Перевод из жилого в нежилой фонд: основные нюансы и проблемы процесса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод из жилого в нежилой фонд: основные нюансы и проблемы процесса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Специалисты предостерегают о сложностях изменения статуса квартир: только оформление документов может отнять 2-3 месяца, да и сроки реконструкции и ремонта способны сильно затягиваться. Тем не менее, провести процедуру можно и без привлечения специалистов по недвижимости. И первый шаг к тому – получение разрешения от администрации города.

Какой закон регулирует вывод из жилого фонда в нежилой

Не все жилые помещения подходят под вывод в нежилой фонд. Такой момент может быть обусловлен чисто технически.

Особое место в прохождении данной процедуры занимают памятники архитектуры, к которым предъявляются отдельные требования (согласно закону РБ «Об охране историко-культурного наследия», кодексу РБ ).

Вывод из жилого фонда квартиры регламентируется ст. 21 ЖК РБ 428-3 от 28.08.2012, Указом Президента РБ от 25.09.2009 г №479 «О переводе жилых помещений в нежилые».

Объекты для вывода в нежилой фонд:

• Квартира
• Жилой дом
• Часть жилого дома

Кратко процесс выглядит так:

1. Вы покупаете квартиру на первом этаже жилого дома для организации своего бизнеса;
2. Готовите пакет необходимых документов и с заявлением о переводе квартиры в нежилой фонд передаете в местный исполком;
3. Письменный ответ с решением исполкома вы получите в течение 15 дней. Если оно отрицательное вы получите подробное разъяснение. Если положительное, можно приступать к реконструкции и ремонту;
4. Когда помещение готово, обращайтесь в соответствующие инстанции для начала проверок;
5. После проведения всех проверок и получения разрешений помещение регистрируется в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним как нежилое помещение.
6. Можно открывать свой бизнес для клиентов или сдавать помещение в аренду.

Способ первый. Получение разрешений

Прежде чем приступить к реконструкции квартиры, собственнику потребуется собрать пакет документов и обойти не один десяток кабинетов. Изменение статуса жилого помещения должны одобрить администрация, СЭС, энергетики, теплосети, Водоканал, а проект для него — подготовить профессионалы.

К общему, и без того немалому, перечню согласований в последнее время добавились еще два требования, значительно усложнившие жизнь собственникам квартир на первом этаже. В соответствии со 51 ст.

Гражданского кодекса РФ для реконструкции, которая обязательно сопутствует переводу в нежилое, потребуется согласие 2/3 собственников квартир многоэтажки на возведение входной группы путем реконструкции, а также на использование земельного участка в этих целях, потому что реконструкция путем возведения крыльца уменьшает площадь прилегающего к дому земельного участка. Последствия этого нововведения несложно себе представить.

«Во-первых, в таком случае собственника ожидают дополнительные расходы на привлечение организации, которая проведет общее собрание жильцов, — объясняет юрисконсульт компании „АРЕВЕРА-Недвижимость“ Валентина Дальченко, — в среднем эти затраты составляют 300 рублей за каждую квартиру. Во-вторых, даже если собрание состоится и на нем будут присутствовать все жильцы, нет никакой гарантии, что от всех их можно будет получить согласие».

А кроме того, для перевода квартиры в нежилой фонд с недавних пор требуется обязательное подтверждение права на земельный участок. Доказательством этого права является кадастровый паспорт земельного участка.

«Постановкой на кадастровый учет земли под многоквартирным домом и формированием паспорта занимается департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города, — говорит Валентина Дальченко.

— Ставить на кадастровый учет участки под многоквартирными домами начали сравнительно недавно, поэтому эта процедура зачастую связана с дополнительным сбором документов. Оформить землю в короткий срок удается далеко не всегда. А это, естественно, реконструкции квартиры под нежилое помещение».

«На сегодняшний день главным камнем преткновения, препятствующим официальному переводу квартиры в нежилой фонд, является обязательное согласование проекта реконструкции с устройством перед коммерческим помещением отдельного входа, — говорит специалист по недвижимости компании „ТиОН“ Ольга Ефремова.

