В какое время года лучше продавать или покупать квартиру?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В какое время года лучше продавать или покупать квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpoдaвaть жильe лyчшe нe нa cпaдe pынкa, a нa пикe. Этo oбщeизвecтный фaкт, нo нe y вcex ecть вoзмoжнocть ждaть гoдaми вoзвpaщeния былoгo cпpoca нa нeдвижимocть. Пoэтoмy cтoит pyкoвoдcтвoвaтьcя здpaвым cмыcлoм: ecли цeны нa pынкe пaдaют, тo лyчшe пpoдaть в нaчaльнoй cтaдии, чeм тoгдa, кoгдa бyдeт дocтигнyтo тaк нaзывaeмoe днo. Ecли жe квaдpaтныe мeтpы дopoжaют, тo cтoит пoдoждaть пикa.
Кaк пpaвильнo ycтaнoвить пpoдaжнyю цeнy
Кoгдa лyчшe пpoдaвaть нeдвижимocть, зaвиcит и oт тoгo, в кaкoм cocтoянии нaxoдитcя квapтиpa. Ecли oнa «yбитaя», a пpoдaвeц ycтaнoвил мaкcимaльнyю цeнy, тo cpaбoтaть этo мoжeт тoлькo в cлyчae aжиoтaжa нa pынкe. Нa цeнy влияeт тaкжe cpoки пpoдaжи. Ecли нyжнo вce oфopмить быcтpo, тo пoкyпaтeль мoжeт пoпpocить cкидкy в 5-10%.
Cкидкy пpeдocтaвляют и в тoм cлyчae, кoгдa в квapтиpe ecть нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa. Нe любят пoкyпaтeли и жильe, в кoтopoм paньшe были пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe дeти, пoэтoмy вecьмa вoзмoжнo, чтo бyдyт дoбивaтьcя cнижeния цeны xoтя бы нa 5%.
Чтoбы нe пpoдeшeвить и нe зaвыcить cтoимocть cвoeгo жилья, мoжнo oбpaтитьcя зa пoмoщью к пpoфeccиoнaльнoмy oцeнщикy. Oн ocмoтpит квapтиpy и cocтaвит aльбoм oцeнки, в кoтopoм oпишeт диaпaзoн цeн и пpoгнoз иx измeнeния в бyдyщeм. Уcлyги oцeнщикoв cтoят oт 5-6 тыc. pyблeй. Для иx paбoты пoтpeбyeтcя тexпacпopт БTИ и дpyгиe дoкyмeнты, в тoм чиcлe пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти.
Oбычнo нa paбoтy oцeнщикa yxoдит 5-7 днeй. Нo вoзмoжeн зaкaз и cpoчнoй paбoты, кoгдa oтчeт пoдгoтoвят зa 1-2 дня. Нa изгoтoвлeниe тexпacпopтa БTИ yйдeт oт oднoй дo тpex нeдeль.
Пoмoчь в oпpeдeлeнии цeны мoгyт и pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, кoтopыe пocтoяннo мoнитopят цeны нa pынкe и вeдyт гpaфики измeнeния cтoимocть квaдpaтныx мeтpoв. Cpaвнивaя aнaлoгичныe oбъeкты пo мeтpaжy, pacпoлoжeнию и oбщeмy cocтoянию, pиэлтopы пoдcкaжyт пpимepнyю цeнy нa нeдвижимocть. Нo oкoнчaтeльнoe cлoвo вce paвнo ocтaeтcя зa caмим пpoдaвцoм.
Для ликвидной квартиры нет сезонности, она будет востребована всегда. Но есть традиционные периоды спада покупательской активности, которые нужно учитывать при продаже, — это месяцы каникул и отпусков, т. е. январь, май и лето. Но бывают и исключения. Так, например, в этом году, по данным аналитики Homeapp, самыми активными месяцами с точки зрения продаж стали март и июль.
Если же обобщить информацию, когда выгоднее продавать квартиру, то можно сказать:
- январь, май — затишье;
- февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
- весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.
Теперь перейдем к важным этапам в процессе продажи квартиры.
