Бухучет, учетная политика и налогообложение управляющей компании в сфере ЖКХ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бухучет, учетная политика и налогообложение управляющей компании в сфере ЖКХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Товарищество собственников жилья с точки зрения права является юридическим лицом. Как в любой организации, в некоммерческом объединении деятельность подразумевает финансовую динамику, а значит, подлежит строгому бухгалтерскому и налоговому учету.

Бухгалтерский учет не рассматривается в отрыве от налогового. Разберемся, какие режимы используют управляющие компании и почему.

Организации в сфере ЖКХ чаще всего работают на УСН и ОСНО. Основными налогами являются налог на прибыль, НДС. При ОСНО рассчитываются и уплачиваются оба налога. Причем ставка того и другого составляет 20%. Неэффективное налогообложение – частая причина работы в минус в первые годы существования управляющей компании.

Что касается НДС, здесь есть один важный нюанс. На услуги, которые предоставляет УК, НДС не распространяется. Правда, согласно НК РФ (ст. 149), все они имеют единую цену. Соответственно, получить большую прибыль, просто подняв стоимость услуг, не получится.

Упрощенка актуальна для некрупных управляющих компаний. Спецрежим имеет ограничения по годовому доходу и штату сотрудников. УСН позволяет выбрать выгодную ставку с учетом объекта налогообложения. Режим исключает необходимость отражения в учете начисления и вычета НДС. Отчетность на УСН имеет сокращенный состав. Все это делает режим приоритетным, если УК укладывается в лимиты по доходу и штату.

Управляющая компания ЖКХ: ОКВЭД

При регистрации управляющей компании есть еще один важный вопрос – выбор кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности.

Справка! Код ОКВЭД предназначен для того, чтобы регулирующие органы были осведомлены, чем занимается организация.

В случае УК, наиболее приемлемый код деятельности – 70.32.1 — управление деятельностью жилого фонда.

Однако зачастую компании указывают код 70.32 — управление недвижимым имуществом.

Он не противоречит виду деятельности организации и при этом включает в себя сразу три вида деятельности – указанный 70.32.1, 70.32.2 — управление деятельностью нежилого фонда и 70.32.3 — деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества.

В заключении стоит сказать, что организация процесса бухгалтерского учета в управляющей компании чаще всего не вызывает проблем вследствие однотипности и регулярности совершаемых операций. Главное – придерживаться последовательности и непрерывности ведения учета и соблюдать законодательные нормы, в таком случае проблем с регулирующими органами точно не возникнет.

Общие требования к учету и проводки

Бухучет в управляющей компании должен быть полноценным, корректным, непрерывным, отражающим все подтвержденные соответствующими документами факты хозяйственной деятельности. Аналогичные требования предъявляются к налоговому учету.

Управляющая компания может работать на общей системе налогообложения и упрощенке. Режим накладывает отпечаток на бухучет.

А теперь давайте рассмотрим проводки по ключевым участкам учета: приобретению ресурсов и оказанию услуг.

В первом случае актуальны проводки:

• Приобретение воды, электроэнергии, газа, тепла у поставщиков – Дт20 Кт60.

• Отражение НДС по ресурсам – Дт19 Кт60.

• Принятие налога к вычету – Дт68 Кт19.

• Оплата приобретенных ресурсов – Дт60 Кт51.

При оказании жилищно-коммунальных услуг бухгалтер управляющей компании делает проводки:

• Выставление счетов собственникам недвижимости – Дт62 Кт90.1.

• Себестоимость услуг – Дт90.2 Кт20.

• Начисление НДС – Дт90.3 Кт68.

• Поступление средств от пользователей – Дт51 Кт62.

• Зачет средств – Дт60 Кт62.

Указанные проводки актуальны для управляющей компании на ОСНО. Упрощенцы не принимают НДС к вычету при приобретении ресурсов у поставщиков и не начисляют налог при оказании услуг собственникам жилья.

Приведенным перечнем проводок бухучет, естественно, не ограничивается. Бухгалтеру приходится иметь дело с отражением множества учетных операций. Некоторые из них мы рассмотрим более подробно.

