Как продать квартиру под обременением (ипотекой)?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру под обременением (ипотекой)?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.
Альтернативные варианты
Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.
По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.
Подписание основного договора купли-продажи
При необходимости, предварительно следует:
- оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
- подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).
Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:
- участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
- банком, если покупка происходит через ипотеку;
- риэлтором;
- нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
- специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.
Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.
Обращение в регистрационную палату
Военный является собственником квартиры, которая является залогом в кредитном учреждении и Росвоенипотеке до полного погашения долга по ипотеке.
Оплата долга перед Росвоенипотекой осуществляется за счет средств, полученных от потребительского кредита.
В случае реализации объекта недвижимости, военный может выплатить кредитору средства полученные от продажи. После полной оплаты задолженностей по имуществу, владелец должен обратиться в регистрационную палату с заявлением от банка и от своего имени для получения свидетельства о снятии обременения с жилья.
Для детальной проверки полученной бумаги в банке требуется предоставить следующие документы:
- Выписку из ЕГРН о праве собственности;
- Договор сделки купли-продажи;
- Договор ипотечного кредитования;
- Справку от банка о полном возмещении долга;
- Закладную на имущество;
- А также копии паспорта, ИНН и СНИЛС.
Пакет принятой документации рассматривается Росреестром в течение 5 календарных дней, после чего выдается соответствующее свидетельство. При увольнении на уважительных основаниях работнику выдается доверенность от нотариуса, по которой будут внесены изменения в ЕГРН.
Потенциальные покупатели
Сделки с квартирами, обремененными банковским залогом, пугают как продавцов, так и покупателей. Первые боятся штрафов и изъятия прав собственности, вторых страшат возможные проблемы со стороны банка. Важно все действия согласовать с кредитным менеджером и заранее уточнить законность продажи ипотечного жилья.
Квартиру, которая находится в залоге, выставляют на продажу по сниженной цене. Скидка может составить 10, 20, а иногда и все 30% от номинальной стоимости. Возможностью неплохо заработать обязательно воспользуется опытный риелтор, готовый заплатить наличными, а после – выгодно перепродать ипотечную недвижимость.
По возможности привлеките к сделке профессионального риелтора. Он оценит квартиру, даст советы по продаже, расскажет о возможных проблемах с финансовой организацией или с продавцом/покупателем, примет участие в диалоге с представителем банка. Найти хорошего специалиста поможет единый реестр на сайте Российской гильдии риелторов.
Не испугаются обременения и те, кто давно ищет квартиру, похожую на вашу. Допустим, студия, как в вашем доме, приглянулась семейной паре, но застройщик уже все распродал. Эта семейная пара будет постоянно мониторить объявления о продаже, найдет ваше и обязательно откликнется, несмотря на риски.
Как снять обременение
Если военнослужащий не намерен ждать многолетнего регулярного погашения текущих платежей по кредиту, он может снять обременение путем досрочного исполнения обязательства. Такая возможность доступна на основании ст. 10 Федерального закона № 117-ФЗ.
Погашение кредитного обязательства по военной ипотеке возможно за счет различных источников:
- собственных средств семьи военнослужащего;
- потребительского кредитования у сторонних банков;
- средств материнского (семейного) капитала, который доступен при наличии в семье двух и более несовершеннолетних детей.
Денежное обязательство будет считаться исполненным, когда полная сумма основного долга и процентов по кредиту будет получена банков, оформившим договор на военную ипотеку.
Алгоритм действий военнослужащего для досрочного снятия обременения на жилое помещение по военной ипотеке будет выглядеть следующим образом:
- уведомление банковского учреждения и уполномоченного органа Министерства Обороны РФ о намерении снять зарегистрированное обременение и продать жилое помещение;
- получение в кредитном учреждении расчета полного остатка по договору;
- погашение в полном объеме кредитных обязательств;
- получение от банка и уполномоченного органа МО РФ согласия на снятие обременения;
- обращение в органы Росреестра за снятием зарегистрированного залога;
- получение на руки выписки ЕГРН, подтверждающей отсутствие у квартиры обременений.
После этого жилое помещение может быть продано на общих основаниях по собственному усмотрению военнослужащего.
Уполномоченным органом Министерства Обороны РФ в данном случае выступает Росвоенипотека, которая ведет единый реестр всех граждан, принявших участие в данной программе. После погашения задолженности по ипотечному договору, военнослужащий и члены его семьи будут исключены из данного реестра.
Если согласие банковского учреждения на снятие залога получить относительно просто (нужно лишь погасить долг в полном объеме), то соблюдение формальностей с Росвоенипотекой имеет следующие особенности:
- для получения согласия указанного органа необходимо предварительно закрыть персональный именной счет военнослужащего и получить выписку о снятии из реестра;
- для снятия залога Росвоенипотека выдает доверенность, которая будет представляться в органы Росреестра;
- после снятия обременения военнослужащие сохраняют право на повторное участие в программе ипотечного кредитования. Если до наступления предельного возраста пребывания на военной службе (45 лет) осталось не менее трех лет.
Достоинства продажи и недостатки
Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:
- средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
- квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
- сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.
Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:
- реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
- для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
- после осуществления сделки придется заплатить налог;
- для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.
Какая последовательность действий необходима для совершения сделки-продажи квартиры с военной ипотекой?
Попробуем перечислить возможные действия поэтапно:
- Военный должен поставить в известность кредитное учреждение и Росвоенипотеку о своем намерении снять обременение для дальнейшей продажи жилья;
- Заблаговременно подать заявку на получение уже второго свидетельства участника реестра НИС , если планируется снова стать соискателем военной ипотеки (поскольку, при определенных условиях, он может вновь воспользоваться средствами своего накопительного счета);
- Найти и договориться с новым покупателем;
- Узнать в финансовой организации долговой остаток по договору займа и, по возможности, его погасить (здесь нужно быть готовым к особенностям работы банка с процентами по основному долгу, поскольку почти полная их потеря на ипотечном кредите является очевидным минусом данной программы);
- Получить документальное подтверждение о том, что обременение более не имеет силы по отношению к данному жилью, затем свидетельство о собственности в РП;
- Продать квартиру уже как обычное жилье, без всякого обременения.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, для покупки новой
Продать квартиру, взятую по военной ипотеке можно:
- Сняв обременение для покупки новой квартиры.
- в порядке стандартной сделки после снятия обременения.
- путем уступки прав на объект.
Если военнослужащий принял решение об отчуждении такой квартиры, для освобождения ее от обременений потребуется вернуть сумму займа залогодержателям. Эта схема будет выглядеть так:
Военнослужащий получил жилье по военной ипотеке за 2.5 млн. рублей в 2008 г.
В программе НИС участвовал с 2004 года, за этот период (4 года) накопления составили около 600 тыс. рублей, плюс был взят кредит на сумму 1.9 рублей. Через два года решил продать ее и купить другую за 3 млн. Таким образом затраты на освобождение от обременений составят:
- В пользу государства необходимо произвести выплату накопившихся средств в размере 600 тыс. и сумму уже произведенных платежей по ипотеке-за два года примерно 300 тыс. Итого 900.
- В пользу банка примерно 1,1-1,2 миллиона, так как в первую очередь платежи поступают на оплату процентов.
Всего необходимо будет внести около 2 000 000 рублей. При успешной продаже квартиры за 3 миллиона, если при этом были использованы и возвращены заемные деньги, остаток составит приблизительно 1 млн. рублей.
Учитывая, что деньги, которые были выплачены для аннулирования обременений государства, попадают на индивидуальный счет в системе НИС, у военнослужащего имеется примерно 2 млн. рублей, из которых 1-это личные средства, и 1- целевые заемные (ЦЖС). Последние можно использовать вновь для приобретения более подходящего варианта недвижимости по военной ипотеке.
Третий вариант осуществляется без использования личных и кредитных средств. На недвижимость просто передаются права другому человеку, который может и не быть участником программы НИС. Этот способ самый оперативный, для покупателя выгоден сниженной ценой (из-за срочности), простотой оформления и гарантией подлинности сделки, поскольку ее совершение происходит под контролем банка.
Риски при оформлении сделки
В процессе продажи ипотечной недвижимости могут произойти непредвиденные сложности:
- Затраты большого количества времени. Как правило, ответ на запрос в кредитное учреждение по любому поводу занимает около 1-2 недель. «Росвоенипотека» занимается рассмотрением запросов членов накопительно-ипотечной системы значительно дольше — до 1 месяца.
- Лишение определённой суммы денег за имущество. При продаже имущества по переуступке прав прежний собственник квартиры в основном получает за нее меньшую стоимость. Данная потеря считается платой за намерение выплатить ипотеку в досрочном порядке.
- Штрафные санкции. Нарушения в процессе досрочной выплаты задолженности по военной ипотеке или в непростой схеме реализации жилья по переуступке прав приводят к начислению штрафов на клиента банка со стороны самого кредитора. Притом одобрение на осуществление сделки по переходу прав третьему лицу на ипотечную недвижимость банки предоставляет редко. Изначально все тщательно проверяется, осуществляется анализ возможности проведения подобной сделки. Кредитор должен быть уверен, что заемщик больше не может платить долг по военной ипотеке.
Оформление военной ипотеки должно быть осознанным шагом в жизни, несмотря на то что обязательства по оплате берет на себя государство. Военнослужащий должен учесть множество факторов. Если понадобится продать данную недвижимость, вся процедура должна проходить в соответствии с законом РФ. При сложностях военный может обратиться в банк за помощью.
- Обременение снимается только после полного погашения своих обязательств перед Росвоенипотекой и банком.
- Снятие залога в пользу Росвоенипотеки происходит на основании доверенности от ФГУ Росвоенипотека. Далее следует написать заявление с просьбой о снятии залога в ЕГРП, предоставив доверенность.
- Доверенность выписывают исключительно после того, как закрыт именной счет, и участник НИС исключен из реестра.
- В заявлении для снятия обременения желательно указать действительный адрес и телефон. При отсутствии получателя (доверенность отсылают курьером) доверенность может вернуться обратно в Росвоенипотеку.
- Взять военную ипотеку еще раз может каждый участник НИС, если до его 45-летия осталось более 3 лет.
- При погашении ЦЖЗ (долга перед Росвоенипотекой) можно использовать полученный материнский капитал.
Повторная военная ипотека возможна, но следует понимать, что средств по ней будет уже меньше, учитывая возраст военнослужащего.
Порядок действий: как продать квартиру по военной ипотеке
Для начала обозначим, что военнослужащий, который хочет купить квартиру по военной ипотеке, должен иметь свидетельство о том, что он является участником НИС (накопительной ипотечной системы). Задача продавца — в этом удостовериться. После чего можно начать подготовку продажи жилья и, для начала, собрать следующие документы, сделать их копии:
- свидетельство о праве собственности на продаваемое жилое помещение (Выписка из ЕГРН);
- правоустанавливающий документ (Договор покупки, Свидетельство о праве на наследство)
- паспорт БТИ (технический);
- поэтажный план объекта купли-продажи;
- справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, для покупки новой
Продать квартиру, взятую по военной ипотеке можно:
- Сняв обременение для покупки новой квартиры.
- в порядке стандартной сделки после снятия обременения.
- путем уступки прав на объект.
Если военнослужащий принял решение об отчуждении такой квартиры, для освобождения ее от обременений потребуется вернуть сумму займа залогодержателям. Эта схема будет выглядеть так:
Военнослужащий получил жилье по военной ипотеке за 2.5 млн. рублей в 2008 г.
В программе НИС участвовал с 2004 года, за этот период (4 года) накопления составили около 600 тыс. рублей, плюс был взят кредит на сумму 1.9 рублей. Через два года решил продать ее и купить другую за 3 млн. Таким образом затраты на освобождение от обременений составят:
- В пользу государства необходимо произвести выплату накопившихся средств в размере 600 тыс. и сумму уже произведенных платежей по ипотеке-за два года примерно 300 тыс. Итого 900.
- В пользу банка примерно 1,1-1,2 миллиона, так как в первую очередь платежи поступают на оплату процентов.
Рекомендации ипотечным заёмщикам при; обслуживании кредита
После осуществления досрочного погашения по кредиту банк производит перерасчёт ежемесячного аннуитетного платежа или окончательного срока возврата кредита (в соответствии с выбранным вами вариантом). Получить график платежей (включая последний платёж), учитывающий новый остаток ссудной задолженности и новый срок кредита, можно в ВТБ Онлайн или обратившись в любой офис банка.
Вы можете осуществить полное или частичное досрочное погашение кредита, которое может быть произведено в любой рабочий день, с соблюдением условия о предварительном уведомлении. По кредитным договорам, по которым Банк ВТБ (ПАО) является первичным кредитором, возможна подача распоряжения на досрочное погашение в ВТБ Онлайн.
После погашения записи об ипотеке в ЕГРН не предусмотрена выдача владельцу недвижимости каких-либо документов подтверждающих этот факт. Однако при желании вы можете также в офисе МФЦ заказать Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, её выдача является платной (300 рублей – в электронном виде, 700 рублей – на бумажном носителе).