Презентация на тему 5.Особенности рынка недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Презентация на тему 5.Особенности рынка недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.
Что такое первичное жилье
Жилые объекты на первичном рынке недвижимости не зарегистрированы в государственном реестре собственности, то есть они продаются впервые.
Однако не в каждой новостройке все квартиры относятся к первичному рынку жилья. Например, если после ввода жилого дома в эксплуатацию, квартиру в нем на продажу выставляет дольщик, который уже получил право собственности. Даже если в этой квартире никто не жил, она все равно относится к вторичному рынку недвижимости, так как было оформлено право собственности.
Большую часть вторичного рынка недвижимости занимают предложения квартир из старого жилищного фонда. Меньшую — новостройки, которые уже введены в эксплуатацию. Их мы разберём в той части статьи, которая посвящена новым домам. Сейчас же сосредоточимся на объектах, которые в народе называют сталинками, хрущёвками и брежневками.
Принято считать, что названия связаны с фамилиями лидеров СССР при которых эти дома строили. Но это не совсем верно. Например, хрущёвки строили и при Брежневе, а брежневки, пусть и по несколько модифицированным проектам, строят до сих пор.
Чтобы отследить метаморфозы советского жилого фонда, необходимо немного узнать об истории советского индустриального строительства. В период с 30-х по 80-е годы XX века его нормы и правила неоднократно менялись. Изменения были вызваны экономической ситуацией в стране и планами советского правительства. Рассмотрим основные вехи индустрии и кратко разберём их влияние на современный рынок жилья.
Функции рынка недвижимости
Основные функции рынка недвижимости:
- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
- регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
- коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
- функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;
- стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
- социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.
Требования банков к вторичному рынку
Но и к побывавшей в собственности квартире кредитные организации предъявляют свои требования. Как-никак, недвижимость становится банковским залогом на весь период кредитования. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк обязан будет реализовать залог, чтобы не понести убытки. Поэтому квартира должна соответствовать некоторым физическим характеристикам, чтобы ничего не препятствовало ее последующей перепродаже.
- Дом, в котором заемщик планирует приобрести жилье, должен быть возведен не ранее 1957 года.
- Обязательное условие – наличие всех современных коммуникаций. Банк не возьмет в залог дом, в котором отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация.
- К моменту полной выплаты ипотеки дом, в котором расположена квартира, не должен быть физически изношен более чем на 70%.
Что такое недвижимость
С юридической точки зрения имущество разделяют на движимое и недвижимое. У каждого — свои правила оформления, регистрации и купли-продажи.
Недвижимость — имущество, признанное в законодательном порядке недвижимым в силу природы (все, что связано с землей и сооружениями на ней) или закона (космические объекты, воздушные и плавательные судна).
Различают три основных вида недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. Недвижимое имущество также отличают по целям, которые оно выполняет:
- для жилья — дома, квартиры, комнаты;
- для коммерческой деятельности — отели, офисы, магазины;
- для производств — склады, заводы, фабрики;
- для сельскохозяйственных нужд — огороды, сады, фермы;
- для специальных целей — школы, больницы, церкви.
Наконец, недвижимость делится на первичную и вторичную.
Субъекты рынка недвижимости
Поскольку объектами являются те дома, квартиры, офисы и постройки, которые покупают, продают и берут в аренду, субъектами рынка недвижимости являются все остальные лица, которые участвуют в обороте недвижимости. К ним относятся покупатели, продавцы, инвесторы, различные посредники, государственные органы. В качестве покупателя могут выступать как физические, так и юридические лица. Другими словами, жильё и другие помещения могут покупать как граждане, так и компании, включая недвижимость в свой баланс. Инвесторы, вкладывающие свои средства в недвижимость, также являются субъектом рынка. Они могут напрямую или косвенно касаться сделок с недвижимостью, покупая объекты самостоятельно или направляя свои средства в фонд, который распорядится деньгами.
Продавцами на рынке недвижимости выступают собственники, у которых есть определенное имущество. Кроме частных лиц, это могут быть фонды, органы, уполномоченные местной властью. Для того чтобы организовывать сделки на рынке недвижимости, нужны всевозможные посредники. Они организуют процесс купли-продажи. К ним относятся оценщики, риэлторы, юридические фирмы, рекламные компании, биржа недвижимости, страховые компании, аукционы, фондовая биржа, комиссия по приватизации предприятий, а также банки, в том числе те, которые выдают ипотеку.
Государственные органы также принимают участие в ходе оформления сделок с недвижимостью. Например, чтобы получить технический паспорт на свой объект, нужно обращаться в бюро технической инвентаризации. В нотариальных конторах осуществляется переоформление права собственности. В налоговой инспекции оплачивается налог с имущества. Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству обеспечивают функционирование рынка земли. Арбитражные суды участвуют в разборе споров между владельцами объектов на рынке недвижимости.
Количество сделок по продаже и покупке жилья с каждым годом увеличивается. Кто-то смог собрать сразу средства на новый дом, кто-то пользуется возможностями ипотеки. У каждого из покупателей есть свои представления о будущем жилье, свои требования к нему. И первый пункт, который стоит в списке требований – это возраст жилья.
ВНИМАНИЕ! Вторичный рынок недвижимости представляет квартиры, дом, комнаты, которые уже эксплуатировались как жилые помещения, и часто не одно десятилетие.
За это время происходит износ здания, может ухудшиться экстерьер, внутренний интерьер. Новые дома, только построенные, более прочные и будут служить еще длительный срок.
Что такое вторичка (вторичный рынок) или первичка в 2023 году? С юридической точки зрения это способ совершения сделки:
- Первичный рынок предполагает покупку квартир в домах, которые только построены или будут сданы в эксплуатацию в ближайшем будущем. Такие квартиры еще не имели владельцев. Покупатель становится первым собственником, оформившим все соответствующие права. Обычно первичное жилье продают застройщики, строительные компании или их представители.