Расчеты с потребителями, поставщиками

Управляющая компания оказывает жилищно-коммунальные услуги на возмездной основе. Это подтверждается соответствующим договором. Оплата услуг признается доходом организации. Стоимость ресурсов, указанная в счетах поставщиков, относится к расходам.

Кроме оплаты услуг потребителями УК может получать и другие средства. Часто бухгалтерам приходится сталкиваться с отражением в учете целевого финансирования. Средства на капитальный ремонт многоквартирных домов выделяются из бюджета. Для отражения финансово-хозяйственных операций используется счет 86.

Типовые проводки:

• Целевое поступление из бюджета – Дт51 Кт86.

• Списание материалов и услуг на выполнение работ – Дт20 Кт60, 10.

• Списание расходов на капремонт – Дт86 Кт20.

Отдельно стоит отметить специфику учета расходов и доходов при проведении капремонта, финансируемого собственниками жилья. Признавать соответствующие поступления доходами не следует. При финансировании капремонта потребителями услуг управляющая компания формирует специальный фонд для реализации проекта. При этом она получает взносы, не реализует товары и услуги, не получает агентского вознаграждения. То есть поступления критериям выручки не соответствуют. Что это означает на практике? Финансирование капремонта жильцами должно отражаться в бухучете аналогично целевому финансированию. Использование отдельных субсчетов для счетов 51 и 86 является обязательным.

Если целевые средства, и не важно, из какого они поступили источника, расходуются на другие цели, они признаются доходами и облагаются налогом в соответствии с применяемым управляющей компанией режимом.

Нужно ли менять бухгалтерский учет?

Считаем, что исключение на основании норм гл. 26.2 НК РФ доходов от оказания коммунальных услуг и соответствующих им расходов из состава налогооблагаемых доходов и расходов соответственно не меняет порядок организации бухгалтерского учета у УК, применяющей УСНО и выступающей согласно условиям договора управления МКД в качестве исполнителя услуг. Поэтому доходы от оказания коммунальных услуг признаются доходами от обычных видов деятельности (то есть в выручку включается реализация по предоставлению коммунальных услуг), что отражается в учете путем использования счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка».

УК, находящаяся на УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», выступающая в качестве исполнителя коммунальных услуг и оказывающая их путем заключения договоров ресурсоснабжения с РСО, не должна с 01.01.2018 учитывать при определении объекта налогообложения:

• доходы, полученные от собственников помещений в МКД в качестве платы за коммунальные услуги;

• расходы на приобретение коммунальных ресурсов у РСО для оказания указанных услуг.

Это следует из норм Налогового кодекса (уточненных с 01.01.2020), поэтому указанный порядок учета подлежит применению вне зависимости от того, что закреплено в учетной политике для целей налогообложения. Вместе с тем, если в учетной политике прописан иной порядок организации учета, его следует привести в соответствие с положениями НК РФ.

Считаем, что в бухгалтерском учете доходы от оказания коммунальных услуг управляющая организация, выступающая в качестве исполнителя, должна признавать в качестве доходов от обычных видов деятельности (Дебет 62 Кредит 90-1). Факт исключения этих доходов из налогооблагаемых доходов не влияет на порядок организации бухгалтерского учета.

Встречаются советы для ТСЖ вести учет произведенных расходов на счете 96 “Резервы предстоящих расходов”, но они ошибочны. Снова обратимся к Инструкции по применению Плана счетов.

Счет 96 “Резервы предстоящих расходов” предназначен для обобщения информации о состоянии и движении сумм, зарезервированных в целях равномерного включения расходов в затраты на производство и расходы на продажу.

Казалось бы, написано точно для ТСЖ. Но читаем дальше. Фактические расходы, на которые был ранее образован резерв, относятся в дебет счета 96 “Резервы предстоящих расходов” в корреспонденции, в частности, со счетами 70 “Расчеты с персоналом по оплате труда” – на суммы оплаты труда работникам за время отпуска и ежегодного вознаграждения за выслугу лет; 23 “Вспомогательные производства” – на стоимость ремонта основных средств, произведенного подразделением организации, и др. А это не что иное, как оценочные обязательства, отражаемые в учете по правилам ПБУ 8/2010 “Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы” . Этот бухгалтерский стандарт не распространяется на социально ориентированные некоммерческие организации. ТСЖ, как и все остальные организации, должно отражать оценочные обязательства на счете учета резервов предстоящих расходов. Выбрать для учета обычных расходов счет учета резервов нельзя.