— А для того чтобы получить от управления архитектуры администрации города такое согласование, необходимо заключить договор аренды на земельный участок под отдельным входом в помещение.

Притом что на сегодняшний день оформленных в соответствии с законом земельных участков под жилыми домами в Красноярске буквально единицы, в основном это районы новостроек города, у собственников этой недвижимости больше шансов получить разрешение на заключение договора аренды земельного участка под устройство отдельного входа и осуществить надлежащим образом перевод квартиры в нежилой фонд. При этом надо сразу сказать, что возможно поменять статус далеко не каждой квартиры на первом этаже. Поэтому мы в нашей компании к каждому такому объекту подходим сугубо индивидуально. Прежде чем советовать клиентам вкладывать деньги в покупку квартиры под нежилое на первом этаже и приступать к процедуре перевода в нежилое, мы, исходя из многолетнего опыта работы в этом сегменте рынка, проводим для своих клиентов предварительную работу, оцениваем возможность перевода ее в нежилой фонд и возможность устройства отдельного входа, принимая во внимание требования согласовывающих организаций. Если в дальнейшем возможны какие-то трудности при смене статуса помещения, тогда стараемся сразу ставим об этом в известность своих клиентов, объясняя, с какими трудностями и дополнительными затратами, а зачастую и вовсе невозможностью перевода в нежилое они могут столкнуться, предлагая взамен другие варианты объектов под нежилое для приобретения, по которым все вышеперечисленные трудности и сроки перевода сведены к минимуму».

Ограничения, которые не позволяют переводить жилые помещения в нежилые

1. если доступ к нежилому помещению невозможен без использования помещений, которые обеспечивают проход к другим жилым помещениям.
2. если в планируемом нежилом помещении нельзя сделать отдельный вход, то перевод такой квартиры в нежилой фонд будет невозможен.
3. если окна в планируемом нежилом помещении выходят во двор, то в переводе помещения будет отказано.
4. если квартира находится в ТСЖ или кооперативе, то для перевода в нежилой фонд потребуется письменное согласие не менее 2/3 владельцев квартир этого дома.
5. перевод в нежилой фонд невозможен, если право собственности на квартиру обременено правами других лиц.
6. перевод жилого помещения в нежилое противоречит правилам градостроительства, природоохранным санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов.

Как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот?

Перевод жилого помещения в нежилое играет достаточно важную роль в современных бизнес-процессах. Он регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации (гл. 3 ЖК РФ).

В частности, в ст. 22 ЖК РФ перечислены случаи, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается. Поэтому, если Вы планируете перевод жилого помещения в нежилое, учтите обязательные условия, которым это помещение должно соответствовать. Это:

• возможность входа в него без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям дома (подъезды, коридоры, тамбуры) или наличие технической возможности оборудовать такой вход;
• расположение на 1-ом этаже или, в случае расположения на более высоких этажах, отсутствие под ним жилых помещений;
• обязательное согласие на перевод лица, в чью пользу зарегистрировано обременение прав при наличии таких обременений (ипотека, аренда и т.д.).

Судебная практика.

Существуют варианты расположения жилого помещения, при которых его перевод в нежилое не допускается:

• помещение является частью квартиры либо используется в качестве места постоянного проживания;
• помещение расположено в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

Кроме того, перевод жилого помещения в нежилое недопустим, если он планируется в целях осуществления религиозной деятельности.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Юридическая помощь при переводе жилого помещения в нежилой фонд

Наша компания оказывает спектр услуг по вопросам перевода помещений в нежилой фонд.

Перевод помещения в нежилой фонд может потребоваться в ряде случаев, например, когда организация хочет повысить рыночную стоимость объекта, или решило использовать помещение в коммерческой сфере, или в целях получения дополнительного источника дохода.

