Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
✅ Какие нужны документы?
Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.
До начала реконструкции готовятся:
- заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
- паспорт РФ;
- нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
- документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;
Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.
После реконструкции нужно подготовить:
- аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
- паспорт РФ;
- соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
- техплан на реконструированный дом;
- квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.
Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.
Узаконение самовольной реконструкции в административном порядке
Собственнику для начала лучше воспользоваться административной процедурой легализации реконструкции. В первую очередь ему нужно внести изменения в кадастровый паспорт (п. 3 ст. 20 Федерального закона от24.07.07 №221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости»). После этого следует обратиться в регистрирующий орган и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации (ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако Росреестр зачастую в такой регистрации отказывает, особенно когда параметры объекта изменились. В таком случае собственнику остается оспорить отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось (п. 4 ст. 17 ГрК, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Другой вариант — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такой объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.
Куда и как подавать иск
Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.
Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).
Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов
Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.
Если для жилых помещений имеются специальные нормы в ст. 7.21 (для граждан) и 7.22 (для управляющих компаний МКД) КоАП РФ, касающиеся ответственности за незаконную перепланировку, то для нежилых федеральный кодекс штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения напрямую не устанавливает.
Однако искомые нормы содержат некоторые законы в регионах. Например, ст. 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает как меру ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения штрафы следующих размеров:
- для граждан — от 2 до 2,5 тыс. руб.;
- должностных лиц (главного инженера, директора) — от 5 до 50 тыс. руб.;
- фирм — от 300 до 350 тыс. руб.
Кодекс Волгоградской области об административных правонарушениях в ст. 5.5 и 5.10 устанавливает ответственность за самовольную перепланировку нежилого фонда, находящегося в муниципальной или региональной собственности. Штрафы в этом случае составляют:
- для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
- должностных лиц — от 5 до 10 тыс. руб.;
- фирм — от 20 до 30 тыс. руб.
В Самарской области ст. 3.3 местного КоАП установила штрафы за неузаконенную перепланировку нежилых помещений в МКД:
- для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
- должностных лиц — от 3 до 5 тыс. руб.;
- фирм — от 20 до 30 тыс. руб.
Вместе с обновлением Градостроительного кодекса изменились и сроки легализации строительства/реконструкции домов.
Период подготовки ответа на уведомление составляет 7 рабочих дней. Однако срок действует только в случае одобрения со стороны администрации. Если последовал отказ, срок увеличится до устранения его причин.
Узаконение после реконструкции продлится от 10 рабочих дней. За это время уполномоченный орган передаст документы в ЕГРН, а Росреестр подготовит нужные выписки.
Заявитель оплачивает лишь расходы на оформление технического плана. Стоимость колеблется в зависимости от региона. Минимальный чек – 8 000 рублей, а цена за сложные объекты – до 20 000 рублей.
Уведомление об окончании строительства также бесплатное. Однако правообладателю нужно сразу оплатить госпошлину за узаконение реконструкции частного дома. Как и в случае со строительством, она составляет 350 рублей. Квитанция прикладывается в оригинальном виде.
Виды самовольного строительства
Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.
В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.
Второй вид самостроя — это самовольное строительство, то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.
Заказать согласование реконструкции
В ]Смарт Вэй[/anchor] вы можете заказать услуги по согласованию реконструкции любого объекта капитального строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области. В перечень услуг входит:
- консультационная поддержка на всех этапах проектирования и согласования;
- быстрое оформление проектной документации, подготовка полного списка документации, помощь в получении положительного заключения экспертизы;
- представительство интересов в муниципальных и иных ведомствах при согласованиях;
- помощь в устранении проблем и урегулировании споров, возникающих на всех этапах согласования реконструкции.
Чтобы уточнить все вопросы, связанные с заказом согласования реконструкции, вы можете обратиться на бесплатную консультацию к нашим специалистам. С примерами работ и образцами типовых документов можно ознакомиться на нашем сайте.
Легализация самостроев.
Как узаконить процесс возведения постройки, которая была выстроена в самовольном порядке? Самовольное возведение построек является явлением, не редким для нашей страны, да и в практике Истрариел, процедура узаконивания, весьма частая. Достаточно посмотреть на загородные дачные участки и увидеть множество строений, которые по внешнему виду напоминают сараи, бани и иные пристройки непонятного постороннему глазу назначения. В то же время, правовой статус таких объектов до сих пор не находит чёткой регламентации в юридических нормах РФ. Отсюда и возникают некоторые сложности в процедурах узаконивания таких построек, то есть оформления правомочий собственника на них. Если говорить о законодательстве, которое действует в отношении рассматриваемого вопроса, то можно сказать, что владелец участка может возводить на своем земельном наделе здания и сооружения, кроме того, давать разрешение на возведение сооружений иным лицам. Но при этом, собственник обязан соблюдать строительные стандарты и нормы, кроме того, помнить, каково назначение его земли. Рано или поздно, но приходит время для того, чтобы оформить свои незаконные пристройки и сооружения. Это насущная необходимость — продиктованная, прежде всего, тем, что владельцы земли не могут осуществить никаких сделок с такими постройками. Эти здания и сооружения должны быть зарегистрированы в надлежащем порядке. Также, закон предполагает такое действие собственника, как снос самовольной постройки. Отметим, что нельзя узаконить самовольную постройку только в том случае, если она нарушает права и интересы других лиц и грубо попирает все существующие нормы по строительству. Поэтому, если хочется владельцу земельного участка, то он, конечно, может снести надоевшее сооружение.
Можно ли продать самовольную постройку?
Самое интересное, что определение самовольной постройки чётко регламентировано законодательством уже несколько десятков лет. То есть люди наступают на одни и теже грабли повторно уже много раз. Так, исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ, постройка самовольного назначения – это помещение жилого свойства или иное сооружение, кроме того, любой объект недвижимого имущества, который создан на земельном участке. Но такое его возведение произошло не в установленном законом порядке, то есть, без получения , которая необходима в случаях строительства жилого дома или бани, а также иных объектов. Кроме того, закон чётко даёт понять, что лицо, которое осуществило такую застройку, не приобретает на нее правомочий собственника. Таким образом, такую постройку нельзя продавать и дарить, а также осуществлять иные сделки.
Как узаконить реконструкцию
Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:
- заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
- взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
- если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
- после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
- взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
- обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.
Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.
Реконструкция частного дома без разрешения: последствия
В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.
Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:
- гражданско-правовой, когда собственника обязывают снести жилой дом или привести его в соответствие с установленными требованиями;
- административной с установлением штрафных санкций в размере от 1000 до 2000 рублей в случае проведения реконструкции с нарушением действующих норм, от 2000 до 4000 рублей, если нарушения имеют негативные последствия для окружающей среды.
Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам. Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.
Самовольная реконструкция
вас конечно поругают что вы все сделали не спросив разрешения заранее но должны в идеале выйти на место осмотреть то что вы настроили и если это не противоречит градостроительным нормативам в плане этажности прочности постройки дать согласование на уже возведенный второй этаж. на основании этого согласования вы приглашаете специалиста который произведет инвентаризацию вашего дома уже с учетом изменений и сделает новый технический паспорт. на его основе внесут изменения в кадастровый паспорт и данные кадастрового учета на строение.
после всего по вашему заявлению вам выдадут новое свидетельство о праве собственности с учетом изменений этажности и площади объекта права. все это достаточно затратно в денежном выражении-около 20 тысяч но все будет узаконено.