Бухучет в управляющей компании на усн проводки

Затем ЕРЦ перечисляет деньги поставщикам ЖКУ за минусом своего вознаграждения и эту операцию отражает проводкой: Д-т 76 «Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг» К-т 51. Следовательно, деятельность Управляющей компании заключается в установлении договорных отношений с гражданами и с ЕРЦ. С ЕРЦ может быть заключен и агентский договор. Возьмем для примера следующую ситуацию.

ЕРЦ занимается оказанием услуг по начислению платы за ЖКУ гражданам, и в квитанциях указывает расчетный счет УК. По окончанию месяца ЕРЦ передает все данные о начислениях в УК. УК в этом случае сама ведет аналитический учет по каждому гражданину отдельно: по начислению и уплате ЖКУ. Тогда у УК будут сделаны следующие проводки по каждому человеку отдельно. Если управляющая компания применяет ОСН, выручка облагается НДС, а также налогом на прибыль. Компании, применяющие УСН, при условии, что доля их доходов составляет не менее 70% от реализации по установленному виду деятельности, имеют право на налоговые льготы и снижение платежей в фонды. Бухучет в управляющей компании ведется в соответствии с общепринятыми правилами и Планом счетов. Руководство должно также определить учетную политику организации и отразить ее в соответствующем приказе. Должен быть определен также рабочий план счетов, утверждены формы первичных документов, правила документооборота и проведения инвентаризации, методика оценки имущества и обязательств по нему, порядок контроля финансовых и хозяйственных операций. Ответственность за надлежащее хранение документов, бухгалтерских регистров несет руководитель управляющей компании.

>Что такое бухгалтерский учет в управляющей компании ЖКХ: проводки при УСН и ОСНО. Какую политику выбрать?

Как работает бухгалтерия

Взаимные расчеты подразумевают осуществление распределение ресурсов между УК, собственниками, поставщиками. Поскольку различные способы реализации средств, поэтому учет будет отличным. Расчет за поставку является расходом, а прибыль – поступления от собственников. Проводка бухгалтерского учета в ЖКХ будет следующей:

1. Поступления коммунальных услуг.
2. Выделения входных НДС.
3. НДС к вычету;
4. Начисления НДС и платежей;
5. Издержки;
6. Средства от собственников;
7. Услуги, их оплата.

При необходимости модернизации поступают целевые денежные средства, тогда расчеты записываются как целевое финансирование. Проводками этого жилищно-коммунального хозяйства будут Дт 50, Кт 86, Дт 20, Кт 10, Дт 86, Кт 20. Если требуется капитальное обустройство, то этот момент стоит рассмотреть особо внимательно, ибо присутствуют особенные налоговые нюансы. Положения о бухгалтерском учете в управляющих компаниях необходимо изучить для составления учетной политики. Нужно составлять подобный документ для ведения налогов.

Вопросы, освещающиеся данным контекстом соответствуют нормам законодательной базы РФ. Особенности налоговой учетной политики:

• рабочий план счетов является основой бухгалтерии, составляется на основании Минфина, включает пункты, использующиеся компанией;
• утверждение первичной документации осуществляется либо унифицированными формами, либо собственными, вне зависимости от этого подлежат регистрации;
• ведение бухгалтерии, принцип такой как коммерческих структурах непрерывность, отражение полноты фактов, оформляется первичной документацией, фиксируется регистрами;
• отчетность отражает баланс, финансовые результаты, что указано, утверждено законом.

Сколько бухгалтеров нужно УК?

Управляющая компания может вести учет самостоятельно (штатным способом) и передавать его на аутсорсинг. В первом случае в штат принимаются главный бухгалтер и несколько специалистов. Некоторые компании работают с одним бухгалтером. Но такая практика не может быть рекомендована как оптимальная.