Данная процедура довольно востребована в настоящее время, однако отсутствие должных знаний и квалификации не позволяет многим организациям быстро и качественно ее провести.
Юристы компании длительное время занимаются переводом жилых помещений (квартир) в нежилой фонд (коммерческая недвижимость).

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Перевод из нежилого помещения в жилое и наоборот

Бывает, что нужно перевести недвижимость из жилой в нежилую или наоборот. А-ЭКСПЕРТ всегда на высшем уровне оказывает услуги по экспертному сопровождению таких операций. Насколько сложен перевод дома или квартиры в «нежилой» статус или обратно в «жилой»? Как он выполняется?

Важная характеристика любой недвижимости – является она пригодной для проживания или нет. Жилищный кодекс России четко определяет пригодное для жилья помещение (в ст. 15, п. 2).

Это изолированная недвижимость, отвечающая инженерно-техническим и санитарным нормам. В ней должны быть комфортные условия для жизни, определенные инженерные коммуникации и пр.

Другие объекты, просто «входящие в состав зданий», являются нежилой недвижимостью и могут использоваться для коммерческих целей.

Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.
Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.

Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!

Перевод нежилого помещения в жилое в 2020 году

Для регистрации изменений необходимо подготовить следующие документы:

• заявление;
• паспорт собственника;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• проект переустройства или планировки, если требуется;
• заключения уполномоченных служб о том, что недвижимость соответствует нормам, предъявляемым к жилому помещению;
• поэтажный план здания;
• протокол общего собрания многоквартирного дома.

В случае, когда речь идет о недвижимости в многоквартирном доме, помимо протокола необходимо подготовить:

• уведомление всех жильцов о проведении собрания;
• список участников (лист регистрации);
• доверенности на представителей (если участвовали не собственники);
• документы о том, что все были своевременно извещены.

Заключения о соответствии помещения нормам жилого, необходимо получить от организаций, имеющих аккредитацию на проведение такой деятельности. Это может быть БТИ, отдел архитектуры и градостроительства в местной администрации, Центр гигиены и эпидемиологии.

Образец заявления не установлен законодательными актами. В некоторых регионах документ может быть разработан местной администрацией. Но при желании оно пишется в свободной форме, в строгом деловом стиле.

В заявлении должны быть указаны:

• информация о собственнике;
• сведения об объекте недвижимости;
• данные о необходимости перепланировки или работ по переустройству;
• дата и личная подпись.

Заявление с пакетом документов подается в органы местного самоуправления. Собственник может обратиться в МФЦ. В столице РФ услугу можно получить в онлайн-формате через сайт Мэра Москвы.

Если нужна перепланировка, нужно согласовать ее с жилищной инспекцией и оформить акт. Под перепланировкой подразумевается изменение конфигурации помещения, если для этого требуется внесение корректировок в техпаспорт.

Какие работы подлежат предварительному согласованию:

1. Изменение границ совмещенного санузла, ванной комнаты.
2. Устройство несущих стен.
3. Перенос кухни.
4. Устройство или заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
5. Разборка или устройство лестниц, пандусов.

Также перепланировка согласовывается, если проводится в многоквартирном доме, считающимся объектом культурного наследия.

Для оформления перепланировки нужно составить проект и подать его на рассмотрение в жилищную инспекцию. После этого проводятся сами работы и оформляется акт, вносятся изменения в техпаспорт.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение

Часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований:

1. Помещение должно принадлежать гражданину на праве собственности.
2. На помещение не должно быть наложено обременений (например, оно не должно быть в залоге).
3. Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются, перевод будет невозможным. Одними из самых распространённых являются следующие требования:
   • запрещено размещение жилых помещений в подвале или на цокольном этаже многоэтажного дома;
   • жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами;
   • устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и вспомогательных помещений с жилыми комнатами и т. п.
4. Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
5. Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики.
6. Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.

Нежилое помещение не переводится в жилое, если оно не отвечает всем вышеназванным условиям.

