Как приобрести участок или дом в деревне

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести участок или дом в деревне». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

Очень важный этап подготовки к покупке – проверка документов. Конечно, многое зависит от типа дома (участка), региона и особенностей владения, но базовый пакет таков:

• Право собственности на участок.
• Право собственности на строение.
• Кадастровый паспорт участка и дома.
• Техпаспорт дома (должен быть с поэтажным планом) и техпаспорт домовладения.
• Договоры на подключение к коммуникациям.
• Доказательства того, что нет дополнительного обременения (например, отсутствие прописанных лиц, которых нельзя просто выписать по закону).

Не лишним будет попросить справки о том, что отсутствуют долги за коммуникации и энергоснабжение, долги по налоговым выплатам за пользование землей.

Часто встречающиеся виды мошенничества

1. Права на дом оформлены верно, а на землю нет.
2. Земля официально оформлена в собственность, но на ней находится незарегистрированная постройка.
3. Прямое мошенничество – поддельная доверенность, укрывание важной информации о документах (например, количество прописанных людей, наличие задолженностей, и так далее).

Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:

• Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
• Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
• Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
• Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
• Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.

Шаг 5. Оценить расположение дома на участке

При первичном осмотре дома следует убедиться, что его положение на участке соответствует строительным нормам. В СП 30-102-99 говорится, что дом должен отстоять от красной линии улицы не менее чем на 5 метров, от границы соседнего участка – не менее 3 метров. Если эти нормы нарушены, у владельца, скорее всего, возникнут проблемы. Или уже возникли, и он именно поэтому и продает свой дом. Если нарушены права соседей, то домовладельцу могут отказать в постановке дома на кадастровый учёт и регистрацию права собственности. Но даже если дом уже зарегистрирован, остаётся риск, что один из надзорных органов (пожарные, прокуратура) выставит требование о выполнении норм, что фактически означает снос дома. Хотя истории о таких случаях в публичное пространство практически не попадают.

Шаг 7. Изучить техническую документацию на дом

Хорошо если владелец дома может предъявить полный комплект проектной документации на него. Другое дело, что не каждый покупатель способен изучить эту документацию. А ведь потенциальному покупателю следует, как минимум, убедиться, что ему показали проект именно этого дома – что в доме и проекте совпадает количество комнат и этажей, тип фундамента и кровли. Качественный проект должен содержать не только виды фасадов и планировку помещений, в нём должны быть чертежи узлов, схемы инженерных сетей, монтажные схемы. Если у покупателя есть возможность показать проект специалисту, он может сфотографировать все страницы проекта. Главное, чтобы хватило памяти и заряда телефона, ведь число страниц проектной документации может составить несколько сотен. Хотя действительно грамотный проект может занимать всего лишь несколько страниц с правильными расчетами нагрузок.

Впрочем, если проекта нет в наличии, это не значит, что дом недостаточно хорош. Если строили профессионалы, качество постройки будет вполне приемлемым.

Как правильно выбирать дом при покупке: правила осмотра

Подобное приобретение всегда сопряжено с высоким риском. Большие финансовые расходы совмещаются с долей неизвестности – узнать заранее об объекте все кажется невозможным. Приходится тщательно изучать все документы, спрашивать у соседей, проверять техническое состояние здания и пристроек, если они есть.

Все это обязательно, если будущий владелец не хочет переехать и увидеть, что у нового жилья течет крыша, в подвале привыкли обитать все окрестные кошки, а на стене есть трещина, которая подозрительно начала расти.

Мы разобрали все основные моменты, учесть которые необходимо перед оплатой будущего семейного гнезда. Давайте посмотрим, что важно изучить, чтобы в дальнейшем не было неприятных сюрпризов, которые придется устранять уже за свой счет.

Покупка частного загородного дома: что нужно знать покупателю и на что обратить внимание

Оценить, качественная ли постройка, может только профессионал. Можно воспользоваться услугами специальной компании, которая определит все характеристики конструкции, использованных материалов, скрытые трещины и другие дефекты. После такой проверки выдается экспертное заключение, которое можно использовать для торга с хозяевами.

