Новая судебная практика по взысканию компенсаций с застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новая судебная практика по взысканию компенсаций с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.

Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.

Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.

Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.

Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?

Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.

Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.

Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.

В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.

Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.

Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.

Иск о компенсации морального вреда за просрочку по ДДУ подается в районный суд по месту регистрации истца или компании-ответчика. Заявление составляют по правилам ст. 131 ГПК РФ. Бланк имеет «шапку», в которой указывают:

• наименование суда;
• ФИО, адрес, паспортные и контактные данные истца;
• название и юридический адрес компании-застройщика;
• ФИО первого руководителя — если известно;
• контактные телефоны застройщика — если известны.

В самом заявлении вкратце описывают обстоятельства дела:

• суть нарушения и в чем оно выражается – несвоевременная сдача дома в эксплуатацию, дефекты строительства и т.п.
• обстоятельства, которыми заявитель обосновывает свои претензии – негативные нравственные переживания – страх, тревога, беспокойство из-за случившегося;
• доказательства, подтверждающие исковые требования;
• информация о попытках мирного урегулирования конфликта, если таковые предпринимались;
• сумма компенсации морального ущерба;
• опись приложенных документов.

Исковое заявление может подать сам гражданин или доверенное лицо. В этом случае прилагается копия паспорта и нотариальной доверенности представителя.

Как взыскивается моральный вред и штраф со строительной компании? В каких суммах?

Моральный вред довольно «условный» у нас в России. Моральный вред никогда не был большим, который взыскивался судами со строительных компаний.

И почти всегда это довольно смешная сумма: 5000, 10000, 15000 рублей. До 20000 рублей максимум.

Существует еще право на получение штрафа, который застройщик обязан вам выплатить, если добровольно не удовлетворил ваши требования самостоятельно до суда по вашей претензии. Этот штраф составляет 50% от суммы неустойки.

Но последнее время пошла тенденция, что даже и этот штраф суды начали «резать». Раньше их не резали: как присудили неустойку 200000 рублей, соответственно, штраф составляет 100000 рублей, то есть ровно половина. Сейчас практика пошла на уменьшение. Хотя на самом деле здесь ситуация очень спорная. Закон же чётно установил штраф в размере 50% от неустойки, которую суд уже уменьшил. Получается, что суд дважды срезает суммы.

Как взыскиваются убытки за вынужденный найм другого жилья и проценты по ипотеке по вине застройщика? В каких размерах?

Часто бывает так, что людям в период ожидания своей квартиры по ДДУ, просто негде жить. И они снимают другое жилье. Конечно же, они рассчитывали, что если всё построится в срок, то они съедут со съемной квартиры и переедут в свою. Но вынуждены были продолжать снимать другую квартиру, потому что жилой комплекс до сих пор не сдан.

Это те расходы, на которые вас вынудил застройщик. соответственно, он должен всё компенсировать и выплатить эти деньги.

Но здесь не всё так просто. Нужно понимать, что не значит что если вы будете снимать хоромы за 100000 руб/месяц, при условии, что вам строится маленькая студия, то вам присудят компенсацию в размере 100000 руб/месяц за вынужденный найм дорогих апартаментов. Конечно же нет. Вам будут выплачивать компенсацию соразмерную стоимости аренды той квартиры, которую вы купили.

То есть если вы купили «двушку», то делается расчет оценщика по рыночной стоимости аренды подобной квартиры в подобном районе, регионе. Только на эту сумму вы можете претендовать.

Моральный вред за инвалидность

Средний размер компенсации морального вреда при инвалидности с физического лица составляет 100-500 тысяч рублей. Необходимо понимать, что помимо возмещения морального вреда в данной ситуации взыскивают утраченный заработок в результате нетрудоспособности, а также компенсации затрат на лечение и реабилитацию, не покрытые ОМС. Поэтому сумма возмещения в целом может получиться, которую выплачивают при причинении вреда жизни.

При определении размера морального вреда суд принимает во внимание имущественно положение причинителя вреда. Если причинитель вреда — юридическое лицо, например, работодатель, — суммы могут быть выше. Известные, коммерчески успешные организации при этом могут выплачивать суммы в несколько миллионов рублей.

Подготовка к досудебному урегулированию

Если вы не подадите претензию застройщику и не попытаетесь решить вопрос в досудебном порядке, то суд не присудит штраф. Поэтому дольщику нужно продемонстрировать, что он сделал все возможное для мирного разрешения спора.