Таким образом, прежде чем начать процесс переоформления, следует знать о возможных в этом случаях ограничениях:

1. Если вы снимаете это помещение в качестве склада или офиса, то власти не разрешает вам осуществлять перевод.
2. Если недвижимость находится в ипотеке, то в этом случае она считается обременённой, а значит, осуществлять её перепланировку и перевод в новый статус нельзя.
3. Если недвижимость не соответствует санитарным, техническим и иным установленным в законодательном порядке нормам, это также будет квалифицироваться как нарушение.

Причиной отказа в переводе нежилого помещения в жилой фонд может служить тот факт, что документы с просьбой о переводе были поданы в некомпетентный орган или же были представлены не в полном объёме.

Переоформление нежилого помещения в объекты жилой недвижимости имеет чёткий порядок действий, соблюдение которого делает выполнение перевода полностью законным и правомерным.

Так, процедура перевода состоит из следующих этапов:

1. Сбора необходимой документации.
2. Подачи заявления в уполномоченный орган (в крупных городах это территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах — районные и исполнительные органы. В частности, в Москве дынные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда). Подать заявление можно при непосредственном посещении органа, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг с помощью электронной заявки.
3. Регистрации жилого помещения в Росреестре.

Согласно ЖК РФ, перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

• заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения;
• оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт);
• паспорт заявителя;
• технический план помещения;
• кадастровый паспорт;
• заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
• проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

Для того, чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, она должна соответствовать следующим требованиям:

1. Квартира должна быть расположена на 1 этаже и под ней не должно находиться жилых помещений;
2. Возможность организации дополнительного входа в помещение, не связанного со входом в основное здание;
3. В квартире не должна транзитом проходить система газоснабжения, так как система трубопроводов не может проходить транзитом через административные помещения и не иметь газового оборудования;
4. Необходимо согласие Товарищества собственников, так как без их согласия, перевод будет не возможен;
5. Особое внимание необходимо уделить при покупке квартир в зданиях, являющихся историко-культурными ценностями, так как потребуется согласование Министерства культуры Республики Беларусь;
6. Необходимо предварительно оценить возможность увеличения нагрузки на электросеть и на инженерные системы в целом.

Вывод из жилого фонда в нежилой

Эксперты настаивают на прохождении всех описанных этапов. В случае нарушений на вас наложат штрафы, уплата которых не влечёт автоматического узаконения:
— строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов без проектной (проектно-сметной) документации либо по ПСД, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, — 120–580 МРП (1 МРП —2 269 тенге);
— осуществление строительства без сопровождения технического и авторского надзора — 40-50 МРП;
— незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения уполномоченного органа — 30 МРП для физических лиц и 90–300 МРП для юрлиц. За те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, штраф — 80 и 180–500 МРП соответственно;
— эксплуатация неузаконенной перепланировки — от 10 до 100 МРП в зависимости от юридического статуса собственника.

Несмотря на то что весь процесс занимает много времени и сил, его стоит пройти по закону, дабы избежать проблем в будущем!

Опубликовано 19 июня 2017 7 комментариев

• вывод жилья
• коммерческая недвижимость
• Алматы
• коммерция

Процедура перевода жилого помещения в нежилое начинается с подачи заявления в ЦНАП. Если не планируется перестройка объекта, то необходимо будет приложить:

• выписку о праве собственности на недвижимость, где указываются все совладельцы, также несовершеннолетние дети;
• акт техобследования квартиры или дома. Изготавливается он в соответствии с законодательством Украины лицензированной организацией.

После того как собственник подал заявление, работники ЦНАПа обрабатывают документы и передают их в Департамент архитектуры на протяжении 2 дней. Работают с документами в Департаменте 5 дней. Если не возникают проблемы, то выдается разрешение и отправляется в ЦНАП, который выдает его заявителю.

КАК ПЕРЕВЕСТИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В НЕЖИЛОЕ?

Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия:

1) помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);

2) помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;

3) в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;

4) помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Обратите внимание!

