Какие существенные условия договора мены?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие существенные условия договора мены?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Какие включаются условия?
При составлении соглашения много внимания уделяется существенным условиям договора мены. Без них такой документ не будет обладать юридической силой. Если выявится, что такие условия отсутствуют, то оспорить сделку через суд не получится.
Существенными условиями договора мены являются:
- информация о сторонах сделки;
- сведения о предметах соглашения, причем с помощью этих данных не должно возникать сложностей с идентификацией предметов;
- стоимость каждого имущества, на основании которой определяется размер доплаты со стороны какого-либо участника сделки;
- дата подписания договора;
- способы расчета;
- гарантии, имеющиеся у каждого участника;
- права и обязанности сторон.
Дополнительно могут включаться другие условия, которые зависят от особенностей конкретной сделки. Существенные условия договора мены недвижимости должны включаться в данный документ в обязательном порядке. Только в этом случае таким документом можно воспользоваться во время обращения в суд, если между двумя сторонами возникнут какие-либо разногласия, которые не получается решить мирным способом.
Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность.
Договор мены является:
1) консенсуальным;
2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения (за товар другой товар);
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора мены.
Договор мены может носить как потребительский, общегражданский характер (между гражданами, а также некоммерческими организациями), так и коммерческий (между предпринимателями) в зависимости от назначения предмета договора.
Стороны договора.
Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество:
1) граждане;
2) юридические лица;
3) предприниматели;
4) комиссионеры.
Предметом договора мены могут являться любые не изъятые из оборота вещи, а также сущест вует возможность мены вещи на имущественное право. Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать в качестве предмета договора мены.
Цена договора.
– стоимость каждого из встречных предоставлений, при неравной стоимости обмениваемых товаров, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации), платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара. Указание цены договора мены в денежных единицах не обязательно. Мена товаров может не сопровождаться их денежной оценкой.
Срок договора – определяется самими сторонами.
Единственное существенное условие договора мены – условие о предмете.
Форма договора:
1) устная форма (исполняемые в момент совершения, а также сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ);
2) письменная (все остальные).
Риск случайной гибели товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Права и обязанности сторон.
Основной обязанностью сторон является передача товара в собственность контрагенту:
1) передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно, в противном случае одна из сторон лишается права владения вещью (передав ее другой стороне), но сохраняет право собственности;
2) право собственности возникает одновременно у обоих приобретателей после того, как произведена последняя по времени передача товара;
3) обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц;
4) обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены.
Комментарий к статье 567 ГК РФ
1. Легальное определение договора мены, содержащееся в п. 1 коммент. ст., позволяет дать его характеристику как консенсуального, взаимного (синаллагматического) и возмездного договора. Особенность договора мены состоит в том, что его возмездность характеризуется не исключительно денежным (как в купле-продаже), а товарным (полностью или частично) встречным предоставлением.
2. Договор мены выступает в качестве самостоятельной договорной конструкции. Однако поскольку мена, как и купля-продажа, опосредует отношения по возмездному отчуждению имущества, п. 2 коммент. ст. предусматривает применение к ней правил гл. 30 ГК о купле-продаже. При этом норма п. 2 коммент. ст. является лишь приемом законодательной техники, способом экономии нормативного материала и не превращает договор мены в два встречно направленных договора купли-продажи.
Пункт 2 коммент. ст. допускает применение к договору мены не только общих правил о купле-продаже, а гл. 30 ГК в целом, если это не противоречит специальным правилам о договоре мены и существу мены (подробнее см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 311 — 312). Соответственно в зависимости от специфики субъектного состава или предмета к договору мены должны применять в том числе положения § 3 — 8 гл. 30 ГК, не вступающие в противоречие с существом мены.
