Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?


Продажа единственного жилья

Начиная с 2020 года, в силу вступили новые правила, согласно которым, собственник имеет право продать своё единственное жильё без уплаты НДФЛ со сделки и необходимости подачи декларации. Сделать это можно с недвижимостью, которая была во владении три года и если куплена была в 2016 года. До 2020 года осуществить такую сделку без уплаты налога не удалось бы, ведь ранее минимальный срок владения составлял пять лет.

Иными словами, согласно нововведениям, минимальный срок владения для единственного жилья был сокращён с 5 лет до 3 лет. Данное правило распространяется, как на квартиры, так и на дома с участками, освобождает от уплаты налога и подачи декларации.

Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя

При получении движимого или недвижимого имущества от близкого родственника в подарок или по наследству налог в данном случае не уплачивается. При этом нет и расходов на приобретение, которые можно было бы применить, как вычет в случае продажи такого имущества.

Чтобы получатели наследства или подарков могли уменьшить сумму налога к уплате с 2019 года в силу вступила такая норма: доход может быть уменьшен на расходы наследодателя или дарителя. Тогда НДФЛ будет начисляться не на всю сумму, а только разницу между полученным доходом и ранее понесенными расходами.

На практике это может выглядеть так. Дочь продаёт подаренную ей мамой квартиру за 2000000 рублей. Полученный доход от сделки может быть уменьшен на сумму, что мать заплатила за эту квартиру, когда покупала её. Даже если сама дочь в тот момент была ещё маленькой и никакого участия не принимала в понесенных расходах. Если квартира была куплена мамой за 1500000 рублей, то дочь заплатит налог в размере 65000 рублей: (2000000-1500000)*13%.

До 2019 года в ходе такой сделки доход можно было уменьшить только на 1000000 рублей (вычет, не требующий документального подтверждения).

Такая же ситуация обстоит и с полученным наследством, а именно полученный от продажи доход можно уменьшить на размер ранее понесенных расходов наследодателем (это человек, который владел имуществом до смерти). В рассматриваемом раньше примере, дочь могла получить квартиру в наследстве и так же уменьшить полученный доход от продажи на мамины расходы.

Продавая имущество, что было получено в наследство или как подарок, в декларации обязательно указывайте размер вычета в сумме расходов наследодателя или дарителя. Их нужно будет подтвердить документально, а именно предоставить расписки, договора. Если предоставить такие документы нет возможности или сумма расходов в итоге получается маленькой, можно применить вычет в размере 1000000 рублей (для дома или квартиры) или 250000 рублей (для машины, гаража или недостроенного здания), что предлагается государством без необходимости документального подтверждения.

Учитывая вышесказанное, стоит объяснить близким почему необходимо хранить документацию о крупных приобретениях, даже если у них в будущих планах нет желания продавать имущество или они хотят его потом подарить кому-то. Расписки, договора и чеки не занимают много места, но могут очень помочь в будущем, даже если вы этого не планируете.

Учет в расходах процентов по ипотеке

Продавая жильё, доходы могут быть уменьшены на расходы. Чаще всего, под расходами понимают ранее уплаченную за жильё стоимость, согласно договору купли-продажи. Но в случае приобретения квартиры в ипотеку и уплаты банку процентов, то их можно отнести в статью расходов, которые в свою очередь уменьшат облагаемую НДФЛ сумму.

Очень маловероятно, что такую информацию вы сможете получить от налоговой, даже если они увидят, что квартира была приобретена по ипотеке, а проценты при этом в декларации не отображены.

Рассмотрим такую ситуацию: квартира была куплена за 2500000 рублей в новостройке. Размер первого взноса составил 500000рублей, на остальную сумму оформлена ипотека. За пять лет было выплачено 510000 рублей процентов. Полностью погасив ипотеку, квартиру продают за 3000000 рублей. В составляемую декларацию включают стоимость квартиры по договору и сумму выплаченных процентов по ипотеке. В итоге налог не начисляется. Те, кто не знает, что так можно сделать и сэкономить, должны будут заплатить налог в бюджет в размере 65000 рублей.

