Как происходит сделка купли-продажи дома?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит сделка купли-продажи дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Материнский капитал — это национальная программа, которая направлена на повышение благополучия семей Российской Федерации, в которых рождается второй ребёнок. Им выдается сертификат на почти полмиллиона рублей. Как правило, многие применяют его для улучшения жилищных условий. Приобрести дом за подобную сумму невозможно, однако ее можно использовать как первоначальный взнос в ходе приобретения дома в кредит. Это отличный вариант, как можно купить дом, если нет денег.

Очень важный этап подготовки к покупке – проверка документов. Конечно, многое зависит от типа дома (участка), региона и особенностей владения, но базовый пакет таков:

• Право собственности на участок.
• Право собственности на строение.
• Кадастровый паспорт участка и дома.
• Техпаспорт дома (должен быть с поэтажным планом) и техпаспорт домовладения.
• Договоры на подключение к коммуникациям.
• Доказательства того, что нет дополнительного обременения (например, отсутствие прописанных лиц, которых нельзя просто выписать по закону).

Не лишним будет попросить справки о том, что отсутствуют долги за коммуникации и энергоснабжение, долги по налоговым выплатам за пользование землей.

Часто встречающиеся виды мошенничества

1. Права на дом оформлены верно, а на землю нет.
2. Земля официально оформлена в собственность, но на ней находится незарегистрированная постройка.
3. Прямое мошенничество – поддельная доверенность, укрывание важной информации о документах (например, количество прописанных людей, наличие задолженностей, и так далее).

Характерные черты приобретения дома за материнский капитал

Выдача материнского капитала осуществляется с целью улучшения условий проживания семей при появлении на свет второго ребёнка.
Необходимо отметить, что не все реализаторы жилищ, подавших объявления о продаже, с удовольствием идут на заключение сделки с применением материнского капитала. Деньги пенсионный фонд перечисляет продавцу не сразу, а только лишь после того, как рассмотрит и одобрит сделку.

Ещё одной характерный чертой приобретения жилища из ресурсов материнского капитала является наличие строгих условий к покупаемым у сооружения. Износ дома не должен превышать 50 %.

Заключение – коротко о главном

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Можно ли приобрести дом без земельного участка?

В настоящее время в Земельном кодексе предусмотрен принципиальный запрет на продажу дома, если вместе с ним не продается земельный участок, на котором он расположен.

В то же время на данный момент все еще осталось значительное количество домов с земельным участком, имеющих не до конца оформленный статус. Иначе говоря, дом является собственностью продавца, однако участок, к которому он относится, должным образом не приватизирован. Такие объекты также предлагаются на рынке, при этом владельцы запрашивают за них заметно меньшую цену, нежели стандартная стоимость дома с участком, если они оба в собственности продавца. Разумеется, имеет смысл учитывать, что после покупки землю потребуется приватизировать, а это означает лишние затраты.

Еще одна норма Земельного кодекса гласит, что покупатель дома, который находится на земельном участке, не находящемся в собственности продавца, после совершения сделки получает возможность пользоваться этим наделом на таких же условиях, как и этот продавец. Таким образом, новый собственник должен обладать точно такими же возможностями, как и предыдущий.

Заключение основного договора

Следующий этап — составление и подписание главного документа по сделке — непосредственно договора купли-продажи. В нем требуется оговорить следующее:

• Непосредственное название документа «договор купли-продажи»;
• Время и место его оформления и подписания;
• Паспортные сведения участников, продавца и покупателя;
• Адрес, по которому располагается надел, его величину, номер по кадастру и предусмотренное для него назначение;
• Также адрес самого дома и его площадь;
• Цена объекта недвижимости;
• Реквизиты свидетельств о регистрации прав на дом и на землю;
• Если в данном объекте недвижимости прописаны жильцы, то требуется оговорить, что они в течение определенного периода обязуются выписаться из дома.

Проведение покупки пошагово

Процесс следует разделить на несколько этапов:

1. Предварительная подготовка дома и участка к продаже. Помимо наведения порядка, гражданину нужно собрать первичные документы для продажи.
2. Определение стоимости, по которой будет выставлено имущество на продажу.
3. Подготовка проекта договора. Стоит иметь шаблон, чтобы можно было сразу его предложить заинтересованному человеку.
4. Размещение объявление и поиск покупателей. Для этого используются тематические сайты, а также традиционные способы – размещение информации на стендах и столбах.
5. Переговоры, заключение договора.
6. Получение денег и передача имущества.

До продажи дома необходимо освободить здание от обременений. Например, если дом находится в залоге в связи с невыплаченным кредитом, нужно погасить долг и снять ограничение на продажу.

Для реализации потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН для дома и для участка;
• документ, по которому было получено имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной); на участок (он должен быть у собственника, если участок формировался до 2017 года);
• технический паспорт на дом.

Внимание! Если продавец состоит в браке, нужно заранее подготовить нотариальное согласие супруги на сделку.

Цена недвижимости зависит от многих факторов:

• площадь участка;
• расположение (больше ценятся земли возле водоёма и с хорошим транспортным обеспечением);
• наличие подведённых коммуникаций (газ, канализация, водопровод);
• площадь дома и этажность;
• технические характеристики дома – тип материалов стен, вид кровли, утепление и т.д.;
• наличие дополнительных построек на участке – гаража, сарая, беседки;
• многолетние растения и деревья на участке;
• забор;

Цена может быть ниже рыночной при наличии следующих обстоятельств:

• к участку ведёт плохая грунтовая дорога;
• близлежащие территории изымаются для госнужд;
• рядом находятся крупные фермы, полигон ТКО, промышленные предприятия или иные объекты, которые могут загрязнять воздух.

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Стоит отметить, что полноценное право собственности новый владелец приобретает только после внесения сведений в государственный реестр. Это значит, что подписание документов без участия нотариуса в полной мере не фиксирует ваше право. Во время подписания договора купли-продажи юрист подает запрос в реестр и фиксирует сделку.

Помимо узаконивания через реестр, юрист проверяет сведения о доме и участке, устанавливая возможность передачи имущества новому собственнику. Если в процессе был установлен факт неполного (частичного) владения имуществом или прописки в доме несовершеннолетних лиц и т.д., то сделка не проводится. Если домом или участком распоряжается еще кто-то, понадобится письменное согласие. В случае с пропиской несовершеннолетних, нужны документы от органов опеки.

Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке. По завершению сделки покупатель может рассчитаться с продавцом как наличными деньгами, так и безналичным расчетом. Последний способ весьма удобен и менее рискован, поэтому используется чаще всего в последние 5 лет.

Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах:

• 1-й остается у продавца;
• 2-й отдается покупателю;
• 3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

Договор должен содержать следующие пункты:

• наименование документа;
• место и дата его заключения;
• перечень всех объектов, которые охватывает договор;
• сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
• другие условия сделки.

Как правильно оформить покупку дома с земельным участком?

Покупка дома с земельным участком не представляет ничего сложного, достаточно предоставить документы и пройти все этапы их регистрации в соответствующих органах.

Чтобы оформить сделку купли-продажи, вам понадобятся:

• Правоустанавливающие бумаги от продавца.
• Выписка из БТИ.
• Тех.паспорт на дом.
• Согласие одного из супругов на продажу.
• Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
• Непосредственно договор, в котором прописаны условия соглашения.

После этого вам придется оформить права собственности уже на себя. Обратитесь в Росриестр и предоставьте следующие документы:

• Заявление в котором вы просите осуществить переход права на собственность к вам.
• Заявление, подтверждающее регистрацию этого права.
• Паспорт.
• Документ, по которому осуществился передел собственности.
• Договор купли-продажи.

Распространенные махинации при продаже домов

Во время сделки, покупатель обязательно должен убедиться в наличии права собственности как на дом, так и на землю.

Если, к примеру, у продавца есть право собственности на землю, но дом, находящийся на этой земле принадлежит ему в форме наследственного дарения, то впоследствии перепродать такой дом другим людям не получится.

Также покупатели часто игнорируют то, что на дом нет документов. Такие ситуации возникают, когда человек на участке строит дом, но не оформляет его. С позиции закона, такой дом рассматривается как самовольная постройка. Приобретая такую постройку, (а точнее, землю под ней) покупатель получает множество серьезных проблем с оформлением. В ряде случаев не обходится без привлечения суда.

Основной способ мошенничества при оформлении документов — подделка доверенностей. Доверенность должна быть заверена у нотариуса. Соответственно, подлинность печати можно и нужно проверять. Кроме того, покупатель вправе потребовать встречи с доверителем, который эту доверенность и оформил на продавца.

Строительство домов из деревянных

1. При покупке земельного участка в собственность вначале надо проверить правильность оформления документов у продавца участка. Они должны быть подлинными и доказывающими, что участок земли не является обремененным.
2. На следующем этапе оформляется договор купли-продажи. К договору прилагается акт передачи объекта и его приема.
3. Пакет документов при оформлении покупки земельного участка включает следующее:

• кадастровый план участка,
• свидетельство, в котором определено право собственности на землю,
• свидетельство о регистрации участка в государственном комитете договор купли-продажи,
• акт приема-передачи участка справка, свидетельствующая, что участок не находится под арестом,
• справка об оценке участка, наличии построек на участке или их отсутствии,
• согласие супругов.

Более безопасным на сегодняшний день представляется заключение предварительного договора перед основным о купле-продаже участка. Правила его заключения описаны в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Такой договор имеет правовую силу и может рассматриваться как отдельный документ. Кроме того, у нотариуса его заверять не обязательно. Однако если предварительный договор будет заверен нотариально, то это послужит дополнительной гарантией совершения покупки.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

• поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
• распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
• при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

• свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
• паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.

А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.

Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.

Необходимые Документы Для Продажи Дома С Земельным Участком В 2021 Году

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

• Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
• Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
2. Площадь дома и площадь земельного участка.
3. Материал, из которого построен дом.
4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
5. Год постройки.
6. Состояние дома.
7. Внутренние улучшения.
8. Наличие иных объектов на участке.
9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

• купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
• при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

• Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
• Технический паспорт жилого дома;
• Выписка из домовой книги;
• Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
• Документ об отсутствии задолженности по налогам;
• Выписка из ЕГРП;
• Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;

При необходимости:

• Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
• Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Образец бланка вы можете скачать у нас.

Договор купли-продажи жилого дома или его части с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

1. Наименование договора.
2. Дата и место его заключения.
3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Фактическую передачу недвижимости рекомендуется оформить отдельным передаточным актом на имущество, однако приемлемым будет указание в тексте договора, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи имущества.

Расчет наличными деньгами желательно произвести при свидетелях: это может быть риелтор, нотариус или сотрудник банка (при помещении денег в ячейку депозитария выбранного сторонами банка). В банке имеется также возможность проверить подлинность банкнот.

По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.

Похожие записи:

• ​Пособие по инвалидности в 2023 году
• Трудовые войны: увольнение беременной прогульщицы грозит судимостью директору
• Образец расписки по договору купли-продажи квартиры