Как правило, в договоре долевого участия устанавливается сроки, в течение которых застройщик должен дать ответ на претензию дольщика. Конкретные сроки для застройщиков не установлены, но требования содержатся в других законах. В ГК РФ предусмотрен срок для дачи ответа – 7 дней. Если в ДДУ срок не определен, необходимо ориентироваться на законодательство. Если застройщик отказал или не ответил на претензию, Вы можете обратиться в суд.

Все претензии, замечания и возражения по качеству объекта рекомендуется направлять застройщику в письменной форме (заказным письмом с описью вложения). Так Вам будет проще доказать в судебном порядке, что Вы обращались к застройщику и пытались разрешить спор мирным путем до подачи иска.

Верховный суд РФ. Важное о договорах долевого участия. Штрафы, сроки, уступка

Считается, что составить претензию легко. Многие уверены, что для этого не нужно особенных знаний. Ну а образец претензии по ДДУ ищут в интернете. На самом деле есть ряд тонкостей, которые нужно знать:

• каждый случай индивидуален;
• от формулировок зависит действительность документа;
• неправильный расчет неустойки может привести к отказу в ее выплате;
• отсутствие ссылок на законодательство показывает, что дольщик юридически не защищен.

По ст.6 ФЗ № 214 застройщик обязан сдать дольщикам и инвесторам объект недвижимости в установленные договором сроки. Если срок сдачи объекта был перенесен, то застройщик обязан выплатить дольщикам денежную компенсацию.

Размер неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженная на стоимость объекта. Плата взымается за каждый день нарушения срока.

Претензия по ДДУ по неустойке направляется застройщику от участников долевого строительства, если сроки сдачи не были соблюдены в соответствии с договором. Дольщик имеет права потребовать компенсацию за нарушение сроков или расторгнуть договор ДДУ и вернуть вложенные средства.

В п 3 ст. 6 ФЗ №214 указано, что застройщик должен письменно уведомить дольщиков о смещении сроков сдачи объекта в эксплуатацию не позднее, чем за 2 месяца от срока, указанного в договоре, и предложить дополнительное соглашение.

Оно позволяет застройщику увеличить сроки сдачи и избежать ответственности за нарушение сроков. Дольщик может отказаться от допсоглашения и потребовать компенсации в письменном виде.

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).

Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.

При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).

В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.

Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.

Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.

Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Как самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ с застройщика без снижения в суде

Придется приложить договор аренды/найма и расписку в получении денег или иной подтверждающий уплату Вами платежей документ. Если этих документов нет, то как правило, суд отказывает в этих убытках. Если даже есть указанные документы, то Вам все равно нужно будет постараться обосновать и документально подтвердить, почему Вы не могли проживать по адресу регистрации. Если Вы нигде не зарегистрированы, то это значительно упрощает процесс доказывания.

—если покупателей несколько, то иск один, истцов несколько. Участвовать могут все истцы, либо фактически один из них за себя лично и по доверенности от второго (третьего и т.д.) Можно вместо доверенности от других истцов, которые не собираются участвовать в судебном разбирательстве, написать примерно такое ходатайство о проведении судебного заседания без одного из истцов. Это нужно для того, чтобы суд не откладывал дело из-за не явки одного из истцов.

КОМПЕНСАЦИЯ МОРАЛЬНОГО ВРЕДА ДОЛЬЩИКУ

12.12.2022 г. состоялось заседание Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской федерации в составе председательствующего Горшкова В.В., судей Гетман Е.С. и Марьина А.Н. Кассационная жалоба была удовлетворена, судебные постановления были отменены и дело было передано на новое рассмотрения в Московский городской суд. Верховный суд РФ в частности указал, что:

К нам обратился клиент по вопросу взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия. Дело было успешно решено, хотя суд весьма чувствительно для истца сократил размер неустойки, сумму компенсации морального вреда и штраф за нарушение прав потребителя. Далее юристы нашей компании обратились с иском за новый период задержки. Суд иск удовлетворил, при этом отказал в удовлетворении требования о компенсации морального вреда, указав в мотивировочной части судебного решения, что ранее компенсация морального вреда уже была назначена судом.

Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?

Правительственный проект амнистия капитала 2019 предполагает следующие изменения закона от 8 июня 2015 года № 140-ФЗ «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

• В закон вводится понятие «Третий этап декларирования».

Согласно предложенной Правительством РФ новой редакции статьи 5 закона, третий этап декларирования продлится с 1 мая 2019 года по 29 февраля 2020 года.

