванию более выгодной позиции (озвученной выше) в суде.

Кстати, в Письме ФНС РФ № БС-19-11/233 налогоплательщику все же рекомендовано написать заявление о подтверждении его права на получение имущественного налогового вычета у налогового агента, но заменит ли это декларацию, которая также нужна для контроля за процессом предоставления налоговых вычетов? Кроме этого, другим Письмом ФНС РФ от 03.11.2015 № СА-4-7/19206@ направлен в нижестоящие налоговые органы упомянутый выше Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 НК РФ. Значит, есть все основания полагать, что спорный вопрос будет решаться все‑таки в пользу налогоплательщика.

Ситуация 2. Приобретение жилья – довольно затратная покупка, и не у всех желающих есть необходимые денежные средства. Выходом из положения является продажа гражданами, желающими улучшить условия проживания, имеющегося жилья и покупка взамен него другого, более востребованного. В таком случае имеют место две взаимосвязанные операции: по продаже и приобретению жилья. Какой имущественный вычет по ним полагается, если указанные операции приходятся на один налоговый период?

Чиновники считают, что налогоплательщик имеет право на одновременное получение имущественных налоговых вычетов, преду­смотренных пп. 1 и пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (вычета при продаже и вычета при покупке). Причем вычеты применяются так: сумма налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, уменьшается на сумму имущественного налогового вычета, пре­дусмотренного при приобретении квартиры (квартир). Превышающий размер примененных вычетов дохода облагается налогом в общеустановленном порядке по ставке 13% (письма Минфина РФ от 19.11.2015 № 03‑04‑05/67065, от 06.11.2015 № 03‑04‑05/63971).

Читатель может указать на похожие нормы пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, согласно которым вместо получения имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Но здесь речь идет об одном и том же имуществе, в то время как в рассматриваемой ситуации один объект недвижимости продается и взамен него покупается другой объект. Таким образом, имеют место две разные операции. Поясним, как производится налогообложение в данных случаях.

Виды налоговых вычетов, которые можно получить у работодателя

Получение вычетов через работодателя, а не через налоговую, меняет лишь форму выплат, но не их назначение или размер.

Соответственно, через место работы можно получить такие вычеты:

• Социальный вычет. Если у работника есть необходимость в личном лечении, или налоговый вычет на лечение через работодателя необходим для родственников. К социальным вычетам также относятся выплаты на обучение или воспитание ребенка
• Имущественный. Налоговый вычет при покупке квартиры через работодателя, иной недвижимости или автомобилей
• Стандартный вычет. Получается при наличии льготы (ветераны войны, ликвидаторы ЧаЭС, опекуны и т.д.)
• Профессиональный вычет. Подходит для категорий граждан, работающих по авторскому договору или за гонорары.

Похожие записи:

• Пособие по безработице. Кому положено и как оформить
• Проверка и оплата штрафов ГИБДД
• Как получить повторное свидетельство из ЗАГСа