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1 , 3.2 ст. 22 ЖК РФ):

Такое помещение расположено в наемном доме социального использования;

В таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Для перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Ш аг 1. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа.

Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.

Консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа вы можете получить в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства (в Москве это ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление»).

Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе жилого помещения в нежилое рекомендуем также проконсультироваться у специалистов компаний, которые занимаются оформлением документов для перевода помещений, по месту нахождения вашего помещения.

Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (или у ИП), являющейся членом СРО. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Ш аг 2. Подготовьте документы

Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются следующие документы (ч. 2 , 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП):

1) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;

3) правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

4) проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);

5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);

6) решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;

7) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность — если документы подает представитель.

Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает следующие необходимые для перевода документы и информацию: сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН), единый жилищный документ, технический паспорт, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, выписку из ЕГРН, свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве). Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2

Ш аг 3. Обратитесь в уполномоченный орган за получением государственной услуги

В г. Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет Департамент городского имущества. Подать заявление и документы в Департамент городского имущества можно лично через МФЦ или в электронной форме через Интернет (п. 2.3.2 Административного регламента). Узнать адрес ближайшего МФЦ можно в органе местного самоуправления или в Интернете.

Вам должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (п. 2.7.1 Административного регламента).

В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218 , ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Кратко процесс выглядит так:

1. Вы покупаете квартиру на первом этаже жилого дома для организации своего бизнеса;
2. Готовите пакет необходимых документов и с заявлением о переводе квартиры в нежилой фонд передаете в местный исполком;
3. Письменный ответ с решением исполкома вы получите в течение 15 дней. Если оно отрицательное вы получите подробное разъяснение. Если положительное, можно приступать к реконструкции и ремонту;
4. Когда помещение готово, обращайтесь в соответствующие инстанции для начала проверок;
5. После проведения всех проверок и получения разрешений помещение регистрируется в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним как нежилое помещение.
6. Можно открывать свой бизнес для клиентов или сдавать помещение в аренду.

Это непростой процесс, в ходе которого нужно обойти ну один кабинет и подписать кучу бумаг. Есть компании, которые специализируются на оказании таких услуг.

Чтобы получить решение исполкома нужно подготовить следующий пакет документов:

• Заявление о переводе в нежилой фонд;
• Техпаспорт;
• Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости;
• Письменное согласие сособственников при их наличии;
• Письменное согласие органов опеки и попечительства, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды, недееспособные граждане.

Вывод в нежилой фонд. Перепрофилирование

Данная процедура достаточно сложная и занимает длительное время (от 1 года до 4 лет).

Не все жилые помещения подходят под вывод в нежилой фонд. Такой момент может быть обусловлен чисто технически.

Особое место в прохождении данной процедуры занимают памятники архитектуры, к которым предъявляются отдельные требования (согласно закону РБ «Об охране историко-культурного наследия», кодексу РБ ).

Вывод из жилого фонда квартиры регламентируется ст. 21 ЖК РБ 428-3 от 28.08.2012, Указом Президента РБ от 25.09.2009 г №479 «О переводе жилых помещений в нежилые».

Объекты для вывода в нежилой фонд:

• Квартира
• Жилой дом
• Часть жилого дома

1. Решение администрации района о выводе помещения в нежилой фонд
2. Решение землеустроительной службы по земельному вопросу
3. Разрешение на реконструкцию
4. Ввод в эксплуатацию и государственная регистрация помещения с согласованным в процессе проектирования целевым назначением.

Каждый этап требует сбора и согласования определенного пакета документов.

Независимо от того физическое Вы лицо или нет, сначала нужно обратиться в исполнительный комитет района или города либо местную администрацию с такими документами:

1. Заявление, в котором указано о желании перевода.
2. Документ, который подтвердит, что Вы собственник этого помещения (может быть техпаспорт). Если есть право оперативного управления или хозяйственного ведения, об этом должен свидетельствовать документ.
3. Если есть еще собственники, нужно их согласие в письменной форме.
4. Если в доме остаются жилые помещения, необходимо представить согласие людей достигших совершеннолетия, которые имеют право использовать это помещение. Владелец обязан представить согласие, после того, как заверит его нотариально.
5. Если права имеют третьи лица – необходимо чтобы они были согласны.