3. Коммент. ст. (равно как и иные нормы гл. 31 ГК) не содержит никаких специальных правил, посвященных предмету договора мены. Вместе с тем для обозначения такого предмета законодатель использует термин «товар». Это обстоятельство, вкупе с положениями п. 2 коммент. ст., позволяет констатировать, что предметом мены могут быть любые объекты, способные быть предметом купли-продажи, т.е. не изъятые из оборота вещи и имущественные права (см.: Гражданское право: Учеб. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. Т. 2. С. 130 — 131 (автор главы — И.В. Елисеев); Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М., 2003. С. 36 — 39). Иное мнение, ограничивающее круг возможных предметов мены только вещами (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 265 — 266 (автор главы — В.В. Витрянский)), хотя и воспринято сегодня судебно-арбитражной практикой (см. п. 3 письма ВАС N 69), небесспорно. Оно ведет к признанию договора, по которому в качестве встречного предоставления за передачу вещи выступает имущественное право, в качестве смешанного, что противоречит п. 3 ст. 421 ГК, поскольку смешиваются элементы одной договорной конструкции. Кроме того, подобный подход нивелирует гарантии встречного исполнения, установленные гл. 31 ГК.
Некоторые договоры содержат дополнительные элементы, что продиктовано особенностями имущественной сделки. Например, одна квартира может обмениваться:
- на две;
- на земельный участок (ЗУ);
- на частный дом.
Договор мены квартиры на дом, образец.
Договор мены квартиры на дом с участком, образец.
При обмене одного объекта на две квартиры, договор составляется так же как стандартный, но поясняется, что одна из сторон договора предоставляет два объекта.
Далее надлежит указывать конкретные сведения о квартирах и их технические характеристики.
В условиях мены определяется наличие доплаты, при её отсутствии, стоимость одной квартиры не должна существенно отличаться от двух, представленных к обмену с другой стороны.
Если квартира обменивается на земельный участок, этот момент указывается уже в наименовании договора.
Далее указываются технические характеристики квартиры как объекта, представленного к сделке одной стороной и технические характеристики ЗУ, отражённые в представленных документах:
- межевое дело;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающий документ;
- право удостоверяющий документ.
Остальные пункты прописываются по аналогии с обычным договором. Но необходимо иметь в виду, что ЗУ должен быть оформленным в собственность.
Что такое договор мены недвижимого имущества?
Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.
Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.
К его особенностям относятся:
- применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
- составление в простой письменной форме;
- обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
- предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.
Какие включаются условия?
При составлении соглашения много внимания уделяется существенным условиям договора мены. Без них такой документ не будет обладать юридической силой. Если выявится, что такие условия отсутствуют, то оспорить сделку через суд не получится.
Существенными условиями договора мены являются:
- информация о сторонах сделки;
- сведения о предметах соглашения, причем с помощью этих данных не должно возникать сложностей с идентификацией предметов;
- стоимость каждого имущества, на основании которой определяется размер доплаты со стороны какого-либо участника сделки;
- дата подписания договора;
- способы расчета;
- гарантии, имеющиеся у каждого участника;
- права и обязанности сторон.
Дополнительно могут включаться другие условия, которые зависят от особенностей конкретной сделки. Существенные условия договора мены недвижимости должны включаться в данный документ в обязательном порядке. Только в этом случае таким документом можно воспользоваться во время обращения в суд, если между двумя сторонами возникнут какие-либо разногласия, которые не получается решить мирным способом.
Комментарий к ст. 567 ГК РФ
1. Положения п. 1 комментируемой статьи определяют основные признаки договора мены:
— наличие не менее чем двух сторон данного договора, т.е. он может быть двух- или многосторонним;
— возмездность — обязательства каждой из сторон передать какое-либо имущество (вещь) другой стороне;
— взаимность — каждая из сторон наделена не только правом требования, но и обязанностью передать возмещение другой стороне.
Договору мены присущ ряд основных черт и признаков договора розничной купли-продажи. Однако основным отличием данного договора является двойственный характер: каждая из сторон договора мены является и покупателем, и плательщиком. Оплата по договору производится посредством передачи вещи второй стороне. Применение общих правил о розничной купле-продаже осуществляется в исключительном порядке — если это не противоречит:
— специальным правилам, установленным законом в отношении договора мены;
— существу мены.
2. Применимое законодательство:
— письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43343;
— письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807;
— письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 26.11.2013 N 03-04-05/50951;
— решение Федеральной налоговой службы от 09.10.2013 N 106;
— письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 09.04.2013 N 03-04-05/4-359;
— письмо ПФР от 15.03.2000 N АБ-09-25/2026.
