Образец уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.

Как новые правила повлияют на судебную практику

«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.

Итак, ситуация № 1 — Арендодатель самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.

В данной ситуации ,вы можете не платить арендные платежи, так как помещение не может быть использовано по вине другой стороны договора. Также вы имеете право потребовать выплатить вам убытки, использовать разнообразные типы ответственности, прописанные в соглашении. Арендодатель будет обязан скорее всего (точно можно сказать после изучения договора аренды) возвратить залог.

После закрытия помещений нужно сразу обратиться к арендодателю с заявлением-уведомлением. В нем необходимо сообщить о том, что арендные платежи уплачивать вы больше не намерены, пока не будет восстановлен доступ к помещению.

Арендодатель будет пытать ссылаться на форс-мажор. Арендные платежи платить не нужно, ведь доказать другой стороне данное основание будет достаточно непросто.

Арендодатель имеет право закрывать офис для разрешения возможных финансовых потерь сторон договора. Все условия необходимо оформит допсоглашением, оно должно быть заключено со всеми арендаторами.

В качестве примера можно привести ситуацию в Казахстане. Так вынужден был закрыться крупный торговый центр. Арендаторов освободили от уплаты арендных платежей, однако они должны погасить все расходы, связанные с эксплуатацией данных помещений.

Ситуация № 3 -Арендатор самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.

В таком правовом случае арендную плату вносить все равно придется, как и нести соответствующую ответственность за неисполнение условий заключенного соглашения. Неустойка также будет начисляться.

Уточните: может вам положена отсрочка по уплате арендных платежей

Есть возможность не платить арендные платежи, когда ваше предприятие отнесено к субъектам малого или среднего бизнеса и снимает помещение, находящееся в госсобственности. Можно потребовать отсрочку. Для этого заключается допсоглашение с контрагентом. В соглашении можно указать, что платежи за этот год будут выплачиваться только в следующем одинаковыми долями. Государственный орган не может выдать отказ.

Отсрочку по выплатам арендных платежей Правительство РФ определило только имуществу, находящему в федеральной собственности. Однако кабинет министров выпустил рекомендации, в силу которых аналогичные действия должны совершить и органы муниципальной власти. В столице уже выполнили рекомендации, гостиницы и предприятия общепита получат отсрочку по уплате аренды.

Московские организации, арендующие земельные участки и помещения у столичных властей, полностью освободят по уплате арендных платежей в ближайшие три месяца, ввиду запрета на осуществление соответствующего вида деятельности.

В настоящее время отсрочки пока компаниям не предоставляются. Официальный нормативно-правовой акт еще не готов, арендаторы ждут с нетерпением обновления информации на интернет-сайте правительства Москвы.

В случае, когда вы не арендуете помещение у государственных или муниципальных органов власти или не являетесь представителем малого или среднего бизнеса, возможно добиться получения так называемых арендных каникул.

Необходимо оценить перспективы использования фактора форс-мажора для приостановки оплаты арендных платежей

Фактор форс-мажора дает возможность не выплачивать неустойку за невыполнение обязательства по оплате арендных платежей, однако сами платежи необходимо вносить в полном объеме.

Пандемия нового вируса по формальным основаниям может попасть к характеристикам обстоятельств непреодолимой силы. Многие субъекты Российской Федерации ввели на своей территории режим повышенной готовности из-за действия коронавируса (например, в Брянске, Иваново). В Архангельске региональные власти признали пандемию коронавируса

Но для применения в арендных правоотношениях фактора форс-мажора будет недостаточно просто ссылаться на нормативно-правовые акты, принятые регионами РФ. Необходимо привести доказательства наступления причины и следствия между возникшими событиями. Первое обстоятельство – это распространение нового вируса и установление запретов на законодательном уровне. Второе обстоятельство – невозможность выполнять обязанности по договору аренды в виде оплаты соответствующих платежей.

Отсутствие денежных средств в виду снижения оборотов и прибыли организации действующее законодательство и судебная практика не относит к форс-мажору. Введенные субъектами РФ запреты никоем образом не могут препятствовать расчетам между контрагентами, так арендатор по-прежнему может платить арендные платежи, а банковские организации имеют возможность такие проплаты проводить. Таким образом, ссылка на форс-мажор в подобных обстоятельствах и об освобождении от уплаты аренды станет не состоятельной.