• Принципиально изменяются условия предоставления гарантии иммунитета декларантов от преследования за нарушения законодательства.

Амнистия капитала в 2019 возможна только после фактической «репатриации» зарубежного имущества в Россию – это обязательное условие третьего этапа декларирования в отличие от амнистии капитала 2018г. (второй этап амнистии капитала).

Внимание: Согласно проекту Правительства Репатриация распространяется на контролируемые иностранные компании и на зарубежные счета.

• Продлеваются временные рамки гарантии «иммунитета» декларантов от преследования за допущенные нарушения.

Амнистия капитала третий этап амнистирует допущенные нарушения декларантов, если они были совершены до 01 января 2019г. (На втором этапе амнистия распространялась на нарушения до 01.01.2018г.)

• Изменяется перечень активов, в отношении которых может быть подана специальная декларация.

В течение третьего этапа декларирования заинтересованные лица (декларанты) получают возможность подать специальные декларации и указать в них свои зарубежные активы, которые «уже репатриированы» в РФ в рамках третьего этапа амнистии капитала.

В специальной декларации в 2019-2020гг. могут быть указаны:

— сведения о государственной регистрации международных компаний в порядке редомициляции в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 290-ФЗ «О международных компаниях» применительно ко всем иностранным организациям (контролируемым иностранным компаниям), в отношении которых декларант признавался контролирующим лицом на дату их регистрации в качестве российских юридических лиц с предоставлением статуса международных компаний;

— сведения о зачислении денежных средств со счетов (вкладов) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, сведения о которых содержатся в декларации, на счета (вклады) декларанта в кредитных организациях, имеющих специальное разрешение (лицензию) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) на осуществление банковских операций.

• Дополняется перечень документов, прилагаемых к специальной декларации, подаваемой в ходе третьего этапа декларирования.

В редакции закона, действовавшей в течение второго этапа декларирования (до 29.02.2018г.), декларанты при подаче специальной декларации представляли документы и (или) сведения, подтверждающие информацию, содержащуюся в декларации:

1) нотариально заверенная копия каждого из договоров номинального владения имуществом (в случае, если декларант указывает в декларации сведения об имуществе, фактическим владельцем которого он является);

2) иные документы и (или) сведения, прилагаемые к декларации по желанию декларанта, подтверждающие информацию, содержащуюся в декларации;

3) опись документов и (или) сведений, прилагаемых к декларации, составленная в произвольной форме в двух экземплярах и содержащая краткое описание признаков и реквизиты указанных документов, позволяющие их идентифицировать.

Амнистия капитала третий этап, декларант помимо перечисленных документов и сведений, так же должен предоставить:

1) в случае декларирования «репатриированной» контролируемой иностранной компании — заверение декларанта, составленное в произвольной письменной форме, об отсутствии на дату представления декларации контролируемых иностранных компаний, контролирующим лицом которых признается декларант;

2) в случае декларирования зачисления «репатриированных» денежных средств с зарубежных счетов (вкладов), представляется:

а) отчет о движении средств по счету (вкладу) в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, составленный в соответствии с частью 7 статьи 12 Федерального закона от 10 декабря 2003 года № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», за период с 1 января 2019 года по дату в пределах 15 календарных дней до даты представления декларации или по дату закрытия счета (вклада);

б) выписки по операциям на счетах (вкладах), выданные кредитными организациями, подтверждающие зачисление денежных средств на счета (вклады) декларанта в кредитных организациях, имеющих специальное разрешение (лицензию) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) на осуществление банковских операций, выданные и заверенные такой кредитной организацией.».

Поскольку мы специализируемся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью к нам ежедневно поступает около десятка обращений по поводу ошибок в нотариальных договорах. Смысл вопросов один — в нотариальном договоре ошибка, что делать?

Действия в конкретной ситуации будут зависеть от ряда обстоятельств: вида договора, вида конкретной ошибки в договоре, но больше всего, от момента времени, когда обнаружена ошибка. Проблема в том, что с 2013 года практически все сделки с недвижимостью в России не требуют государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Это правило распространяется и на сделки, удостоверенные нотариусом: договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и удостоверения нотариусом.

Регулярно задают вопрос: договор купли-продажи недвижимости оформленный у нотариуса, что гарантирует нотариус?

Предоставляя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на протяжении 15 лет и параллельно регулярно участвуя в судах по оспариванию сделок, можем уверенно ответить: ничего не гарантирует. Скорее напротив, заверенная нотариусом сделка содержит больше подводных камней. Практика показывает, что нотариусы не совершают полную юридическую проверку квартиры от момента строительства многоквартирного дома, как это делают адвокаты, юристы по недвижимости и риелторы. Нотариус ограничивается сведениями из реестра недвижимости на момент совершения удостоверяемой сделки, и в лучшем случае — переходами права. Вопросы, касательно а что там было раньше с квартирой, кто пользовался, куда и почему выбыл, мы от нотариусов не слышали.

Так же нотариальная сделка не гарантирует ее участников от банальных технических ошибок. Например, в конце августа к нам обралился очередной «потерпевши». Читайте здесь.

Более важно: в силу закона нотариус не вправе проводить всю сделку, а только удостоверяет подписание договора и может его составить. А нужно понимать, что составление и подписание договора купли-продажи недвижимости, дарения, ренты и т.д. это всего лишь один этап от сделки.

Этап подписания договора всегда взаимосвязан с остальными этапами сделки. Это означает, что до того, как покупатель и продавец попадают к нотариусу им необходимо безопасно пройти все остальные этапы: 1) внести аванс или задаток за квартиру, 2) проверить юридическую чистоту квартиры, 3) если обнаружен юридический недостаток, или найден лучший вариант — вернуть свой аванс, 4) оформить ипотечный кредит, 5) связать свою сделку с альтернативной, 6) после регистрации права собственности на квартиру провести расчеты, 7) передать квартиру «без фарша».

И не стоит рассчитывать на нотариуса или банк, даже если у вас ипотечная сделка. И банк и нотариус имеют конкретные бизнесы и конкретные интересы, а у продавца и покупателя — свои интересы. По этому Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью должно иметь место на каждом этапе ее совершения и в интересах именно сторон сделки, а не нотариуса или банка.

Попробуйте изменить нотариальный договор, нотариус заявит: Я использую такой договор. Или делаем такой , или никакой, идите к другому нотариусу.

С банком, аналогично.

Как вы теперь понимаете, нотариус никогда сам не проводит всю сделку от внесения аванса до передачи квартиры, по этому нотариус не обязан знать все детали конкретной сделки и тем более вписывать эти условия в договор. Напротив, сделку проводят ее стороны и именно им придется выполнять все ее условий, по этому стороны сделки обязаны внести в договор все согласованные условия, которые обеспечат интересы каждой стороны. Неверное изложение или отсутствие в договоре каких-то условий — это то же ошибка, которая приведет в последствии к спорам, а при судебном разбирательстве — к невозможности доказать согласованные условия сделки.

Условия о предмете — о недвижимости, о цене, о сторонах договора — это самые главные условия любой сделки с недвижимостью, и ошибки в них приводят к самым печальным последствиям — к невозможности исправить договор и необходимости обращаться в суд. Не редко обнаруживаем опечатки в этих условиях нотариального договора, который до этого за несколько дней (а то и недель) вычитывали и правили.

В лучшем случае ошибки в нотариальном договоре приводят к отказу в гос регистрации собственности покупателя на недвижимость. Вместе с тем, это позволяет сторонам оперативно исправить допущенные ошибки.

В случае «пропуска» ошибок нотариального договора, а в настоящее время вероятность этого практически 100%, поскольку нотариальные договоры не проходят юридическую экспертизу Росреестра, ошибки будут выявлены после гос регистрации прав, например при получении денег в банке (когда банк не допустит продавца к ячейке или к аккредитиву), или спустя годы при последующих сделках. Тогда исправить ошибки придется через суд. Росреестр в таких ситуациях обычно отказывает во внесении изменений в реестр недвижимости на основании соглашения сторон договора, и требует соответствующего судебного решения. Кроме того, спустя время совсем не просто найти продавца.

Кто хоть раз обращался к нотариусам знает, как сложно бывает внести изменения в составленный нотариусом документ. Обосновать необходимость и законность изменений договора, дополнить договор сможет квалифицированный адвокат по недвижимости или юрист. Причем необходимо это делать заблаговременно, а не в день сделки.

Ни кто, в том числе и нотариусы, не застрахованы от обычных ошибок опечаток, описок, неправильных реквизитов паспортов, адресов недвижимости, опечатках в фамилиях именах и отчествах сторон договора. Можно существенно снизить вероятность ошибок, если соблюдать технологию проведения сделок с недвижимостью. По этому, мы всем рекомендуем, пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, даже если участник сделки – юрист с высшим образованием и большим стажем и сделку будет удостоверять нотариус.

Анализируя посещения нашего сайта и обращения на консультации мы выявили такую закономерность, с 2015 года резко выросло количество обращений как исправить ошибку в нотариальном договоре.

Дело в с том, что со второй половины 2015 года ошибки нотариусов в договорах стали появляться очень часто. Причина – пошел поток нотариальных сделок с недвижимостью, поскольку по закону стали обязательными для нотариального удостоверения ряд договоров с недвижимостью: договоры купли продажи долей в жилой недвижимости, договоры дарения долей, а так же договоры купли продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недвижимости принадлежащей лицам, ограниченным в дееспособности.

Ошибки в нотариальных договорах с недвижимостью встречаются самые разные:

1. Ошибки в фамилии, имени, отчестве сторон договора — ошибки в написании, полная/частичная замена на иные, полное отсутствие;
2. Неверные или не полные паспортные данные;
3. Неверные сведения о документах на недвижимость продавца
4. Полное или частичное отсутствие адреса недвижимости, или не верный адрес и т.д.;
5. Отсутствие полное или частичное кадастрового номера объекта недвижимости, или указывают не верный кадастровый номер;
6. указывают не верно технические характеристики недвижимости: площадь помещения, количество комнат, этаж и т.д.
7. указывают неправильную цену недвижимости, иногда полностью забывают ее указать и т.д.;

Характер ошибок оказывает самое непосредственное влияние на дальнейшее исполнение договора. Например, для договора купли продажи квартиры, дома и т.д., а так же для дарения ошибки, перечисленные выше в пунктах 4,5, 6 – означают, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости. В этом случае Гражданский кодекс РФ однозначен: договор купли продажи считается не заключенным (статья 554 кодекса).

Аналогичное правило установлено Гражданским кодексом РФ в отношении цены недвижимости – при отсутствии условия о цене такой договор считается не заключенным (ч.1 статьи 555 ГК РФ). Сложнее, если указана неправильная цена. В этом случае договор законный, но могут возникнуть очевидные споры между сторонами при расчетах, а также споры с налоговым органами, поскольку возможно увеличатся налоги.

Ошибки, указанные в пунктах 1, 2, 3, если они касаются продавца, свидетельствуют о совершении сделки не полномочным лицом, поскольку сведения в договоре не будут совпадать со сведениями Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН). Если эти ошибки касаются покупателя, то в ЕГРН могут быть внесены сведения, указанные именно в договоре, и покупатель юридически не будет собственником.

По каким причинам застройщик переносит сдачу?

Прежде всего, необходимо помнить, что не только безжалостные подрядчики могут задерживать выделение жилой недвижимости. Причин задержек может быть много, но не все происходят по вине подрядчика. Конечно, это не освобождает подрядчика от необходимости выполнять свои обязательства по CDA.

Возможные причины для одностороннего переноса даты завершения работ производителем:.

Подрядчик обязан проинформировать дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе даты завершения строительства не менее чем за два месяца. Строительной компании предлагается заключить дополнительное соглашение к действующему ДЗО, определяющее новую дату сдачи объекта. В нем могут быть указаны причины переноса сроков; подписывать ли дополнительное соглашение по ДДУ — личное дело каждого дольщика.

Подписание дополнительного соглашения по ДДУ может быть выгодным, так как оно часто включает в себя бонусы, например, предложение скидок от производителей или бесплатной парковки. Однако это лишает будущих жильцов возможности потребовать компенсацию за задержку. Если произойдут дополнительные отсрочки, компенсацию можно будет требовать только с запланированной даты поставки, указанной в дополнительном соглашении о ДДП.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ при задержке сроков сдачи?

Да, согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», инвестор может предъявить претензии к ЦДС, если срок сдачи объекта переносится более чем на два месяца от даты, предусмотренной договором.

Целесообразность односторонних претензий необходимо рассматривать в каждом конкретном случае. Например, если многоквартирный дом находится на завершающей стадии строительства, жалоба КДС может привести к потере прибыли, поскольку рыночная стоимость здания, скорее всего, возрастет. Если строительство многоквартирного дома далеко от завершения, расторжение договора может избавить покупателя жилья от дополнительных денежных потерь и ненужного стресса.

Однако каждый случай индивидуален и требует анализа каждого конкретного случая для принятия окончательного решения.

Похожие записи:

• Земли сельскохозяйственного назначения: понятие, состав, правовой режим
• Пособие по беременности и родам в 2023 году
• Вандализм: что это такое и какие предусмотрены наказания