Главбуху УК необходимо контролировать учет на всех участках, мониторить кассовую дисциплину, анализировать налоговую политику, внедрять изменения в схему ведения учета во избежание ошибок, за которые начисляются налоговые штрафы. Также на нем финансовый анализ, коммуникация с внутренними, внешними пользователями учетной информации, сопровождение ревизий, проверок, подготовка сводной отчетности, контроль перечислений в бюджет и расчетов с сотрудниками, контроль отражения в учете хозяйственных операций и формирование документов по дебиторской, кредиторской задолженности. Очевидна необходимость разделения функций и обязанностей по участкам бухучета.

Расчеты с поставщиками и подрядчиками Сверка расчетов

Начнем с тех мероприятий, которые займут длительный период времени, потому что не зависят от бухгалтера предприятия. Это сверка расчетов. Предварительно изучив список контрагентов и договоров, начинаем рассылать запросы на акты сверки или свои акты. Исходя из практического опыта, целесообразно формировать или запрашивать акты сверок за три года. В нашем случае это будут 2012, 2013 и 2014 гг. Особенно актуально это для предприятий-«упрощенцев». К несчастью, коллеги, работающие в ТСЖ и небольших УК, применяющих УСНО, составляли бухгалтерскую отчетность за 2013 г. не на основании данных бухгалтерского учета, а с опорой на налоговый регистр — книгу учета доходов и расходов. Поэтому баланс был сформирован частично кассовым методом, а частично методом начисления. Нам же нужно получить правильный баланс и удостовериться в реальности сравнительных показателей, указанных в отчетной форме бухгалтерского баланса по состоянию на 31.12.2013 и 31.12.2012.

Что делать с полученным актом сверки, знает каждый бухгалтер: проверяем наличие счетов-фактур, актов выполненных работ, накладных, актов приема-передачи, оплату, а также наличие актов зачета взаимных требований.

При этом не забываем проверить законность осуществления наличных расчетов: не приближается ли сумма наличной оплаты к 100 000 руб. по одному договору? Бытует мнение, что данное ограничение существует только в пределах одного календарного года. Это не так. Если внимательно прочитать Указание Банка России от 07.10.2013 N 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов», можно заметить, что в нем нет упоминаний о календарном времени действия данного ограничения. А значит, может появиться необходимость переходить только к безналичным платежам.

Расходы проверены и сформированы. Теперь рассмотрим учет доходов. Для их отражения используются счет «Продажи», субсчет «Выручка», в управляющей компании и счет 86 «Целевое финансирование» в ТСЖ.

Снова обратимся к субконто, которые предлагаются стандартной конфигурацией «1С». К счету 90.1 можно ввести два субконто: «Номенклатурные группы» и «Номенклатура». Мы видим, что один из справочников уже сформирован и доходная часть полностью по своим наименованиям соответствует расходной части счета 20 «Основное производство». Но в справочнике «Номенклатурные группы» к счету 20 фигурировало слово «расходы», из справочника к счету 90.1 его нужно удалить, ведь бухгалтеру не составит труда понять, где счета расходов, а где счета доходов. Остается справочник «Номенклатура», который заполняется так, как удобно предприятию: может быть, это будут отдельные виды коммунальных услуг, может быть, номера квартир.

Таким образом, мы смогли добиться соблюдения требований ПБУ 9/99 «Доходы организации» и ПБУ 10/99 «Расходы организации» в части соответствия доходов и расходов.

Внесите сведения за текущий месяц и рассчитайте услуги:

1. Введите показания по ИПУ и ОПУ. Для этого используйте способы, описанные в .

2. Укажите сведения об отсутствии жильцов или о новых жильцах в документ «Изменение лицевых счетов», для этого предоставьте жильцам возможность удаленной передачи справок:

• на вашу электронную почту;

• используйте 1С: Сайт ЖКХ и подключите к нему онлайн-чат – вы сможете общаться с жильцами онлайн по любым вопросам. Напишите нам – поможем установить чат;

• настройте отправку сообщений на вашу почту из мобильного приложения ЖКХ: Личный кабинет по инструкции и расскажите жильцам о новой возможности.

Начислите услуги с с помощью документа «Начисление услуг» или воспользуйтесь Мастером начислений для массового расчета по нажатию одной кнопки.