При этом стоит помнить, что отобразить частью расходов затраты, понесенные на отделку квартиры, не получится. При покупке квартиры их считают расходами и тем самым увеличивают сумму налога к возврату, а при продаже — нет.

Сумма уплаченных процентов по ипотеке указывается в декларации в разделе подтверждённых расходов. Справка о сумме за весь период погашения ипотеки заказывается в банке. Сегодня это можно сделать самостоятельно посредством приложений и личного кабинета. Такое подтверждение вполне устроит налогового проверяющего.

Если декларация уже была вами подана, но в ней не отображена была сумма уплаченных процентов, стоит подать уточнённую, которая позволит вернуть предоплату по НДФЛ. В 2021 году уточнённая декларация может подаваться за 2018-2020 года, то есть за три предыдущих года, предшествующих году фактической подачи уточнёнки.

Читайте также:  Как не служить в 2023 году. Способы откосить от армии.

Как узнать, нужно ли платить налог

При решении данной задачи имеют место два важных взаимосвязанных фактора: срок владения имуществом и способ его получения. От способа получения и сделки-основания зависит минимальный срок, в течение которого вы должны быть собственником, если не хотите платить налог.

Дата регистрации в Росреестре показывает, с какого момента вы являетесь владельцем недвижимости. Время вступления в права владения отражены в выписке ЕГРН.

Важно учитывать, что именно регистрация в реестре наделяет собственника правами на владение и распоряжение объектом налогообложения, а договоры разных типов являются подтверждением факта сделки. Здесь нужно понимание того, как была получена недвижимость: по коммерческой сделке, по наследству, по дарению и т.п.

Чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, надо сравнить дату вступления в права собственности и способ получения имущества. Существует три возможных варианта:

  1. Если дата регистрации ранее 31.12.2015 года, то по любому документу-основанию собственность должна находиться в вашем распоряжении в течение трех лет.
  2. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016, а имущество получено путем дарения от близкого родственника, было приватизировано или получено в наследство, то владеть квартирой необходимо также в течение трех лет.
  3. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016 при проведении всех прочих сделок, то необходимо сохранять квартиру в собственности в течение пяти лет.

Срок владения исчисляется в месяцах, поэтому минимальное время собственности составляет 36 месяцев при наличии условий, описанных выше. Таким образом, налог в размере 13% платить не нужно, если вы решили продать квартиру по истечении 36 месяцев.

Законные способы уменьшить налог с продажи квартиры

Мы выяснили, нужно ли вообще платить налог. И если ответ положительный, то логично, что возникает желание уменьшить налог, подлежащий уплате. Существует ряд разрешенных законом способов, которые позволяют это сделать:

  1. Дождаться, пока пройдет три или пять лет, в зависимости от условий получения имущества. Наверное, это самый простой способ, но не все готовы ждать. До 31.12.2015 существовало правило, что налог можно не платить, если вы владели квартирой на протяжении трех лет. Однако позднее вышли изменения законодательства, и срок владения стал другим. Так, после 2016 года, собственник недвижимости освобождается от уплаты налога, если владел и распоряжался недвижимостью в течение пяти лет.
  2. НДФЛ не уплачивается, если «‎за что купил — за то продал». В этом случае не возникает фактической прибыли, так как первоначальная стоимость недвижимости равна цене ее последующего сбыта. Таким образом, вернемся к нашему примеру в начале статьи и обмене квартир. Если собственник купил квартиру и на эту же сумму продает недвижимость, то он не платит налог, потому что доход от этой сделки равен нулю.
  3. Использовать имущественный вычет. В статье 220 Налогового Кодекса РФ указывается, что можно использовать имущественный вычет и сократить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Соответственно, чем меньше налоговая база, тем меньше платится налогов. Этот способ можно применить только один раз в год, а также его нельзя сочетать с другими способами. То есть на один объект налогообложения можно использовать только один метод снижения налога.