Не выполнять обязательства по соглашению, ссылаясь на возникший форс-мажор, нельзя. Подобные условия могут лишь освободить от различного рода штрафных санкций, но не от самих арендных платежей, т.е арендатор не должен выплачивать арендодателю неустойку или возникшие убытки.

Форс-мажор представляет собой условие, при наступлении которого можно без риска не выполнять свои обязательства или просить их отсрочки, пока не прекратится действие обстоятельств непреодолимой силы. Когда судья примет решение признать нынешнюю пандемию форс-мажором, то платить убытки и неустойки по договору аренды больше не нужно будет. Однако сами арендные платежи платить все-таки придется, как только основания форс-мажора прекратятся, а в нынешнем случае распространение коронавируса.

Для убеждения арендодателя не производить начисления неустойки за невыполнение обязательств по оплате арендных платежей, предоставить по ним отсрочку, нужно применять статьи Гражданского Кодекса РФ, которые связаны с изменением договорных правоотношений в силу изменений обстоятельств. Для применения фактора форс-мажора важно выполнять все действия в три этапа:

Проведите анализ заключенного арендного соглашения, где прописаны условия о наступлении форс-мажора

Внимательно прочитайте условие договора аренды о наступлении форс-мажора, так как последний вовсе не обязательно прописывать в соглашении. Данные условия имеют возможность лишить сторону в полном объеме ссылаться на обстоятельства форс-мажора или наоборот предоставлять широкие права и освобождать от уплаты как самих арендных платежей, так и санкций при наступлении определенной ответственности.

Частенько подписанные арендные соглашения содержат условия, согласно которым можно без проблем расторгнуть договор при длительности форс-мажора более чем в несколько месяцев.

Обратите пристальное внимание на пункты договора, где существует возможность не уплачивать арендные платежи при невозможности пользоваться помещением либо земельным участком. Т.е. вы можете не исполнять свои обязанности по оплате, если на законодательном уровне будет принято решение о запрете использовать данные типы помещений. В качестве примера можно привести торгово-развлекательные комплексы, которые власти были вынуждены закрыть. На основании таких запретов, подобные центры были закрыты в столице, хотя в соответствующем нормативно-правовом акте такие ограничения отсутствуют.

Каким образом вносят изменения в арендное соглашение?

Предлагаем контрагенту подписать дополнительное соглашение к действующему договору

Применяйте активнее фактор наступления форс-мажор и существенного изменения условий для инициирования переговоров с контрагентом по поводу заключенного арендного соглашения. В настоящее время отсутствует судебная практика и решения судов, которые бы выносили свои акты в пользу арендаторов. Поэтому пока не рекомендуется идти за защитой своих прав и обязанностей сразу в суд для изменения/расторжения арендных правоотношений. Судебные инстанции осторожно и даже с опаской относятся к данным обстоятельствам.

Поэтому лучше всего попытаться подписать с контрагентом допсоглашение, где стороны пойдут на взаимные уступки друг другу:

• Платежи по договору аренды будут отменены на определенный срок.
• Уменьшение размера арендных платежей на определенный срок.
• Предоставление отсрочки по уплате аренды на определенное количество месяцев.
• Платежи по аренде в процентном соотношении, исходя из размеров прибыли арендатора.
• Перенос даты аренды.

Взыскание долга по аренде в арбитражном суде

Стоит ли обращаться в суд

Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.

Когда подключать суд

• арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
• арендатор не выходит на связь,
• арендатор начал судебное разбирательство.

(аренда муниципального имущества во время пандемии)

Действия зависят от того, кто собственник имущества:

Ошибки при заключении и исполнении договора аренды недвижимости

Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.

Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки

По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами .

В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников . Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке.

Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.

В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий .

Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников.

Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.

Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным .

Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.

Пять вопросов о новых правилах расторжения договоров аренды — РБК

Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.

К малому и среднему бизнесу относятся компании, в которых работает не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд руб. Госучастие в них не должно превышать 25%, доля иностранцев — не выше 49%.

Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.

Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.

Как бизнесу расторгать договоры, ставшие разорительными

Признание коронавируса форс-мажором автоматически не освобождает от ответственности за неисполнение обязательств

Резкое падение спроса ставит перед владельцами компаний сложные вопросы: является ли текущая ситуация форс-мажорной, что делать с действующими договорами аренды, поставок, услуг, как быть с контрагентами, сотрудниками и т. д. Является ли коронавирус форс-мажором, освобождающим по закону от исполнения обязательств, зависит от позиции властей.

Если они официально признают пандемию форс-мажором, тогда это будет общеизвестным фактом, который не нужно доказывать. В противном случае это устанавливает суд в конкретном споре. Хотя свежей судебной практики по форс-мажору пока практически нет. На данный момент пандемия официально признана форс-мажором лишь в Москве и Московской области.

Официально в законе форс-мажор называется «обстоятельствами непреодолимой силы» (ст. 401 ГК) и является основанием для освобождения от обязательств, которые невозможно исполнить из-за чрезвычайных и непредотвратимых событий. При этом оба условия (чрезвычайность и непредотвратимость) обязательно должны присутствовать.

Пандемия отвечает названым критериям, поэтому, скорее всего, будет рассматриваться как обстоятельство непреодолимой силы.

Признание коронавируса форс-мажором автоматически не освобождает от ответственности за неисполнение обязательств. Должна быть причинно-следственная связь между ограничениями, которые введены для борьбы с пандемией, и невозможностью исполнения обязательств. Финансовые трудности и отсутствие товаров не являются форс-мажором и не освобождают компанию от исполнения договора.

Например, когда московские власти рекомендовали людям сидеть дома и поток посетителей в рестораны, парикмахерские, салоны красоты упал и выручка тоже, требовать у арендодателя снижения арендной ставки было нельзя. Форс-мажорными эти обстоятельства стали после распоряжения властей о прекращении работы всего московского общепита.

Значит, закрытые кинотеатры, фитнес-клубы, парикмахерские, устроители культурно-массовых мероприятий (работа которых официально приостановлена) могут рассчитывать на применение форс-мажора к коммерческой деятельности.

Запрет на работу кинотеатра означает отсутствие зрителей; это не просто падение выручки, а ее полное отсутствие, и не из чего платить за аренду.

На обстоятельства непреодолимой силы смогут ссылаться и те, кто связан с международной торговлей и пересечением государственных границ. В настоящее время в сфере госзаказа готовятся поправки, освобождающие поставщиков от санкций за нарушение условий контракта из-за ограничений по пандемии.

Платить ли за аренду офиса в ситуации, когда сотрудников перевели на удаленную работу? У бизнеса лишние расходы, но причинно-следственной связи между пандемией и невозможностью платить за аренду нет. И суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя в случае спора.

Для расторжения договора при пандемии имеют значение следующие поводы:

1. Обстоятельства изменились настолько существенно, что выполнение договора становится для одной из сторон неинтересным, проблематичным и убыточным, что дает право обратиться за расторжением в суд.

Например, в крупном московском ТЦ сильно упал покупательский трафик, что привело к значительному падению выручки у магазина одежды. Договориться миром о расторжении договора не удалось.

Ссылаясь на заявленный ТЦ при заключении договора аренды трафик, ритейлер-арендатор имеет хорошие шансы расторгнуть его в судебном порядке.

2. Обоюдная воля сторон на расторжение (работает независимо от форс-мажора). Ресторан заключил договор с рекламным агентством, услуги еще не оказывались. Из-за вируса ресторан утратил интерес к продвижению бизнеса, сообщил об этом агентству, договор расторгли.

3. Прямой запрет власти на конкретный вид деятельности. Например, отмена выступления известного лектора в «Олимпийском» из-за запрета массовых мероприятий. Договор может и должен быть расторгнут со ссылкой на запрет властей.

4. В конкретном договоре есть оговорка о форс-мажоре. Например, что договор поставки расторгается, если чрезвычайные обстоятельства продолжались более определенного количества дней и исполнитель договора успел в определенный срок уведомить об этом контрагента.

Например, владелец фитнес-клуба должен письменно проинформировать собственника помещения о запрете деятельности и предложить обсудить возможные варианты: снижение аренды, арендные каникулы, расторжение аренды (если решаете закрыть бизнес). Свою позицию ему следует подкрепить описанием того, как в его конкретном случае пандемия повлияла на бизнес, показать динамику, реальные цифры, дать прогнозы на ближайшую перспективу.

Рекомендуем вести переговоры честно и открыто, документально зафиксировав их ход (например, протоколом встречи). Это увеличит шансы на положительный исход переговоров.

А также может помочь потом в суде, если, например, арендодатель обратится с иском о взыскании арендной платы и штрафных санкций или вы обратитесь к нему с иском о расторжении долгосрочного договора аренды.

Важно понимать, что заставить через суд собственника предоставить арендные каникулы или снизить арендную плату, скорее всего, не получится. Но есть шансы отбиться от претензий арендодателя по неуплате аренды за время пандемии.

Параллельно начинайте работу по возврату денежных средств клиентам, захотевшим расторгнуть договоры и забрать деньги за неиспользованный срок.

С работниками по трудовым договорам обсудите возможный уход в отпуск или увольнение.

Если мирно урегулировать спор с контрагентом не получается, придется судиться. Первым делом максимально быстро проинформируйте его «Почтой России» о возникновении обстоятельств непреодолимой силы. Он должен получить от вас письмо (для суда это доказательство вашей добросовестности и предусмотрительности), а у вас должно остаться уведомление о вручении.

Как составить уведомление и его образец

Стандартный образец уведомления о расторжении договора аренды от арендатора состоит из следующих пунктов:

1. Вначале всегда прописывается название документа, то есть «уведомление». Следующей строчкой пишут уточнение, например, об одностороннем отказе от продления договора аренды.
2. Во вступительной части (справа сверху) прописываются идентификационные данные каждой стороны-участницы сделки. Требуется заполнить название организации полностью, ИНН, КПП, номер банковского счета и реквизиты финансовой фирмы, юридический и фактический адрес, рабочий телефон.
3. При оформлении реквизитов другой стороны требуется прописать обращение к человеку, который представляет организацию или ИП, например, «Управляющему». Далее вписывается ФИО без сокращений и название предприятия.
4. В теле документа прописывают реквизиты арендного договора, который требуется расторгнуть. Обязательной к указанию является информация о номере документа, названии, времени и месте оформления и сторонах, которые оформили бумагу.
5. Ниже прописывают пункт договора аренды, который дает сторонам право расторгнуть его раньше времени. В соответствии с пунктом прописываются причины, например, нарушение обязательств одной из сторон.
6. В конце документа указывается дата желаемого прекращения правоотношений. День должен следовать после даты, когда человек получит уведомление.
7. Внизу документа заявитель ставит дату написания и номер.
8. Уведомление заверяется печатью и подписью руководителя с расшифровкой. В конце пишется его полная должность.

Основания для прекращения действия соглашения

Согласно ГК РФ, сделка может быть завершена только по причине существенного изменения текущих обстоятельств. При наличии такой причины съемщик может обратиться ко второй стороне с соответствующим требованием.

Если участники не смогут договориться друг с другом, то наниматель вправе составить исковое заявление и передать его в суд.

На законных основаниях можно истребовать досрочное прекращение, если:

• арендодатель не смог передать предусмотренные документом жилые или нежилые помещения;
• вторая сторона мешает свободно пользоваться имуществом;
• переданные объекты имеют характерные недостатки, если они не были оговорены в первоначальном контракте, то съемщик не мог знать о них заранее, их невозможно было обнаружить в момент передачи;
• наниматель не смог получить планируемую прибыль в связи с низким трафиком товаров/услуг;
• невозможно использовать с юридической точки зрения;
• арендодатель уклоняется от взятых на себя обязательств по осуществлению мероприятий в рамках капитального ремонта;
• стало непригодным для постоянного использования не по вине принимающей стороны.

Условия расторжения договора по форс-мажору из-за короновируса

Например, типовые условия:

8.1 Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение настоящего Договора, которое явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких, как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д., в том числе решений органов государственной власти, при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий настоящего Договора.

8.2. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, незамедлительно уведомляет другую Сторону об этом, но не позднее 10 (Десяти) календарных дней с даты начала их действия. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть документально подтверждены компетентными органами.

8.3. Если обстоятельства, указанные в пункте 8.1. настоящего Договора, продолжаются более 3 (Трех) месяцев, каждая Сторона имеет право на расторжение настоящего Договора. В этом случае ни одна из Сторон не имеет права требовать от другой Стороны возмещения своих убытков, возникших после наступления обстоятельств непреодолимой силы.

В этих нормах договора обращаем внимание на положения по возникновению эпидемии и принятие решений органами государственной власти.

Способы подачи и сроки

Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.

Интересный момент! Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.

После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение . Неважно какое – жилое или нежилое.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды (образец)

Унифицированного образца уведомления о расторжении договора аренды законодательством не предусмотрено, поэтому такой документ может быть составлен в свободной форме и в письменном виде.

Образец уведомления о расторжении договора аренды арендатором (арендодателем) должен содержать следующую информацию:

• наименование документа;
• полные реквизиты арендодателя (для физлица указываются его фамилия, имя, отчество, паспортные данные, дата рождения, дата регистрации, для организации — полное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, ОГРН, дата и место регистрации, юридический адрес, фамилия, имя, отчество уполномоченного лица, его данные как физлица, наименование и реквизиты документа, на основании которого он реализует свои полномочия);
• аналогичные данные арендатора;
• реквизиты ДАр (номер, место и дата составления);
• указание пункта договора или конкретной нормы закона, позволяющих досрочно расторгнуть данный арендный договор в сложившихся обстоятельствах (в соответствии с ними необходимо описать обстоятельства, послужившие причиной принятия решения о досрочном расторжении соглашения; в качестве подтверждения таких обстоятельств может быть приложена соответствующая документация);
• указание даты расторжения договора или срока, по истечении которого договор считается расторгнутым;
• дата составления, подпись уполномоченного лица инициирующей расторжение стороны с расшифровкой.

Возможность снижения платы за аренду жилья

Проблемы материального характера в связи с коронавирусом возникли не только у юрлиц, но и у людей, арендующих жилье. На законодательном уровне особых правил для изменения заключенных ими договоров аренды не ввели. Поэтому возможность снижения или отсрочки арендной платы им следует обсуждать с арендодателем, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства.

Инициировать такие переговоры следует путем направления арендодателю письма с обоснованием факта наличия форс-мажора и изложением своих предложений по изменению порядка внесения платы за аренду.

Не исключено, что арендодатель пойдет навстречу пожеланиям арендатора. Однако он не обязан это делать. Поэтому арендатору надо быть готовым к тому, что его предложения не будут приняты. Если же договоренность об изменениях достигнута, ее нужно оформить дополнительным соглашением к договору.

В каких случаях оформляется уведомление

Перечислим ситуации,в которых непременно требуется извещение о скором прекращении аренды:

1. Согласно ГК РФ при бессрочном арендном договоре на помещение (заключенном на неопределенный срок) предупредить контрагента о расторжении необходимо за 3 месяца, в письменном виде.
2. Чтобы разорвать соглашение, предполагающее автопролонгацию, нужно сообщить о своем намерении в определенный срок до даты окончания аренды, в соответствии с условиями договора. Если ни она из сторон не изъявила желания завершить отношения, аренда считается продленной.
3. Если любой из подписантов отказывается от соблюдения договоренностей в одностороннем порядке, он обязан известить об этом другую сторону.

При обоюдной заинтересованности сторон в досрочном окончании аренды уведомление превращается в простую бюрократическую формальность. Контрагентам достаточно заключить соглашение, фиксирующее факт завершения отношений «арендатор – арендодатель», подписать акт приема-передачи объекта недвижимости, и на этом считать себя свободными от взаимных обязательств.

Совсем другая история складывается, когда лишь одна сторона желает отказаться от сотрудничества. Как правило, в этом случае второй участник попадает в затруднительное положение. Арендодатель, который внезапно остается без арендатора, почти всегда получает убытки из-за временного простоя помещения и тратит много времени на поиск нового клиента. Предприниматель, которого собственник попросил «съехать», вынужден в спешке искать другое место, и не факт, что сможет быстро найти подходящий вариант.

Дабы избежать таких неожиданностей, порядок расторжения договора должен быть согласован сторонами еще до момента сделки и четко прописан в тексте договора отдельными пунктами:

• какие обстоятельства будут считаться основанием для досрочного отказа от обязательств;
• за сколько инициатор разрыва обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях.

Срок уведомления нужно устанавливать в разумных пределах: он должен быть достаточным для максимально безболезненной подготовки к закрытию договора.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

• нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
• использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
• не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
• арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Похожие записи:

• Стадии совершения преступления в уголовном праве
• Техосмотр 2023: все, что нужно знать водителям
• Можно ли лишить наследства наследников по закону и завещанию?