Рынок недвижимости по праву называется рынком, т. к. в 95% случаев покупатель, который реально хочет купить квартиру, начинает торговаться. Четких правил по поводу торга нет, но, по статистике, стандартный справедливый торг при реальной рыночной цене предложения составляет 2–5%. Сильно завышать цену продажи на торг не рекомендуем, потому как вы уменьшите количество обращений по вашей квартире и увеличите срок продажи.
Начиная продавать квартиру на вторичном рынке, собственник часто совершает типичную ошибку: «Я только начал продавать и никуда не спешу». Но очень часто первый настоящий покупатель предлагает лучшую цену. Оцените свою перспективу дальнейшей продажи, возможные потери и принимайте решение — соглашаться или нет.
И еще один интересный вопрос: «А как быть с налогами при продаже квартиры на вторичном рынке?» Давайте разбираться вместе.
Как сезонность влияет на продажу недвижимости
Наступление весны нередко «провоцирует» людей на перемены в жизни, в том числе, и решение квартирного вопроса. Но помимо чисто эмоциональной составляющей необходимо учитывать и объективные факторы. С окончанием зимы, как свидетельствуют многолетние наблюдения, на рынке недвижимости обычно наступает оживление, больше активности проявляют и продавцы и покупатели, так что этот сезон нередко становится продуктивным для всех участников рынка недвижимости.
Порой лето считают периодом отпускного затишья, но это не совсем справедливо. Как продать квартиру, так и купить вполне можно и в летний сезон. В теплое время года все мы легче на подъем, поэтому гораздо приятнее и ездить на просмотр вариантов нового жилья, и переселяться в новую квартиру. Да и ремонт, если в нем возникнет необходимость, также целесообразнее проводить в летний период. Не стоит сбрасывать со счетов и возможность перевода детей в школы и детские сады: по мнению психологов, это лучше делать в каникулы.
Осень – тот самый период, в отношении которого существует единодушное мнение: это начало делового сезона. На рынок недвижимости вливаются отдохнувшие участники, готовые к реализации обдуманных в отпуске планов. Кроме того, многие приобретают недвижимость в соответствии с необходимостью: например, для поступивших в столичные вузы детей, и порой даже создается дефицит предложения. Он, в свою очередь, стимулирует продавцов, доселе откладывавших реализацию своего товара, выйти на рынок.
Пик активности операций с недвижимостью продолжается до Нового года. Переоформление квартиры на нового владельца порой происходит чуть ли не под бой курантов. Отчасти это дань традициям – завершить все важные дела в уходящем году. Кроме того, все понимают, что первая половина января будет самым настоящим затишьем, а вторая потребуется, чтобы полностью войти в рабочий ритм. Конечно, речь не идет о полной стагнации рынка недвижимости, но число сделок в этот период не бывает рекордным.
В какое время года лучше продавать квартиру
Чем выше покупательский спрос, тем больше вероятность продать квартиру дороже. И сезонность — не последний фактор при формировании спроса.
Зима, особенно канун новогодних праздников и январь — самый невыгодный промежуток времени для продажи квартиры. В апреле и мае количество покупателей тоже не велико. Летом из-за сезона отпусков рынок может уйти «в спячку». Зато в августе и сентябре покупательский интерес достигает своего пика: спрос превышает предложение, и продавцы имеют все шансы продать квартиру по более высокой цене.
Естественно, если у вас нашелся покупатель в несезон, совершайте сделку. Если покупателя нет и есть возможность немного подождать, отложите продажу на несколько месяцев — до повышения сезонного спроса.
Распространенные ошибки при продаже квартиры:
- неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
- неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
- неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
- неузаконенная перепланировка;
- размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.
Когда лучше продавать квартиру: лучший сезон для продажи
Рост спроса на недвижимость приходится на первые осенние месяцы, соответственно, в этот сезон повышается стоимость квартир. Пиком считается середина осени, затем ситуация идет на спад. Поэтому перед новогодними каникулами и в январе продавать жилье не стоит, равно как и в период летних отпусков, сессий и школьных экзаменов.
Между тем, ведущие специалисты утверждают, что выгодные предложения по продаже и покупке можно подобрать в любое время. Главное при этом знать, куда обратиться.
Важно
Серьезные агентства недвижимости располагают собственной обширной базой. Поэтому семьи, желающие сэкономить на покупке жилья, могут рассчитывать на удачу, обратившись к ним в низкий сезон.
Близость дома к станции метро порой может повысить стоимость квартиры до 20%. Немаловажное влияние на цену оказывает и категория и состояние дома. Например, стоимость одного квадратного метра в современном монолитно-кирпичном доме по сравнению со старой панельной пятиэтажкой будет выше на 30-40%.
На сегодняшний день на стоимость квартиры оказывает влияние и критерий безопасности. Речь идет об огороженной и охраняемой территории вокруг дома. Сюда же входит наличие домофона и консьержа на входе в подъезд. Немалое значение имеет и металлическая укрепленная дверь в квартиру и состояние подъезда.
Однако стоимость объекта снижается примерно на 10%, если квартира находится на первом этаже (за исключением квартир, находящихся на первой линии домов в проходных местах, где можно сделать помещение под офис).
Также снижает стоимость квартиры окна, выходящие на шумную улицу – минус 5-10%, столько же может стоить и открывающийся из окна вид на промзону или железную дорогу. Кроме этого, последний этаж и неприглядный подъезд могут снизить стоимость квартиры на 2-5%.
При оценке объекта также учитывается изолированность или смежность комнат, расположение окон, наличие лоджии, балкона, телефона, внешний вид дома, наличие автостоянки, состояние подъездов и т. д.
«Если квартира находится в не охраняемом доме и в подъезд может войти любой желающий, то данное жилье будет стоить ниже, — говорит Алексей Шмонов. — Цену на этот объект не сможет повысить даже хорошее состояние самой квартиры».
По словам специалистов компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», снижают стоимость и проблемные ситуации с правоустанавливающими документами. Например, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены.
Насколько из-за этого стоимость квартиры может быть ниже, оценить трудно, так как есть покупатели, для которых это не играет большой роли. Однако растет число тех, кто в связи с этим отказывается от покупки. Но свободная квартира по-прежнему стоит дороже.
Несмотря на вышесказанное все же определить недостатки и достоинства домов по их типу достаточно сложно — ведь практически в любом доме есть свои плюсы и минусы.
В настоящее время на рынке недвижимости самые неликвидные дома — «хрущевки». Оно и понятно почему — маленький метраж квартир, неудачная планировка и невысокое качество строений. Самым ликвидными и дорогими на сегодняшний день являются квартиры в монолитных домах.
Эти дома отличают индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, которая так сейчас популярна среди покупателей. Ведь именно квартиры в таких домах дают простор фантазиям в обустройстве жилого пространства.
Как правильно назначить цену
На всех онлайн-площадках по продаже недвижимости указано время размещения объявления, говорит Оксана Иванова.
Нет смысла ориентироваться на высокую цену, если объявление о продаже квартиры висит более полугода. Стоит обратить внимание на демпинг и насколько при этом опускают цену. Если за месяц конкурент убавил 10% и перестал снижать, можете прибавить к этому не более 1-3% и выставлять на продажу. Пытаться продать дороже нет смысла – скорее всего, все равно придется делать скидку, но потеряв при этом время, отмечает Иванова. Эксперт не советует завышать цену, надеясь сделать покупателю скидку, поскольку необоснованно завышенная цена снизит интерес к предложению, и покупатель вообще не найдется.
Анализируя свое объявление, отслеживайте частоту его просмотров, число звонков и разговоры с позвонившими потенциальными покупателями, рекомендует Александр Лукин, менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». Если Вы получает слишком много звонков, значит, назначили цену ниже рыночной. Так, можно продать жилье быстро, но дешево. Эксперт называет оптимальным 5-6 звонков и 1-2 просмотра в неделю. Это говорит о том, что квартира продастся за 1-1,5 месяца.
По словам Юлии Антясовой, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», чтобы определить цену объекта, нужно учитывать его историю, месторасположение, степень надежности документов, а также характер сделки – прямая или непрямая. Менее значимые, но все же важные факторы – наличие балкона, этажность дома, вид из окна.
Также при анализе цен конкурентов не стоит забывать, что реальная цена продажи (сделки) может отличаться от указанной в объявлении. Доброхотова рекомендует продавцам заранее подумать, какую скидку они готовы будут сделать. Кроме того, не стоит забывать о том, что до 90% объявлений в базе размещают риелторы – соответственно, цена указана с учетом посреднической комиссии.
Покупатели из регионов
Самое частое утверждение – рынок в летнее время встает, потому что все решают вопросы с отпусками, семейным дачным отдыхом и другими теплыми делами. Но рынок недвижимости Санкт-Петербурга растет не только за счет местных покупателей, но и за счет гостей из регионов. Именно они составляют весомую долю людей, которые приобретают жилье в сезон отпусков: как в новостройках, так и на первичном рынке.
Летом спрос на квартиры смещается в сторону покупателей из регионов. Это тенденция была до кризиса 2014-го, она же остается и сейчас. Поэтому люди, которые приостанавливают продажи своих квартир на лето, подумайте! Возможно, Ваш покупатель летит с другого конца страны, чтобы сделать интересное денежное предложение, от которого Вы не сможете отказаться.
Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры. Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене. К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены.
Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.
Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему. Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт. Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.
Третий вариант: индивидуальная автоматическая оценка в формате калькулятора недвижимости. Вводите адрес, метраж, количество комнат и далее видите результат в виде оценки. Иногда есть возможность учесть дополнительные параметры (например, ремонт). Впрочем, здесь не совсем ясно, на основе каких объектов был расчет.
Рынок недвижимости по праву называется рынком, т. к. в 95% случаев покупатель, который реально хочет купить квартиру, начинает торговаться. Четких правил по поводу торга нет, но, по статистике, стандартный справедливый торг при реальной рыночной цене предложения составляет 2–5%. Сильно завышать цену продажи на торг не рекомендуем, потому как вы уменьшите количество обращений по вашей квартире и увеличите срок продажи.
Начиная продавать квартиру на вторичном рынке, собственник часто совершает типичную ошибку: «Я только начал продавать и никуда не спешу». Но очень часто первый настоящий покупатель предлагает лучшую цену. Оцените свою перспективу дальнейшей продажи, возможные потери и принимайте решение — соглашаться или нет.
И еще один интересный вопрос: «А как быть с налогами при продаже квартиры на вторичном рынке?» Давайте разбираться вместе.
Что происходит с ценами на квартиры?
Что касается цены, то одного только наступления высокого сезона для изменения стоимости квартир недостаточно. Для этого нужно еще, чтобы сработали другие факторы: покупатели вышли на рынок и их количество выросло настолько, чтобы спрос превысил предложение. Только тогда цены будут расти.
На первичном рынке изменение цены напрямую не связано с сезонностью. Часть застройщиков меняет цену в зависимости от спроса, у других изменение цены происходит планово по мере увеличения степени готовности объекта.
«В нашей компании цена повышается в зависимости от стадии строительства, корректировка происходит примерно раз в два месяца, по мере того как растет готовность объекта», — рассказывает Аделина Абасова.
Но при этом у покупателей действительно есть возможность сэкономить при покупке квартиры в низкий сезон. В это время, чтобы поддержать продажи на определенном уровне, строительные компании предлагают скидки и объявляют акции, стимулируя покупателей выходить на рынок.
«Для себя мы определили три даты, в которые каждый год проводим акции, — объясняет Аделина Абасова. — Это начало года: с помощью акций мы стимулируем спрос в январе, когда покупатели обычно уходят на каникулы. Кроме того, акции проводятся в конце апреля — начале мая. Третья дата — скидки на День строителя, такая акция у нас запланирована и в этом году».
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
В какое время года лучше покупать жильё?
Сложно поверить, но время года значительно влияет на цену жилья. Эксперты советуют совершать покупку сразу же при наличии необходимых средств, однако выбор должен быть осознанным, сильно торопиться не следует. Стоит учитывать сезонность. Так, начало года нельзя назвать удачным временем.
Желающим купить квартиру в новом доме, профессионалы рекомендуют подождать конца лета — начала осени (конец июля – сентябрь): на рынке много предложений, большинство объектов строится. Январь и февраль – месяцы неудачные. Дома сдаются обычно в конце года до наступления заморозков. Привлекательные квартиры раскупают в ноябре — декабре. При выборе квартиры в новостройке обязательно стоит уточнить и проверить следующее:
- Репутацию, «юридическую чистоту» застройщика.
- Сроки сдачи дома.
- Планировку.
- Подключение коммуникаций.
- Наличие парковки – важно для современного жилья.