Рассмотрим небольшой пример. Гражданин продает квартиру за 950.000 рублей и оформляет налоговый вычет.

Налоговая база = Стоимость объекта недвижимости — Имущественный вычет = 950.000 — 1.000.000 = -50.000.

Разве может налог уплачиваться у нулевой налоговой базы?! Нет. На нулевую или отрицательную базу налог не начисляется. В этом случае собственник вовсе освобождается от уплаты. Однако даже в случае нулевого налога необходимо заполнить налоговую декларацию и подать ее в инспекцию со всеми документами, подтверждающими сделку.

  1. Уменьшить налоговую базу за счет доказательства понесенных расходов. Подоходный налог платится именно с прибыли. Если удастся собрать документы о всех расходах, то налоговой базой будет являться величина «доходы-расходы». Этот способ подходит для сделок, сумма которых превышает один миллион рублей. Если не превышает, то выгоднее будет использовать вычет. На каждый объект можно применять только один метод снижения налога с продажи, поэтому придется выбирать.
  2. Переход на долевую собственность. Явным преимуществом данного метода является право каждого участника долевой собственности на имущественный вычет. Чтобы воспользоваться этим правом на каждого дольщика должен быть составлен индивидуальный договор купли-продажи его доли.

Например, семья из двух родителей и совершеннолетнего ребенка купила недвижимость за три миллиона рублей. Семья вступила в долевую собственность и каждый получил равную долю в квартире размером в один миллион рублей. Если семья захочет продать квартиру ранее минимального срока владения, то каждый воспользуется имущественным вычетом и налоговая база будет равно нулю.

  1. Указание в договоре заниженной суммы продажи. Это способ является высокорискованным и часто привлекает внимание налоговых органов по вопросам фальсификации и махинаций. По предварительной договоренности с покупателем в договоре указывается сумма, которая ниже чем фактическая стоимость имущества. Чаще всего прописывается либо один миллион рублей, чтобы при имущественном вычете, налоговая база полностью обнулилась, либо сумма продажи равная доказанным расходам. Однако настоящая цена сделки выше, что отражается в договоре. Если возникнут конфликты и спорные ситуации с покупателем, доказать ничего не получится.

Коротко — как платить налоги с продажи имущества?

  • Для начала определите, стоит ли вам платить налог. Если продали единственное жилье, которым владеете более трех лет и недвижимость приобретена после января 2016 года, уплачивать налог не придется.

  • Если купили новое жилье и продали старое в течение 90 дней, платить налог не придется. В действии правило «90 дней».

  • У вас не единственное жилье, но вы продали квартиру, которой владели более пяти лет. В этом случае платить в казну государства тоже не придется.

  • Ставка при расчете НДФЛ составляет 13% для жителей РФ и 30% для иностранных граждан.

  • Если стоимость превышает кадастровую цену больше чем на 70%, в расчет принимается сумма договора, а если меньше, налогооблагаемая база считается от 70% кадастра.

  • Для уменьшения налогооблагаемой базы воспользуйтесь налоговым вычетом или суммой расходов на покупку недвижимости.

  • Декларацию для оплаты налогов с продажи имущества подают до 30 апреля. А срок уплаты долгов с продажи квартиры — до 15 июля следующего года.

Читайте также:  Правила волейбола официальные в 2023 году

Платить или не платить?


Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.

Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.

До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.

С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.

С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.

Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:

  • жилье было получено в собственность в результате приватизации;
  • имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
  • недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
  • продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
  • квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

Условия Минимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года 3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года,
— была получена по наследству или в подарок от родственника
— была приватизирована
— является единственным жильем
— продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры
3 года

Вычет затрат на покупку

Это один из способов снизить сумму налога. Под налоговой льготой подразумевается ситуация, при которой в бюджет вносится оплата процента не со всей суммы, полученной при составлении договора купли-продажи, а от средств с вычетом затрат на приобретение недвижимости.