Согласно п. 6 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.11.2005 N 565, владелец, который переводит жилье, лишается права считаться нуждающимся в улучшении жилищных условий. Стать на учет он сможет только через пять лет после вступления в силу перевода жилья.

После того, ждал, пока комитет примет решение. Обычно это около 15 дней с момента обращения. Если нужно будет запрашивать документы или информацию в иных госструктурах, рассмотрение может продлиться до месяца.
В полученном мной решении перечислялось:

• кто владелец;
• адрес;
• каково вещное право на землю и назначение в результате перевода;
• что запрещается обустраивать;
• условия, предусмотренные градостроительными, пожарными, санитарными, нормами по охране природы и правилами технических нормативных правовых актов;
• осуществление реконструкционных работ (мне нужно было вынести все имеющиеся сети и установить новые газовые, водные, электро и счетчики тепла);

Переоформление жилого помещения в нежилое подразумевает невозможность обустройства в нем объектов промышленности, выделяющих вредные вещества, вибрацию или шум, которые выше нормы, отрицательно влияют на природу, покой остальных жителей и способствуют распространению инфекций:

• • нельзя принимать посуду;
• • нельзя размещать прачечную, химчистку или баню (разрешается только принимающие за смену не больше 15 килограмм);
• телефонные объекты, площадь которых превышает 100 м2;
• объекты, связанные с ритуальной и похоронной деятельностью;
• ночные клубы;
• оздоровительные, спортивные комплексы больше 150 м2;
• места проживания животных;
• помещения класса Ф5;
• магазины, продающие взрывоопасные товары, торговые предприятия площадью больше 1000 м2;
• часовые мастерские, салоны красоты больше 300 м2;
• ветеринарные пункты, лаборатории;
• отделения, специализирующиеся на рентгенологии, травматологии, психо-невралгии, онкологии, венерологии, кожных, туберкулезных заболеваниях;
• пункты связи, имеющие площадь больше чем 700 м 2.

Входы в такое помещение должны быть отдельными, дабы не мешать жильцам. Администрация или комитет могут отказать по таким причинам:

1. если в представленных Вами документах будет неверная информация или они будут неполными;
2. для получения доступа в помещения нужны вспомогательные помещения либо его вообще нельзя оборудовать;
3. нет согласия третьих лиц;
4. оно не изолированно;
5. зарегистрированы жильцы и нет их согласия, они недееспособны, находятся под государственной защитой, их социальное положение неудовлетворительно, дети без попечительства или сироты;

Если Вам откажут, причина обязательно будет указана, и Вы можете обжаловать это решение.

Далее мной была проведена реконструкция. Регистрация в агентстве по государственной регистрации недвижимого имущества. Использование было осуществлено сразу (можно в течение 1 года). Если Вы решили по моему примеру переоформить жилое помещение в нежилое, учитывайте, если Вы нарушите хоть один пункт из выше перечисленных или сами обратитесь с заявлением об отмене перевода, решение будет изменено. Вам придется восстановить вид помещения согласно техпаспорту и снова изменить его назначение в агентстве.

Если возникли вопросы — обращайтесь в нашу юридическую консультацию

• Вопрос-ответ
  • Административное право
  • Гражданское право
  • Жилищное право
  • Семейное право
  • Трудовое право
  • Хозяйственное право
• Советы
  • Начинающему юристу
  • Студенту
• Материалы
• Авторские статьи юристов
• Каталог юридических фирм
• Актуально

Похожие записи:

• Расчет алиментов: примеры и калькулятор
• Календарь бухгалтера на 2023 год
• Сколько людей живет в Индии? Состав населения и актуальные цифры