Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
   
   

   В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

2. Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
3. Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
4. Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
5. Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

• дата и место совершения сделки;
• сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
• описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
• цена по договору – стоимость комнаты;
• в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

• Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
• Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
• Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

• В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
• Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

• всех соседей – собственников других комнат;
• орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Оформление сделки и размер госпошлины

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

• выбирается ближайшая нотариальная контора;
• предоставляются необходимые документы;
• заполняется бланк договора;
• подписывается сторонами;
• уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

• акт приема-передачи жилого помещения;
• уведомления, направленные ранее соседям;
• правоустанавливающие документы;
• квиток об оплате государственной пошлины.

Можно ли продать долю в коммуналке?

Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.

Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:

1. Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
2. Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.

Уведомление соседей о продаже

Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.

В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:

• фамилию, имя, отчество продавца;
• характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
• стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
• контактные данные для связи с продавцом.

Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?

Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.

Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.

Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.

✅ Соблюдение преимущественного права покупки

Заключение договора на продажу комнаты в коммунальной квартире возможно только при условии предварительного соблюдения продавцом права преимущественной покупки. Оно касается соседей, которые также являются собственниками указанной недвижимости (в результате приватизации или по другим основаниям).

Сособственники коммуналки вправе купить помещение еще до того, как оно будет выставлено в свободную продажу третьим лицам (ст. 42 ЖК РФ). Предложение о выкупе жилья должно быть направлено не выборочно, а всем соседям, которые владеют своей частью квартиры на праве собственности. Граждан, проживающих по договору аренды или социального найма, данная Процедура не касается.

Если не все комнаты приватизированы, то извещения направляются в муниципальное образование (администрацию).

При этом предлагаемые условия должны соответствовать тем, которые Продавец определит для посторонних лиц (цена, возможность рассрочки, сроков передачи объекта и пр.) На принятие решения отводится 1 месяц.

Только в случае отказа соседей от права выкупа помещения собственник получает возможность заключить договор купли-продажи (ДКП) со сторонним покупателем. Чтобы обеспечить законность сделки, нужно предварительно собрать и заверить у нотариуса письменные отказы всех соседей или другие документальные подтверждения их надлежащего уведомления.

Если договор планируется заключить с одним из соседей, уведомлять остальных совладельцев коммуналки нет необходимости. Преимущественное право покупки в таком случае считается реализованным.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

• В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
• Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

• Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
• Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
• Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

• Номер этажа, на котором располагается квартира;
• Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
• Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
• Месторасположение дома;
• Соседи.

Порядок отчуждения помещения в коммунальной квартире

Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:

1) находится покупатель;

2) с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним в дальнейшем будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;

3) стороны собирают все необходимые бумаги;

4) продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям, — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;

5) бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;

6) после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.

Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.

Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.

Жилищный кодекс РФ в статье 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.

В то же время это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на комнату может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.

Если имеет место первый вариант, официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.

Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.

Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно в конкретном случае не является строго обязательным и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.

Чтобы при оформлении отношений не возникло проблем, следует заблаговременно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости: если в разделе 1 в графе «Вид жилого помещения» значится «Квартира», значит, речь идет о доле в праве на более крупный объект и сделку на нее следует официально удостоверять. Если указано «Комната» — речь идет об отдельном объекте и удостоверять не обязательно.

Гости в коммунальной квартире

Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.

Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:

• гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
• гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
• категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.

Правила составления и заполнения договора

Предварительный и основной договоры составляются практически идентично друг другу. Разница может быть только в различных отлагательных и обычных условиях, до которых договорятся стороны. Четко фиксированной формы таких условий не существует, но следует помнить, что каждый момент рекомендуется описывать максимально детально и четко, чтобы не допускать двоякого толкования. Примерный перечень пунктов, который обязан быть в договоре выглядит так:

• Данные стороны. Указывается ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации и проживания, номер СНИЛС и ИНН, а также любая другая информация, которая поможет четко идентифицировать человека.
• Информация о комнате. Адрес, этажность, площадь (жилая и общая), количество комнат, наличие газа, водоснабжения и электричества, а также любые другие факторы и параметры, которые помогают идентифицировать конкретное жилье.
• Стоимость комнаты. Прописывается цифрами и прописью, во избежание недоразумений. В предварительном договоре этого пункта может не быть или стоимость в предварительном и окончательном договоре может отличаться, если это предусмотрено условиями. Не рекомендуется указывать расплывчатые формулировки, типа «по цене не ниже рыночной». Также рекомендуется указывать реальную стоимость комнаты, за которую она будет приобретаться. Любое завышение или занижение может стать причиной повышенного риска и дальнейшего оспаривания сделки в суде.
• Условия соглашения. В стандартном варианте этот пункт просто указывает на факт перехода права собственности. Но здесь же может быть прописано практически все что угодно, начиная от условий рассрочки платежей и заканчивая требованием выписаться из комнаты к определенной дате.
• Права и обязанности сторон. Тут прописывается все, что имеет или не имеет права делать любая из сторон, а также то, что она обязана сделать.
• Форс-мажорные обстоятельства. В этом пункте расписываются варианты, при которых сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке или же, при которых стороны могут не выполнять своих обязательств. Например, при уничтожении квартиры из-за природной катастрофы логично, что покупатель уже ничего не будет покупать.
• Дата и подпись. Стороны ставят свои подписи и дату подписания договора. Очень рекомендуется проставлять реальную дату, когда документ был подписан. Не стоит пытаться заключить договор «задним числом» или подписать его заранее, до фактической даты заключения.

Похожие записи:

• Не рассчитали при увольнении – что делать
• Льготы и выплаты при рождении двойни на 2023 год
• Как организации должны исчислять земельный налог в 2023 году