Эта формула работает так. Например, квартира была куплена 2 года назад за 1 миллион рублей, и вскоре продается за 2 миллиона. Чтобы рассчитать сумму налога, нужно от количества денег, полученных при продаже, отнять то, что было потрачено на приобретение. В этой ситуации выходит разница в 1 миллион, из которого и высчитываются 13% в бюджет.

Бывает так, что после применения этого льготного правила итоговая сумма для вычета налога равняется нулю. Это не значит, что не нужно составлять декларацию. Ее – а конкретнее, форму 3-НДФЛ – нужно заполнить и подать в соответствующий орган до 30 апреля года, следующего после того, когда была совершена сделка. Внести средства нужно до 15 июня этого же года.

Вычет при покупке квартиры в общую совместную собственность

В 2014 году гражданин Д. Гоцман, имея уважение к своей жене, купил в совместную с ней собственность скромную квартирку за 3 млн. руб.

Но так как жена Гоцмана нигде не работает, а исправно охраняет домашний очаг, то весь вычет (т.е. вычет со всей стоимости квартиры, а не с ее половины) супруги дружно решили перераспределить на мужа.

В результате, Д. Гоцман предъявил к вычету максимально возможную для него сумму – 2 млн. руб.

Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) = 260 000 руб.

Если бы жена Гоцмана работала и имела официальный доход, то они могли бы не перераспределять вычеты, а использовать каждый свой вычет по максимуму.

В этом случае общая стоимость квартиры в 3 млн. руб. распределялась бы, по умолчанию, на каждого из супругов – по 1,5 млн. руб. И с этих 1,5 млн. руб. каждый из супругов Гоцман мог бы получить вычет на всю сумму своей «доли», т.е. на те же 1,5 млн. руб.

То есть в этом случае общий вычет на семью Гоцманов был бы такой:

Для мужа: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.

Для жены: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.

Итого, на семью: сумма к возврату = 195 000 + 195 000 = 390 000 руб.

Если бы квартира стоила 4 млн. руб. или больше, то супруги смогли бы предъявить к вычету максимально установленные 2 млн. руб. каждый, и получили бы суммарный вычет на семью: 260 000 + 260 000 = 520 000 руб.

Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры

Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.

Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).

Читайте также:  Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.

Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.

Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.

Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.

Вычет в размере стоимости жилья

Гражданин Д. Гоцман получил в собственность (унаследовал от дедушки) просторную квартиру в центре Москвы в 2014 году.

В 2018 году он решил-таки ее продать за 10 млн. руб. (и получить с этого хороший гешефт).

Срок владения квартирой = 4 года (> 3-х лет), значит, имущественный вычет назначается здесь в размере полной стоимости квартиры, т.е. вычет тоже равен 10 млн. руб.

Итого: сумма налога = (10 млн. руб. – 10 млн. руб.) х 13% = 0 руб.

Т.е. гражданин Гоцман, получив приличный доход, никакого налога со сделки, к своей радости, не платит.

Примечание: С января 2016 и по декабрь 2019 года, чтобы продать купленную ранее на рынке квартиру (именно купленную, а не полученную путем приватизации, дарения, наследства), НЕ уплачивая налог НДФЛ-13%, срок владения этой квартирой должен быть не менее 5-ти лет.

А с января 2020 года для единственного жилья (купленного) этот срок сократили до 3-х лет.

Изменения от 2016 года, которые действуют и в 2022 году

Законодательные акты в 2016 году претерпели некоторые поправки. С 1 января порядок уплаты налога изменён.

Обновления касаются:

  • Периода владения недвижимостью;
  • Расчётной стоимости жилья.

Теперь те собственники, которые стали владельцами квартиры в 2016 году, освобождаются от налога при продаже жилья по истечении 5 лет или 60 месяцев.