3. Судебная практика:
— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.08.2014 по делу N А15-2296/2011;
— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу N А14-11635/2013;
— Определение Арбитражного суда Вологодской области от 23.06.2014 по делу N А13-10573/2013;
— Определение Арбитражного суда Белгородской области от 16.06.2014 по делу N А08-3700/2013;
— решение Жигулевского городского суда Самарской области от 30.05.2014 по делу N 2-943/2014.
Облагается ли договор мены налогами?
Если договор мены запускает процедуру взаимной передачи в собственность равноценных предметов, то участники сделки нередко задумываются, а нужно ли платить в таком случае налоги? Как выше было замечено, такая процедура может проходить вовсе без участия денег. Покупатель приобретает жилье и одновременно продает свое за такую же сумму. По закону, доход от продажи недвижимости должен облагаться налогом. Но тут экономической выгоды вовсе нет.
Похожая ситуация в случае мены разного по стоимости жилья: недостающая сумма компенсируется деньгами. В денежном эквиваленте тоже ничего не поменялось, что и в первом случае: сколько отдал, столько и получил. Значит, дохода нет, то есть нет и объекта налогообложения. Но правильно ли так думать?
Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба в письме от 27.11.2012 №ЕД-4-3/19911 «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены» разъясняет свою позицию на этот счет.
- Во-первых, в доходы граждан включаются как те, что получены в деньгах, так и в натуральной форме, а также доходы, которые понесли за собой материальную выгоду.
- В категорию реализации товаров (работ, услуг) входит и возмездный оборот в виде обмена. Под товаром закон понимает любой вид имущества, который реализуется или предназначен для этого. Поэтому обмен товарами – это реализация товара.
- Далее логика двух ведомств приводит к следующему выводу: договор мены запускает взаимную реализацию товаров. А значит, налоговики детализируют его как «две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме».
- Вывод из этого очевиден: каждый участник сделки мены получает доход в сумме, эквивалентной стоимости переданного ему имущества. Если соглашение предусматривало доплату, то ее сумма добавляется к доходу и учитывается при формировании налога.
Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены
Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).
Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.
Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.
Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.
Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.
Заключение договора мены квартиры
При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.
В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:
- с доплатой за большую квартиру;
- квартира меняется на автомобиль;
- большая квартира меняется на несколько меньших по площади и др.
Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.
Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:
- согласие собственников на осуществление обмена;
- дату заключения сделки;
- порядок передачи помещений и прав на них;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств.
Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.
Правовые основы договора мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Каждую из сторон можно считать одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем той продукции, которую она должна принять в обмен.
При этом товары, подлежащие обмену предполагаются равноценными. Денежные расчеты при мене производятся в исключительных случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными. Сторона, передающая более дешевый товар, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.
Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковые правовые последствия. Это подтверждается п. 2 ст. 567 ГК РФ, которым установлено, что к договору мены могут быть применены правила купли-продажи.
Договор мены, так же как и договор купли-продажи, может быть заключен в отношении будущих товаров, тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем. Для того чтобы признать такой договор заключенным, от сторон требуется согласовать и предусмотреть в нем существенные условия договора мены.
Договор мены составляется в простой письменной форме.
Основные признаки данного договора:
– он относится к числу договоров, направленных на передачу имущества;
– обмениваемые товары передаются в собственность;
– договор мены отличается от других возмездных договоров характером встречного предоставления, а именно стороны обменивают один товар на другой. По этому договору в принципе исключаются как возврат товара, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости.
– право собственности на передаваемый товар переходит к сторонам с момента исполнения встречного обязательства по передаче товара. Т.е., если одна из сторон договора не передала товар другой стороне, хотя та и исполнила свои обязательства по передаче товара, то исполнившая свои обязательства сторона остается собственником переданного ею товара. Поэтому, если получившая товар сторона каким-либо образом утратит его, она будет обязана возместить другой стороне убытки в соответствии со ст. 15 ГК РФ.