- Вторичная недвижимость – это квартиры или дома уже эксплуатируемые, они являются сданными объектами. Срок эксплуатации жилья может быть от нескольких месяцев до десятилетий.
Нужно знать, что такая квартира или дом уже имеет не только своего владельца (а то и нескольких, сменяющихся), но и определенную историю. Могла неоднократно проводится продажа такого жилья.
Для некоторых граждан, решившихся на покупку недвижимости, именно наличие истории, чужой атмосферы в доме становится главным отрицательным фактором вторички. Но у такого рынка недвижимости также есть много преимуществ, поэтому объекты на нем часто заслуживают внимания.
На вторичном рынке купить квартиру можно разной площади, с разным количеством комнат. Есть возможность выбрать район города, этаж, даже расположение окон относительно сторон света. Но также следует изучить плюсы и минусы вторички, чтобы выбор был обдуманным и удачным:
- Квартира на вторичном рынке – жилье, готовое к проживанию. Уже не нужно ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. Иногда только приходится перенести вселение на несколько недель по просьбе бывших владельцев, если они подыскивают квартиру для себя.
- На вторичке можно найти объект с уже готовым интерьером, отвечающим требованиям вкуса. И некоторое время можно не тратить средства на ремонт, просто наслаждаясь новой жизнью в новом доме.
- Квартиру на первичке покупатель может увидеть в виде фундамента здания. Такого не бывает в случае с вторичкой. Жилье уже готовое, его можно тщательно осмотреть, проверить работу инженерных сетей, даже получить сведения о соседях.
- Инфраструктура в районах, где жилые дома построены несколько лет (десятилетий) назад, уже развита. При выборе квартиры можно оценить и ее.
Но вторичный рынок – это жилье с историей, со своим настроением и атмосферой. Можно даже не знать, как жили в квартире предыдущие хозяева, какие события происходили в стенах. Но это не главное. Такое жилье сменило уже несколько владельцев, и нужно исключить риски, что все сделки были оформлены с учетом требований законодательства.
Что такое недвижимость
С юридической точки зрения имущество разделяют на движимое и недвижимое. У каждого — свои правила оформления, регистрации и купли-продажи.
Недвижимость — имущество, признанное в законодательном порядке недвижимым в силу природы (все, что связано с землей и сооружениями на ней) или закона (космические объекты, воздушные и плавательные судна).
Различают три основных вида недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. Недвижимое имущество также отличают по целям, которые оно выполняет:
- для жилья — дома, квартиры, комнаты;
- для коммерческой деятельности — отели, офисы, магазины;
- для производств — склады, заводы, фабрики;
- для сельскохозяйственных нужд — огороды, сады, фермы;
- для специальных целей — школы, больницы, церкви.
Наконец, недвижимость делится на первичную и вторичную.
Ощутимые риски «вторички»: сомнительная история, неузаконенная перепланировка
К сожалению, вторичный рынок недвижимости – благоприятная зона для реализации разнонаправленных мошеннических схем, а значит, покупателю приходится проявлять особую бдительность.
Основные риски связаны с тем, что в каждой из сделок по передаче права собственности, могли быть нарушены права третьих лиц (дети, родственники, супруги) или самого собственника, который, например, может быть признан недееспосбным и не отдавать себе отчет в своих действиях в момент подписания договора.
Социальная роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных).
Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.
Основой объекта недвижимости является земля.
Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.
Земля подразделяется на:
1) земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования;
2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.).
Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.
Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям.
Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.
В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.
Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.
Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения.
Институциональная недвижимость – это здания для правительственных или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.
Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.
Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации:
1) сооружения, введенные в эксплуатацию;
2) здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции;
3) незавершенное строительство.
По степени воспроизводимости в натуральной форме выделяют недвижимость:
1) невоспроизводимую – это месторождения полезных ископаемых;
2) воспроизводимую – это сооружения, здания. По степени специализации различают:
1) специализированную: химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие к культуре.
2) неспециализированную – это иная недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.
По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).
По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены.
Возможные риски при покупке недвижимости
Каждый объект недвижимости включает набор параметров, поэтому каждая сделка здесь осуществляется в рамках конкретной территории с необходимыми административными нормами.
В связи с этими характеристиками можно выделить основные источники рисков:
- экономические;
- юридические;
- архитектурно-строительные;
- административные.
Естественно, все перечисленные виды рисков непосредственно связаны с финансовым эквивалентом, так как затраты на проект или сделку могут быть увеличены или снижены, либо увеличен период запланированного времени инвестирования. Как минимизировать риски первичного рынка недвижимости?
Здесь нужно знать, что иногда полностью обойтись без рисков невозможно, а вот существенно снизить их – вполне:
- Первый шаг – выявление возможных проблем при сделках и операциях с недвижимостью;
- Второй шаг – определение качества и количества рисков (выяснение причинно- факторной связи их возникновения, возможность их наступления, анализ ситуаций во время сделки, при которых могут возникнуть проблемы; выяснение возможного объема риска);
- Третий шаг – анализ возможных финансовых затрат для погашения риска;
- Четвертый шаг – выработка стратегии и осуществление мероприятий по предотвращению рисков, снижение вероятности их наступления и расчет возможного объема финансовых трат;
- Пятый шаг – контроль проведения нужных мероприятий, при необходимости – внесение актуальных корректив в механизм их реализации.
Таким образом, при выборе квартиры на первичном рынке недвижимости необходимо четко формулировать свои потребности, соизмерять возможности и текущую ситуацию. При грамотном учете всех факторов вы сможете выбрать самую оптимальную для вас квартиру.