Но предварительные выводы можно сделать и самостоятельно:

• Осмотрите его весной. Лучше всего это делать в период, когда особенно активно тает снег, а у грунта повышенная влажность. Зимой можно проверить, насколько хорошо работает отопительная система, но не будет видно дефектов фундамента или крыши, наличие свалки во дворе или неухоженной территории.
• При выборе жилища стоит отдать предпочтение тем постройкам, в которых раньше жили люди. Они более подготовлены к постоянному нахождению в нем жителей, серьезных нарушений отопления или водоснабжения не будет. Кроме того, когда кто-то строит «для себя», а не для продажи, то это может служить настоящей гарантией качества.
• Не нужно надеяться, что бывший владелец честно расскажет о минусах. Его цель – как можно быстрее получить деньги за здание. Поэтому до истины придется доходить самостоятельно или с помощью специалистов. Можно поговорить с соседями – обычно они тоже знают, как строили дом. Это незаинтересованные люди, они могут рассказать много интересного, о чем хозяин не захочет упоминать. В том числе о пожарах, подтоплениях или ежегодных селях.
• Советуем оценить и прилегающий участок. Проконтролируйте, чтобы на территории не было излишней влаги, а само жилье не закрывали соседние деревья или постройки в чужой собственности. Важно проверить, насколько удобны подъезды, нет ли рядом высоковольтных линий, вредных производств, свалок или захоронений радиоактивных отходов.
• Все вопросы, которые возникают при осмотре, стоит записывать. При необходимости можно фотографировать сомнительные элементы. Затем все это достаточно показать специалисту, чтобы получить ответы.

Значительная часть обнаруженных изъянов легко устраняются, но требуют финансовых вложений. Это становится причиной для пересмотра конечной цены и образования скидки.

Знакомство с планировкой

Дом – это не просто квадратные метры. Комфорт зависит не столько от общей площади, сколько от правильной планировки жилого пространства. На что обратить внимание при покупке дома? Какие моменты особенно важны?

Удобным домом можно назвать тот, в котором удалось достичь правильного соотношения ощущения простора и уединенности. Хорошо, когда помещения дневного пребывания – гостиная, холл, столовая – плавно «перетекают» друг в друга: это создаст ощущение свободы и простора и избавит вас от необходимости при передвижении по дому постоянно открывать двери.

Одновременно с этим очень важно, чтобы у каждого члена семьи была возможность при желании побыть в одиночестве. Это, как минимум, диктует необходимость наличия в доме достаточного количества спален. Не обязательно, чтобы они были большими: как раз наоборот, в маленьком помещении легче создать столь необходимое для отдыха ощущение уюта. Желательно, чтобы в доме было как можно меньше узких, длинных, темных коридоров.

Инженерные системы дома

От качества коммуникационных систем зависит, сколь комфортна будет ваша жизнь в новом доме. Именно поэтому проверке их состояния следует уделить должное внимание.

Разумеется, все оборудование, обеспечивающее функционирование электрической системы и систем водоснабжения и отопления, должно работать, в чем вам следует убедиться на практике. Кроме этого, попросите продавца показать вам договоры с обслуживающими компаниями – отказ в предоставлении этих документов должен вызвать сомнение в законности подключения.

Электропроводка и трубы, как правило, скрыты под отделкой. Их сложно увидеть и в случае необходимости заменить. Поэтому смело требуйте схемы разводки воды, тепла, газа и электричества. Отсутствие этих сведений сильно усложнит эксплуатацию и возможные ремонтные работы. Не лишними будут инструкции по использованию и гарантийные талоны на оборудование, задействованное в обеспечение работы инженерных систем.

Если осмотрев все закутки дома, вы пришли к выводу, что вас удовлетворяет все или почти все, можете приступать к знакомству с документами на недвижимость. Этот этап не менее, а может быть даже и более, важен, чем обследование состояния кровли или инженерных систем. В конце концов, протекающую крышу или проржавевшие трубы можно будет отремонтировать (хоть это и потребует от вас дополнительных финансовых вложений).

Но вот если вы не уделите должного внимания ознакомлению с документацией, просмотрите бумаги лишь мельком, то можете стать жертвой мошенников или просто недобросовестных продавцов. Тогда вы, в лучшем случае, в нагрузку к дому приобретете кучу проблем юридического характера, в худшем же – лишитесь денег, не получив взамен вообще ничего.

Перечень документов, который нужно проверить, довольно обширен и может варьироваться в зависимости от типа жилья и участка и от истории возникновения собственности на объект.

К основным из них относятся:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП);
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т. д.).;
• кадастровый паспорт строения и земельного участка;
• технический паспорт дома с поэтажным планом;
• технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли);
• домовая книга с указанием всех зарегистрированных по данному адресу;
• договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за пользование этими коммуникациями.

Порядок действий при покупке дома у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Наружный осмотр здания

1. Местоположение. Расположено ли здание в первом ряду зданий, рядом с дорогой, скрыто за холмом, деревьями. Велик ли объем дорожного трафика или это внутренний проезд? Состояние подъездных путей – асфальт, гравий, грунтовка.
2. Проект. Из проекта можно узнать (не придется верить на слово): план здания, какие материалы, технические решения использовались при строительстве. В техническом описании проекта указаны площади комнат.
3. Состояние крыши. Стоит подняться на чердак, последние этажи, крышу, убедиться, что крыша не протекает. Если есть пятна на потолке, скорее всего, потребуется ремонт.
4. Наружная отделка. Следует проверить состояние наружной отделки, насколько хорошо изолированы, утеплены стены. Если утепления нет, придется оплачивать высокие счета за отопление. Утепление стен принесет довольно высокие расходы. Отпадающая штукатурка, облупливающаяся краска указывают на плохой дренаж воды с крыши, утечки, плохо установленные водостоки.
5. Дымоход. При использовании старых дымоходов не всегда существует возможность установки камина, современной системы центрального отопления. Замена, реконструкция дымохода принесет большие расходы.
6. Ограждение – металлическое ограждение на фундаменте, сетчатые, бетонные сборные, досчатые заборы, кирпичная стена. Стоит проверить техническое состояние забора.

Функциональность старого здания

Покупая старую недвижимость, мы не влияем на расположение, функции помещений. Если нынешнее расположение интерьера не подходит, можно подумать о его изменении. Перед покупкой недвижимости полезно поработать с архитектором. Только опытный специалист сможет оценить возможности внутреннего ремоделирования:

• разрушение,
• перемещение стен,
• расширение дверных, оконных проемов,
• другие работы по реконструкции здания.

Основные элементы, параметры, ограничивающие возможности реконструкции:

• грузоподъемность потолков (в некоторых случаях ее можно увеличить),
• конструкция стен,
• конструкция дымоходов (реконструкция обойдется очень дорого).

Изучая планировку здания, планируя реконструкцию, полезно отметить на чертежах, какие стены несущие, как распределена нагрузка.

Большинство домов правильно ориентированы относительно сторон света следующим образом:

• гостиная находится на южной стороне,
• ванная комната, кухня – на северной.

Следует проверить, насколько хорошо освещено здание солнцем, как меняется экспозиция в течение года, достаточно ли солнечного света попадает в комнаты. Здания, расположенные между старыми деревьями, выглядят красиво, но густая растительность создает вечные сумерки. Если нет возможности оценить, какое количество солнечного света поступит зимой и летом, можно поручить сделать это архитектору, узнав, в какое время крыша дома будет находиться в лучах солнечного света.

Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. «Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок», – поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. «Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.».

1. Если собственник – человек в возрасте, и его поведение вызывает подозрения, желательно получить справку, что он не состоит на учете в психо-неврологическом диспансере. Невозможно заключить законную сделку с невменяемым человеком. Его родственники могут доказать через суд, что покупатель не имеет права поселиться на участке, который он считает своим. Маловероятно, что уплаченные деньги вернутся в полном размере.
2. Небезопасно приобретать любую недвижимость у несовершеннолетних лиц. Без письменного разрешения опекунов заключать подобные сделки они не имеют права.

   Если от имени несовершеннолетнего гражданина действуют его родители, нет гарантии, что процесс купли имущества пройдет гладко. Могут вмешаться органы опеки с заявлением, что сделка проходит не в интересах ребенка, тем самым нарушаются его права.

3. Если не уточнить перед покупкой планы администрации на близлежащую территорию, можно получить неприятный сюрприз в виде известия, что приобретенный дом подлежит сносу. Взамен, конечно, предоставят другое жилье, но район и условия проживания могут оказаться неудовлетворительными.

Похожие записи:

• Как платить налоги ЕНВД
• Какие выплаты положены при рождении третьего ребенка
• Сколько можно не ходить в школу без справки?