Если считаете услуги в сторонней программе, создайте документ Начисление услуг в сторонней программе.

Сделайте перерасчет начислений, если это требуется:

• корректировку в случае недопоставки;

• корректировку в случае отсутствия жильцов:

  • если ведете пофамильный учет жильцов;

Бухучет в управляющей компании на усн проводки

Затем ЕРЦ перечисляет деньги поставщикам ЖКУ за минусом своего вознаграждения и эту операцию отражает проводкой: Д-т 76 «Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг» К-т 51. Следовательно, деятельность Управляющей компании заключается в установлении договорных отношений с гражданами и с ЕРЦ. С ЕРЦ может быть заключен и агентский договор. Возьмем для примера следующую ситуацию.

ЕРЦ занимается оказанием услуг по начислению платы за ЖКУ гражданам, и в квитанциях указывает расчетный счет УК. По окончанию месяца ЕРЦ передает все данные о начислениях в УК. УК в этом случае сама ведет аналитический учет по каждому гражданину отдельно: по начислению и уплате ЖКУ. Тогда у УК будут сделаны следующие проводки по каждому человеку отдельно.Если управляющая компания применяет ОСН, выручка облагается НДС, а также налогом на прибыль. Компании, применяющие УСН, при условии, что доля их доходов составляет не менее 70% от реализации по установленному виду деятельности, имеют право на налоговые льготы и снижение платежей в фонды. Бухучет в управляющей компании ведется в соответствии с общепринятыми правилами и Планом счетов. Руководство должно также определить учетную политику организации и отразить ее в соответствующем приказе. Должен быть определен также рабочий план счетов, утверждены формы первичных документов, правила документооборота и проведения инвентаризации, методика оценки имущества и обязательств по нему, порядок контроля финансовых и хозяйственных операций. Ответственность за надлежащее хранение документов, бухгалтерских регистров несет руководитель управляющей компании.

>Что такое бухгалтерский учет в управляющей компании ЖКХ: проводки при УСН и ОСНО. Какую политику выбрать?

Учет оплаты за коммунальные услуги собственниками

Собственники помещений могут вносить оплату за ЖКУ тремя основными способами:

— по договору, который организация ЖКХ заключает с ресурсоснабжающими предприятиями. Платежи в данном случае начисляются собственной бухгалтерией предприятия ЖКХ. Организация при реализации этого способа использует свои расчетные счета для приема коммунальных платежей, после чего осуществляются взаиморасчеты с ресурсоснабжающими предприятиями. Этот вариант оплаты на сегодняшний день пользуется наибольшей популярностью;

— по договору, который предприятие заключило с ресурсоснабжающей организацией и единым расчетно – кассовым центром (далее — ЕРКЦ). В этом случае именно ЕРКЦ занимается ежемесячным начислением необходимых сумм к оплате, а также рассылкой квитанций собственникам помещений. Тут возможны две ситуации: платежи жильцов отправляются на расчетный счет банковской организации, который указывается в соглашении с расчетным центром. Банк после этого направляет полученные средства на расчетный счет предприятия ЖКХ, чтобы оно погасило задолженность перед организациями поставляющими ресурсы; владельцы квартир оплачивают потребленные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям, что допускается в соответствии с частью 7.1 статьи 155 ЖК РФ.

— по прямым договорам, которые собственники помещений заключают с поставщиками услуг. В такой ситуации платежи за коммунальные услуги собственники производят муниципальным унитарным предприятиям и прочим поставщикам самостоятельно, и эта оплата коммунальных услуг никак не отображается в бухгалтерском учете предприятия ЖКХ. Для предприятия ЖКХ такой способ является наиболее удобным, потому что ему не требуется заниматься обработкой регулярно поступающих средств. Однако он пока не получил большого распространения. Это отчасти объясняется тем, что товарищества собственников жилья (как и управляющие компании) не имеют права отказаться от заключения договора с ресурсоснабжающей организацией. Также эта норма прописана в части 12 статьи 161 ЖК РФ.

Похожие записи:

• Проверить и оплатить задолженности судебных приставов ФССП
• Для малообеспеченных семей с детьми
• Можно ли забрать у судебных приставов исполнительный лист по алиментам?