Если вы купили квартиру в 2022 году, а продали её спустя три года, то нужно оплатить налог. Это нововведение было создано в целях борьбы с различного рода махинациями при продаже недвижимости. Подобным образом государство старается стабилизировать рынок недвижимости и избавиться от многочисленных мошенников.

Правда, в законе есть некоторые исключения, позволяющие не уплачивать налог с продажи квартиры, в случае если она была в собственности 3 года:

  • Квартира или иная живая площадь перешла в собственность по договору дарения от близкого родственника, а также получена по наследству.
  • Недвижимость приватизирована ее владельцем.
  • Жилая площадь перешла в собственность по договору ренты.

Если ранее при продаже жилья учитывалась лишь договорная стоимость, которую указывали стороны договора, то с 2016 года для этих целей применяется кадастровая стоимость. Её величина рассчитывается на 1 января каждого года с учётом влияния разных экономических факторов.

Продажная стоимость недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой цены квартиры, установленной законодательно. Если в договоре купли-продажи цена недвижимости указана ниже этого показателя, то налог все равно будет начисляться, исходя из него.

НДФЛ для наследников квартир

Квартира, которая приобретена по наследству согласно завещанию или ГК РФ либо подаренная близким родственником, также облагается по ставке 13%.

Уплатить взнос придётся тогда, когда жильё находилось в собственности меньше трёх лет. Определить срок владения жильем можно, исходя из оформленного права на него, отраженного в Свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость. Но для наследников квартир существуют некоторые исключения. Дата отсчёта срока распоряжения ею будет день, когда открылось право на наследство, после смерти бывшего владельца.

Часто при продаже подобной квартиры собственники сталкиваются с некоторыми трудностями. Например, могут отсутствовать бумаги, подтверждающие первоначальную сумму приобретения жилья. В этом случае невозможно предоставить соответствующие бумаги налоговому сотруднику и получить скидку в размере понесённых расходов.

Узнаем, какая сумма облагается налогом в данном случае. Использование вычета в 1 000 000 рублей – наиболее подходящий вариант, который используется большинством наследников. Если продажная стоимость квартиры составляет 5 400 000 рублей, и сделка состоится через 2.5 года после смерти завещателя, то налог составит (5 400 000 – 1 000 000)*13% = 572 000 рублей.

Продажа дарственной квартиры после трёх лет её владения избавляет собственника от крупной суммы налога. Также не придётся обращаться и в налоговые службы для регистрации декларации 3-НДФЛ,

Способ № 1. Купить на выручку новую квартиру в том же налоговом периоде

В том случае, если владелец продаваемой квартиры никаких расходов на ее приобретение не понес, то в случае ее продажи он может рассчитывать на сокращение налогооблагаемой базы в индивидуальном порядке.

Если гражданин продал доставшуюся ему в наследство или по договору дарения недвижимость до истечения установленного минимального срока владения, но в течение того же налогового периода приобрел на выручку иное жилье, ранее не использовав предоставляемый один раз в жизни при покупке недвижимости налоговый вычет с двух (или трех, если объект приобретается по ипотеке) миллионов рублей.

Чтобы его реализовать, необходимо подать в налоговые органы заявление на зачет налогового вычета с покупки в счет понижения налогооблагаемой базы с продажи.

Особенной популярностью подобная схема стала пользоваться именно сейчас, когда налогооблагаемая база в рамках безвозмездной сделки составляет 70% от кадастровой стоимости объекта.

Условия предоставления льготы

Льготой могут воспользоваться физические лица, которые имеют статус резидентов РФ. Для этого необходимо проживать на территории государства более 183 дней. Аналогичным правом обладают и индивидуальные предприниматели, которые не использовали проданную недвижимость в коммерческой деятельности. Чтобы налоговый вычет при продаже квартиры был предоставлен, должны выполняться определенные условия.

В список которых входят:

  • недвижимость не используется для получения прибыли;
  • жилье находилось в собственности гражданина в течение установленного срока;
  • прибыль от продажи помещения составляет минимум 1 млн. руб.


Похожие записи:


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *