Классификация видов разрешенного использования земельных участков в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Классификация видов разрешенного использования земельных участков в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Начиная с 2014 года, виды функционального использования земельных участков вносятся в правоустанавливающую документацию, получаемую правообладателем после приобретения участка на торгах. До участия в торгах, заинтересованное лицо вправе получить данные сведения в администрации.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

• жилая зона,
• деловая зона,
• промышленная зона,
• сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Классификация ВРИ (видов разрешенного использования)

Виды разрешенного использования под жилое сооружение принято классифицировать на отдельные группы. В этом разделе предлагаем ознакомиться с существующими вариантами и их главными особенностями, которые входят в категорию «для иных видов жилой застройки»:

• ИЖС. На этой территории допустимо расположение строения высотой не более двадцати метров и количеством этажей — до трех. Состоять такое здание должно из нескольких комнат и помещений для вспомогательного пользования. Основная роль — удовлетворение гражданами бытовых и других видов нужд.
• Многоквартирная малоэтажная застройка. Обычно это двухэтажный или четырехэтажный дом с количеством квартир от 8 до 16 и более. Дополнительно к такому зданию создают спортивные и детские площадки, объекты обслуживания, пристройки. При этом площадь последних должна быть не более 15% всей площади строения.
• Для ведения личного подсобного хозяйства. На таком участке выстраивается жилой дом, рядом с которым обустраивается огород или сарай. На этих землях разрешается выращивание сельскохозяйственных культур и животных.
• Блокированная ЖС. В рамках этой категории земель принято выстраивать жилой дом, который имеет одну или несколько общих стен с соседними жилыми сооружениями. Количество таких этажей — не более двух и совмещенных помещений — до десяти. Здесь допускается разведение декоративных или плодово-ягодных культур. Разрешено строительство индивидуальных гаражей, при условии, что последние не будут занимать площадь соседнего жилого строения.
• Высотная застройка (многоэтажная). Размещение многоквартирных домов, этажность которых девять и выше. Здесь же предусматривается и облагораживание прилежащей территории, ее озеленение. Формирование ландшафтного дизайна.
• Среднеэтажная застройка. Возведение жилого строения многоквартирного типа с количеством этажей не больше восьми. Дополнительно к нему организовывается участок с озеленением, благоустройством, формируют подземные гаражи и автостоянки.
• Передвижное жилье. На этой категории участков разрешается размещение мобильного типа жилья. Это могут быть кемпинги, палатки, вагончики или жилые прицепы. К таким объектам разрешено подключение имеющихся рядом инженерных сетей (электричество, газификация, водообеспечение).

Процедура изменения целевого назначения

Предусмотренное законодательством деление земель по целевому назначению не всегда позволяет собственникам и пользователям использовать землю в поставленных целях.

Если предполагаемая деятельность не соответствует видам разрешенного использования, нужно изменить тип эксплуатации или перевести территорию из одной категории в другую. В противном случае нарушителю угрожает административная ответственность.

Когда речь идет об участках в частной собственности, решение по ним принимает местная администрация: земельный комитет, управление, департамент и иной уполномоченный орган. Он же осуществляет присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия.

Изменение целевого назначения может означать смену ВРИ или самой категории участка, если предполагаемая деятельность на нем невозможна в рамках установленной категории.

Процедура перевода регламентируется правилами застройки и землепользования, принятыми на местном уровне. В любом случае она требует подачи ходатайства в администрацию муниципалитета, в котором следует указать:

• кадастровый номер;
• присвоенную и желаемую категорию участка;
• существующие и желаемые виды использования;
• причины, которыми обусловлена необходимость перевода;
• сведения о правах на землю.

Обычно решение о переводе принимается с учетом результатов общественных слушаний, которые проводятся в течение 1 месяца. Решение администрации оформляется постановлением.

Несмотря на формальную простоту перевода, крупными игроками земельного рынка активно лоббируется отмена категорий земель. По их мнению, процедура перевода из одной категории в другую слишком сложна.

В парламенте на протяжении последних лет обсуждается законопроект, согласно которому земли будут делиться на зоны, определяемые местными правилами застройки и землепользования. По мнению авторов, это значительно упростит процедуру перевода земель.

Как быстро изменить ВРИ?

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.

Получение разрешения, и кто принимает решение

Сроки рассмотрения заявления и ознакомления с представленными документами в разных случаях могут отличаться, но согласно закону они не должны превышать 60 дней с момента подачи. Окончательно решение о возможности изменения назначения участка принимает руководитель администрации. Получить такое решение (или отказ) собственник может самостоятельно, представив документ, подтверждающий личность, или доверенность. Отказ, как и решение на изменение, должен быть оформлен в письменном виде, и может быть приобщен к делу в случае, если податель не согласен с решением администрации.

Получив на руки решение, разрешающее изменение назначения территории, можно переходить к основной процедуре смены ВРИ. Собственно, собственник даже не должен лично подавать документы в Росреестр, так как эта функция также возложена на администрацию, выдавшую решение.

На внесение изменений специалистам Росреестра понадобится некоторое время, но не более 15 дней с момента получения документов. Еще пять дней, максимум, понадобится для того, чтобы уведомить о произошедших изменениях собственника земли или арендатора. Уведомление отправляется по почте, правообладатель также может обратиться в Росреестр лично.

Важно! Собственник земли, приступая к изменению ВРИ, должны понимать, что при изменении назначения участка может существенно измениться его кадастровая стоимость, и чаще всего в сторону ее увеличения.

В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:

1. Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
2. Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
3. Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
4. Проводятся публичные слушания;
5. По итогам слушаний комиссия принимает решение;
6. При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
7. На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Зачем менять назначение земли

Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:

• заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
• организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
• построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
• застроить участок сельхозназначения жилыми домами.

Если отказали в смене ВРИ

В случае получения отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка можно действовать следующими способами:

• Устранить недостатки, которые послужили основанием для отказа в предоставлении услуги, и обратиться за ее получением повторно.
• Написать жалобу в прокуратуру по месту расположения органа власти, действия которого обжалуются.
• Пожаловаться на качество предоставления услуги на Портале государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Данный сервис сейчас предлагается сайтом в разделе «Порядок обжалования» дополнительной информации об услуге соответствующего муниципального или государственного органа.
• Прибегнуть к процедуре досудебного (или внесудебного) обжалования действий сотрудника (конкретного должностного лица), принимавшего документы или непосредственно оказывающего услугу.
• Обратиться с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.

Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес.

Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.

Как изменение вида разрешенного использования влияет на налоговую базу?

В п. 1 ст. 391 НК РФ сказано: налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода (календарного года), налоговая база в этом периоде рассчитывается как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на кадастровый учет. Организации устанавливают налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 391 НК РФ).

По мнению Минфина, налоговая база по земельному налогу, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (на 1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода. Поэтому, если в течение налогового периода правообладатель земельного участка не меняется, но изменяются вид разрешенного использования земельного участка и его кадастровая стоимость, для целей налогообложения должны применяться кадастровая стоимость и ставка земельного налога исходя из данных государственного земельного кадастра и документов на земельный участок, действующих на 1 января указанного периода (Письма от 09.10.2012 N 03-05-05-02/101, от 05.10.2012 N 03-05-05-02/101, от 18.08.2010 N 03-05-05-02/66). Изменение кадастровой стоимости земельного участка, произошедшее в течение налогового периода, должно учитываться при определении налоговой базы, которая будет использоваться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде (с применением налоговой ставки, соответствующей измененному виду разрешенного использования земельного участка) (Письма от 12.08.2011 N 03-05-05-02/42, от 19.11.2010 N 03-05-06-02/116, от 05.05.2009 N 03-05-05-02/25). Соглашается с таким подходом и Минэкономразвития России (см. Письмо от 23.03.2011 N Д06-1682).

Однако у Президиума ВАС РФ по изложенной ситуации другое мнение (представлено в Постановлении от 06.11.2012 N 7701/12). Общество при исчислении земельного налога за 2010 г. в отношении двух земельных участков с января по июль 2010 г. применило одну кадастровую стоимость, а с августа по декабрь — другую. Изменение кадастровой стоимости земельных участков с 01.08.2010 вызвано изменением вида разрешенного использования. Девятый вид разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) был изменен на пятый (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

Налоговая инспекция посчитала, что кадастровая стоимость земельных участков за август — декабрь 2010 г. занижена, и доначислила земельный налог. Суд первой инстанции поддержал налогоплательщика. Однако суды апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону контролирующего органа.

Высший арбитр решил, что прав суд первой инстанции. Обоснование такое. Согласно п. 1 ст. 52, п. 1 ст. 53 НК РФ налогоплательщик исчисляет сумму налога, подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы, представляющей собой стоимостную характеристику объекта налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка исчисляется путем умножения его площади на средний удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале применительно к соответствующему виду разрешенного использования. Правительство Омской области Постановлением от 19.12.2007 N 174-П утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов г. Омска в границах кадастрового района N 55:36 в виде таблицы конкретных значений средних удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах по 15 видам разрешенного использования, исчисленных в рублях за 1 кв. м. При определении кадастровой стоимости земельных участков после изменения вида разрешенного использования общество применяло соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный указанным Постановлением. Таким образом, для определения налоговой базы по спорным земельным участкам за период с 01.08.2010 общество использовало утвержденные указанным актом органа исполнительной власти субъекта РФ показатели кадастровой стоимости, то есть показатели, установленные на начало налогового периода (на 01.01.2010). Поэтому доводы налоговой инспекции о нарушении положений п. 1 ст. 391 НК РФ подлежат отклонению. Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что отсутствие в гл. 31 НК РФ нормы, регулирующей определение налоговой базы по земельному налогу при изменении вида разрешенного использования земельных участков, не препятствует налогоплательщику исчислять налог с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида разрешенного использования.

Где найти градостроительный регламент?

Ответ прост.

Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).

Для справки.

В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.

Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.

Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:

• Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
• Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
• Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.

Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.

Общий порядок изменения ВРИ отдельного земельного участка

Стандартная последовательность действий по смене разрешенного использования земли:

• Написать заявление на имя главы уполномоченного госоргана о смене одного ВРИ на иной. При этом чрезвычайно важно подробно объяснить необходимость такой процедуры.
• Собрать пакет указанных в законе документов (паспорт, правоподтверждающие бумаги на земельную недвижимость, ГПЗУ).
• Получить письменное разрешение или отказ на изменение ВРИ надела. Отрицательный ответ возможно обжаловать в суде.
• Выждать 15 дней. На протяжении этого времени администрация направляет соответствующую документацию в Госреестр, где происходит изменение сведений.
• Если по истечению установленного законом срока информация в реестре не обновилась, следует самостоятельно отправить декларацию в ведомство для завершения процедуры смены ВРИ.

Похожие записи:

• Можно ли устроиться на работу с административным правонарушением?
• Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?
• Можно ли подать заявление на алименты через МФЦ