Покупка квартиры с материнским капиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

Какие существуют варианты продажи

• Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

• Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

• Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Можно ли купить квартиру с использованием маткапитала у родственников

Можно, но осторожно. Пенсионный фонд очень внимательно относится к таким сделкам. Скрыть владельцев квартиры вряд ли удастся благодаря общим госреестрам ПФР. Как правило, такие сделки по большей части заключаются с одной целью — обналичить маткапитал. Нередки случаи, когда родственники не покидают квартиру, несмотря на переход права собственности. Если до ПФР дойдёт эта информация, то сделку просто признают недействительной, а средства господдержки потребуют вернуть назад. К тому же, при покупке квартиры у близкого родственника нельзя получить налоговый вычет. Это может сделать лишь второй супруг, не являющийся близким родственником продавцу.

При покупке квартиры у родственников важно учитывать следующие условия:

• жилищные условия должны улучшаться;
• необходимо заключение договора купли-продажи;
• после совершения сделки в квартире должны проживать новые владельцы;
• выделение долей на детей и супругов обязательно.

О чем думает покупатель?

● Вдруг материнский капитал не перечислят?

● Вдруг продавец не согласится квартиру передать после сделки, а затем ждать перечисления материнского капитала?

Первый вопрос совпадает у продавца и у покупателя – с него и начнем.

Чтобы «вдруг не перечислят» не случилось, надо соблюдать все правила использования материнского капитала: возраст ребенка, наделение собственностью всех членов семьи, отдельные комнаты для семьи при покупке с родными.

И конечно, условия перечисления материнского капитала прописываются в договоре купли-продажи:

1. Сроки (с даты получения документов о регистрации перехода права собственности: 3 рабочих дня на подачу заявления и документов в Пенсионный фонд РФ и 1,5 месяца на перечисление с даты подачи заявления и документов в ПФ РФ).

2. Точные банковские реквизиты продавца. Важно: продавцу надо взять в банке полные реквизиты счета на бланке банка с печатью. И оригинал отдать покупателю. Дело в том, что Пенсионный фонд при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом может их запросить как подтверждение и для проверки прописанных в договоре купли-продажи реквизитов.

Важно: перед сделкой покупатели берут в Пенсионном фонде Выписку из лицевого счета, и продавец видит сумму.

Шаг первый: выбрав квартиру, составляем договор

Существенное условие договора — предмет, то есть описание объекта сделки. В тексте соглашения укажите кадастровый номер, адрес, площадь. Если в договоре не будет необходимых для идентификации квартиры сведений, договор будет считаться незаключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

Обязательно должны быть прописаны:

· цена продаваемого имущества, согласованная сторонами (отдельно сумма, погашаемая материнским капиталом);

· сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением в силу разных оснований;

· порядок и сроки расчетов по сделке.

Договор заключается в простой письменной или в нотариальной форме, удостоверение сделки нотариусом может быть предусмотрено участниками сделки, а в ряде случаев является обязательным: при покупке долей квартиры, в случае, если продавец — несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин. В договоре можно сразу распределить доли будущих собственников квартиры либо впоследствии обратиться к нотариусу, чтобы оформить соглашение о выделе долей детям и каждому из родителей.

С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру

Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:

• первоначальный взнос по ипотеке;
• полное/частичное погашение долга по ипотеке;
• оплата части стоимости квартиры;
• строительство и реконструкция частного дома.

Запрещается:

• покупать земельный участок;
• покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
• покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
• совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).

Чтобы купить квартиру с использованием материнского капитала, необходимо поочерёдно выполнить ряд действий, указанных ниже. Сделка купли-квартиры с использованием МСК и накоплений или только МСК осуществляется так:

1. Собирается вся необходимая документация: сертификат МСК, паспортные данные, заполненные бланки заявлений и т.д.
2. Определяют объект покупки, выбирают желаемую квартиру в соответствии со всеми требованиями ПФРФ.
3. Обращаются к продавцу и договариваются о заключении сделки.
4. Пакет документов относят нотариусу, который составляет договор купли-продажи квартиры.
5. Заключается договор у продавца.
6. У нотариуса берётся заверенная выписка, подтверждающая распределение долей каждому члену семьи по окончании выплат за квартиру.
7. Подтверждающий доли документ относится в Росреестр.
8. Все бумаги относятся в Пенсионный фонд России, там же пишется личное заявление, в котором указываются данные о дате приобретения жилья, способах оплаты, целях использования материнского капитала — для выплаты продавцу, оплаты кредита или займа в банке.
9. Спустя два месяца, когда заявление будет рассмотрено, в случае положительного успеха, средства из МСК будут перечислены на реквизиты, указанные в заявлении. Для того чтобы контролировать ситуацию, лучше держать связь с продавцом и попросить его сообщить, когда средства будут перечислены, но работники ПФРФ должны сообщить об этом и вам.
10. Подтверждение о перечислении денег с сертификата относится в Росреестр, где взамен выдаётся выписка, подтверждающая ваше право собственности на купленную квартиру.

Если по истечении двух месяцев с момента подачи заявления в ПФРФ пришёл отказ о реализации сертификата, вы можете обратиться в суд для того чтобы оспорить решение фонда. Но лучше предупредить такое развитие событий путем обращения в Пенсионный фонд ещё до подачи заявления и консультации по вопросу правомерности сделки.

В случае, если квартира приобретается в ипотеку, необходимо будет согласовать действия с продавцом и с банковским учреждением: первый должен согласиться на кредитные условия, банк — выдать кредит и перечислить средства на счёт продавца. После этого останется только отнести заявление в ПФРФ и ждать решения инстанции.

Требования к тому, как оформлена собственность на объект

Так как материнский капитал — семейная выплата, при его использовании покупатель обязан наделить долями в собственности на покупаемый объект всех членов семьи. Он может сделать это сразу, тогда сторонами договора купли-продажи будут являться все члены семьи. А может не наделять других членов семьи долями в собственности при заключении договора, но тогда потребуется дополнительно предоставить в Пенсионный фонд заверенное нотариусом обязательство распределить доли в собственности на объект в дальнейшем. Выделить доли в собственности на квартиру важно не позднее чем через полгода с того момента, как семья полностью рассчиталась за квартиру.

«В прошлом году значительно выросло количество случаев, когда сделка расторгается в связи с тем, что мамы не наделили детей собственностью в купленной квартире, — рассказывает Елена Лапко. — Правоохранительные органы очень строго следят за соблюдением требований федерального законодательства со стороны граждан. В случае расторжения сделки семья должна будет материнский капитал возвратить».

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом (образец)

Владелец сертификата на материнский капитал может потрать его на улучшение жилищных условий, в том числе на покупку жилья. Использовать средства господдержки можно путем внесения всей суммы на покупку квартиры или использовать субсидию в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и подписан всеми участниками сделки. В тексте соглашения обязательно указывается, что оплата производится с учетом средств материнского капитала.

Чтобы использовать средства господдержки для покупки квартиры нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд (ПФР) вместе с перечнем необходимых документов. Проверка документов осуществляется в течение месяца.

Если ПФР одобрит сделку денежные средства будут перечислены на счет продавца через 10 дней.

Как правило, предварительные договора заключаются через агентства недвижимости, где имеются штатные юристы, готовые помочь в составление договора, если вы заключаете сделку «напрямую» с продавцом и у вас возникли какие-нибудь сомнения, то обязательно обратитесь к опытному юристу, который поможет разобраться во всех тонкостях составленного соглашения. В Росреестре данный договор регистрировать не нужно, достаточно заверить его у нотариуса.

Заключая договор купли-продажи при помощи средств материнского капитала, следует внимательно относиться к составлению каждого пункта. В противном случае пенсионный фонд откажет в выплате материнских средств, поэтому информацию о составление такого соглашения можно узнать либо в интернете либо обратиться к грамотному юристу.

Документы для оформления сделки

Чтобы составить договор, в нотариальную контору следует предоставить комплект бумаг, для каждой из сторон свой. Для собственника квартиры, выступающего продавцом:

• внутрироссийский документ, способный удостоверить личность продавца (паспорт);
• документ, который подтверждает право на имущество (выписка из реестра и пр.);
• сведения о банковском счете, на который поступят средства из семейного капитала.

Для покупателей:

• документы, удостоверяющие личность всех лиц, на которых будут оформляться доли квартиры (паспорта матери, отца, ребенка старше четырнадцати лет, а также свидетельства несовершеннолетних);
• материнский сертификат.
• если квартира покупается под ипотеку, необходимо предоставить кредитный контракт с банком.

Если сделку оформляет муж, необходимо согласие владелицы сертификата. Документ заверяется в нотариальной конторе. По закону семейным капиталом может распоряжаться только тот человек, на чье имя выписан сертификат (чаще всего мать).

Строительство дачи с привлечением подрядной организации

На материнский капитал можно построить жилой дом с привлечением подрядной организации, зарегистрированной как юридическое лицо. Согласно п.10 правил направления, в Пенсионный фонд к заявлению и основным документам потребуется приложить:

– копию разрешения на строительство или уведомление о соответствии параметров дома требованиям к объекту ИЖС;

– копию договора подряда;

– выписку из ЕГРН или другой документ, подтверждающий право заявителя проводить строительство на участке: о праве безвозмездного или бессрочного пользования, наследуемого владения, аренды;

– заверенное нотариусом обязательство о выделении долей.

Необходимым условием при этом является наличие права собственности на земельный участок, копии разрешения на строительство либо копии уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) объекта ИЖС.

Дом с помощью материнского капитала можно построить своими силами или с помощью строительной организации, заключив с ней договор подряда.

При подаче заявления на распоряжение маткапиталом в Пенсионный фонд, согласно п. 6 правил, установленных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 года № 862, необходимо предоставить основные документы:

– паспорт владельца сертификата на МСК;

– свидетельство о браке и паспорт супруга, если он строит дом, владеет земельным участком, на котором будет находиться помещение, или если он имеет право пользоваться землей, а также является одной из сторон сделки по строительству.

Далее дом, построенный на средства МСК, нужно оформить в общую долевую собственность родителей и всех детей.

К заявлению прилагаете документы, перечень которых зависит от того, как строится дом на садовом участке, — своими силами или с помощью подрядчика, на кредитные средства или на собственные деньги.

Отказ в выдаче маткапитала и аннулирование сделки

Перейдем ко второй проблеме проведения купли – продажи квартиры с материнским капиталом, связанной с отказом в выдаче денежных средств пенсионным фондом. Причин для отказа множество:

• Родители лишены маткапитала вследствие каких – либо правонарушений;
• В Пенсионный Фонд были поданы неверные или поддельные документы;
• Все денежные средства с маткапитала уже были потрачены;
• Сделка купли – продажи была проведена с нарушениями;
• Сумма выплат по договору превышает доступную по сертификату.

В любом случае, отказ в выдаче материнского капитала ведет к тому, что условия выполнения сделки купли – продажи становятся неосуществимы. Но такая ситуация – не безвыходная, и решить её можно самыми разными способами.

• Первый, и при этом самый запутанный – аннулировать договор. Подходит в том случае, если ситуация совсем тупиковая и стороны плохо к ней подготовились. В этом случае потребуется расторгнуть договор в суде, заново подготовить бумаги и повторить сделку;
• Кроме того, оплату можно будет провести и собственными средствами. Этот вариант подходит тем покупателям и продавцам, которые хорошо знакомы друг с другом и могут проводить расчет друг с другом без особых проблем не опираясь на условия договор;
• Третьим способом может стать простое продление срока рассрочки до урегулирования всех возникших с материнским капиталом проблем. Этот вариант весьма прост и универсален, а так же надежен – в случае возникновения конфликта сделку по купли – продаже квартиры можно будет оспорить в суде, опираясь на изначальный документ.

Информация! Отдельно отметим тот факт, что отказ в выплате и возникшие с ним проблемы можно подробно расписать в пункте “разрешение конфликтов и спорных вопросов”. Таким образом вы не только обезопасите себя от различных непредвиденных обстоятельств, но и сможете быстро урегулировать конфликт, переделать бумаги и сгладить все неприятные последствия отказа.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса. Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.
3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости. Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Похожие записи:

• Жилье для военнослужащих: вопросы и ответы
• Взыскание долга по расписке: как вернуть деньги?
• «Путинское» пособие в 2023 году: как получить выплаты на детей до трёх лет